Thời gian qua, thị trường bất động sản và trái phiếu doanh nghiệp đồng loạt gặp khó. Các dự án bất động sản vướng mắc thủ tục pháp lý đã khiến “đại gia” địa ốc Novaland (HoSE: NVL) phải xin "khất nợ" nhiều lô trái phiếu tổng trị giá lên đến cả nghìn tỷ đồng với lý do chưa thu xếp được nguồn tiền.

Một số công ty con có liên quan đến Novaland cũng thông báo chậm trả lãi các lô trái phiếu đã phát hành. Đi sâu vào soi xét bức tranh tài chính của những doanh nghiệp “họ” Novaland đang ôm trong mình nhiều khoản dư nợ trái phiếu, có thể thấy rõ sự phân hoá về hoạt động kinh doanh của các công ty này.

Có lợi nhuận nhưng vẫn ôm nợ khủng

Cụ thể, Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX) vừa công bố thông tin định kỳ về tình hình tài chính của Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Long Hưng Phát.

Bất động sản Long Hưng Phát là công ty con của Novaland với quyền sở hữu 79,98% vốn và quyền biểu quyết 100% tại thời điểm cuối quý I/2023. 

Công ty này được biết đến là chủ đầu tư dự án Aqua Riverside City, là dự án thành phần thuộc tổng thể dự án Aqua City tại Tp.Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai của Novaland. Aqua Riverside City có diện tích đất 76,75 ha với 1.865 sản phẩm, đã được công bố ra thị trường từ quý II/2019 và bắt đầu bàn giao từ quý II/2022.

Theo báo cáo, năm 2022 Long Hưng Phát bão lãi 565 tỷ đồng, tăng 21% so với năm tài chính 2021. Vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp sau một năm cũng được tăng lên 1.642 tỷ đồng.

Đến hết năm 2022, hệ số nợ phả trả/vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp là 2,83. Theo đó, tổng nợ phải trả của Long Hưng Phát là 4.648 tỷ đồng, tăng 4% so với cuối năm 2021, trong đó, dư nợ trái phiếu giảm từ 754 tỷ đồng về còn 5 tỷ đồng.

Hiện doanh nghiệp này còn 3 lô trái phiếu lưu hành trên thị trường, sẽ đáo hạn lần lượt trong năm 2023, 2024 và 2025.

Ngày 12/5, Chủ tịch Novaland Bùi Thành Nhơn đã ký nghị quyết thông qua việc ký kết hợp đồng vay vốn với Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Long Hưng Phát, nhằm mục đích bổ sung vốn hoạt động của công ty.

Theo đó, công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Long Hưng Phát sẽ cho Novaland vay với giá trị tối đa 350 tỷ đồng, thời gian tối thiểu 36 tháng, lãi suất 7%/năm.

Một doanh nghiệp của Novaland gây chú ý khi ghi nhận nợ phải trả cao gấp 13 lần vốn chủ sở hữu mang tên CTCP Dịch vụ Đầu tư Lucky House.

Năm 2022, công ty ghi nhận thoát lỗ ngoạn mục, thu về khoản lãi sau thuế hơn 47 tỷ đồng trong khi năm 2021 đang lỗ tới gần 125 tỷ đồng.

Tính đến hết năm 2022, doanh nghiệp này có vốn chủ sở hữu đạt 467 tỷ đồng, tăng 11% so với đầu năm. Nhưng bên cạnh đó hệ số nợ phải trả/vốn chủ sở hữu lại ghi nhận cũng tăng đều lên tới 12,8 lần, tương đương tổng nợ phải trả là ở mức 5.976 tỷ đồng, tăng 30%.

Lucky House là công ty con được sở hữu 100% bởi Novaland, doanh nghiệp được thành lập từ năm 2018. Đại diện pháp luật của công ty này là ông Bùi Đạt Chương, em trai ông Bùi Thành Nhơn - Chủ tịch HĐQT Novaland và hiện còn đang là người đại diện cho hàng loạt công y khác liên quan trực tiếp với Novaland.

