Trong một báo cáo thị trường gần đây, Colliers có nhắc đến sự quan tâm của các quỹ ngoại tới thị trường bất động sản Việt Nam. Có vẻ như điều này khá mới mẻ và có thể giải quyết phần nào câu chuyện khát vốn hiện tại?

Đúng vậy. Thị trường bất động sản Việt Nam là một trong những thị trường hấp dẫn nhất khu vực và có nhiều quỹ nước ngoài đã hoạt động tích cực tại đây nhiều năm qua như Temasek Holdings và GIC (Singapore) đã và đang đầu tư vào nhiều dự án bất động sản từ nhà ở đến mặt bằng bán lẻ, cao ốc văn phòng, Quỹ hưu trí Chính phủ Na Uy đã rót vốn vào 9 công ty bất động sản tại Việt Nam với các dự án bất động sản nhà ở và công nghiệp.

Mới nhất, quỹ logistics GLP Vietnam Development Partners I (GLP VDP I) được thành lập với số vốn đầu tư 1,1 tỷ USD. Quỹ này đã nhận được cam kết của các nhà đầu tư từ châu Á, châu Âu, Bắc Mỹ và Trung Đông đại diện cho các quỹ hưu trí, quỹ tài sản có chủ quyền và các công ty bảo hiểm.

Điều gì khiến thị trường địa ốc Việt vẫn hấp dẫn như vậy trong bối cảnh dòng đầu tư chậm lại trên bình diện toàn cầu?

Mức độ tiếp xúc thị trường châu Á của các quỹ từ châu Âu và châu Mỹ còn khá thấp. Tuy nhiên, đà giảm tốc tăng trưởng kinh tế ở Hoa kỳ và châu Âu đã khiến nhiều quỹ khu vực này nỗ lực gia tăng sự hiện diện ở các thị trường châu Á, bao gồm cả Việt Nam, nơi họ nhìn thấy cơ hội để phân bổ một lượng vốn lớn. Nhìn chung, Việt Nam có tiềm năng lớn để đầu tư bất động sản với nền kinh tế - chính trị - xã hội ổn định và đặc biệt là nhu cầu luôn cao ở hầu hết các phân khúc sản phẩm.

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam

Trên thế giới, việc các quỹ này đầu tư vào bất động sản có phổ biến?

Bất động sản là một trong những kênh đầu tư trong chiến lược đa dạng hóa mà các quỹ hưu trí, quỹ vốn bảo hiểm và quỹ tài sản có chủ quyền trên toàn cầu đang áp dụng. Các quỹ này chủ yếu hướng đến lợi nhuận trong trung - dài hạn với một số ranh giới rủi ro nhất định và bất động sản đáp ứng tiêu chí này nhờ tính ổn định và thanh khoản thấp (so với các loại hình tài sản khác).

Có đặc điểm gì đáng chú ý về khẩu vị, phân khúc đầu tư của các quỹ này?

Các công ty bảo hiểm lớn thường mua lại và phát triển nhiều loại hình bất động sản như văn phòng thương mại, mặt bằng bán lẻ, công trình công nghiệp và nhà ở. Họ cũng tích cực đầu tư vào các quỹ, chẳng hạn như quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs), nhằm tiếp cận nhiều hơn và hưởng lợi từ danh mục đầu tư đa dạng.

Các quỹ hưu trí quy mô lớn cũng ngày càng có xu hướng đầu tư vào bất động sản, bao gồm bất động sản nhà ở và thương mại. Các quỹ này thường chọn lọc từ một danh sách các công cụ đầu tư bất động sản, công ty và chiến lược có sẵn để đầu tư thụ động. Họ cũng có thể phân bổ vốn cho các quỹ REITs, tương tự như các công ty bảo hiểm.

Với quỹ tài sản có chủ quyền, một số áp dụng chiến lược đầu tư thận trọng và thụ động với danh mục đầu tư ổn định, hầu hết là tài sản tạo thu nhập cố định. Một số khác đi theo chiến lược tìm kiếm lợi nhuận thông qua danh mục tài sản đa dạng với lợi nhuận và rủi ro kỳ vọng cao hơn, tập trung vào vốn chủ sở hữu.

Ngoài ra, còn có một số quỹ chiến lược chọn cách đầu tư trực tiếp và nắm cổ phần trong các công ty. Tóm lại, “khẩu vị” của các quỹ phụ thuộc vào cách phân bổ tài sản và nhiệm vụ đầu tư của họ.

Chắc hẳn phải có yếu tố thuận lợi nhất định khiến các quỹ ngoại quan tâm nhiều hơn đến thị trường Việt Nam trong hiện tại?

Một khi được nâng hạng lên thị trường mới nổi (EM) vào năm 2025, Việt Nam chắc chắn sẽ thu hút thêm vốn từ các quỹ đầu tư nước ngoài lớn.