Liên quan đến một số lô trái phiếu của Đầu tư Lucky House, gần một tháng sau khi phát hành, HĐQT của Novaland đã thông qua nghị quyết cam kết trả nợ thay cho Lucky House, với tổng giá trị tối đa 600 tỷ đồng, trong trường hợp công ty này không đảm bảo khả năng trả nợ.

Sở hữu nghìn tỷ trái phiếu

Trái ngược với bức tranh kinh doanh có phần khởi sắc của các doanh nghiệp trên, Công ty TNHH No Va Thảo Điền dù mang trong mình hơn 2.000 tỷ đồng trái phiếu lại đang báo lỗ lên tới 131 tỷ đồng năm 2022, trong khi năm 2021 đang báo lãi 47,7 tỷ đồng.

Ngoài khối nợ trái phiếu, Nova Thảo Điền còn đang có nhiều khoản nợ cần thanh toán với các đối tác khác bởi ghi nhận tổng nợ phải trả tại ngày 31/12/2022 lên tới hơn 3.740 tỷ đồng, tương đương với 50% vốn chủ sở hữu (7.638 tỷ đồng).

Nova Thảo Điền là công ty con trực thuộc Novaland với sở hữu tới 99,99% cổ phần doanh nghiệp.

Huy động 2.300 tỷ đồng qua kênh trái phiếu, tuy nhiên ngay từ đợt thanh toán lãi đầu tiên, Nova Thảo Điền đã có văn bản xin nhà đầu tư lùi thời hạn thanh toán lãi kỳ đầu tiên của lô trái phiếu 2.300 tỷ đồng, phát hành vào tháng 9/2022.

Số lãi của đợt thanh toán đầu tiên là 120 tỷ đồng nhưng công ty đã không thực hiện nghĩa vụ trả lãi đúng thời hạn mà đã đưa ra đề nghị khách hàng hoán đổi sang bất động sản hoặc lùi thời điểm nhận lãi cho đến khi đáo hạn trái phiếu vào năm 2027 (trái phiếu có kỳ hạn 5 năm), trong khi theo ký kết ban đầu, trái chủ sẽ nhận lãi sau mỗi 6 tháng.

Kết quả kinh doanh của các công ty thuộc hệ sinh thái Novaland cũng phần nào thể hiện được bức tranh tài chính của công ty mẹ, thời gian qua Novaland cũng đã trải qua một năm tương đối khó khăn cả về vấn đề hoạt động kinh doanh lẫn câu chuyện dòng tiền.

Ngày 15/4 vừa qua, Novaland cũng đã ra quyết định thông qua việc sử dụng tài sản của công ty để đảm bảo cho các nghĩa vụ phát sinh liên quan đến các gói trái phiếu của Novaland và các công ty con phát hành.

Tại Đại hội cổ đông của Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank, HoSE: VPB), nhắc đến vấn đề các khoản dư nợ trái phiếu của Novaland với ngân hàng, Tổng Giám đốc Nguyễn Đức Vinh đã khẳng định, không có sức ép về chuyển nợ xấu đối với trái phiếu của Novaland, dù thừa nhận hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp này thời gian qua gặp khó khăn.

Theo đó, Novaland là một trong số 44 dự án mà VPBank tài trợ, nhưng dư nợ cho vay và trái phiếu Novaland tại VPBank chỉ chiếm dưới 1% tổng dư nợ ngân hàng và có tài sản đảm bảo. Dòng tiền cho vay khách hàng cá nhân mua dự án của doanh nghiệp này vẫn đáp ứng nghĩa vụ trả nợ ngân hàng.

"Việc cấu trúc lại nợ cho Novaland là yêu cầu cấp thiết. VPBank đang phối hợp với các bên liên quan để tìm ra giải pháp, có thể là chuyển nhượng dự án, đóng dần một số khoản nợ với doanh nghiệp này", ông Vinh nhấn mạnh.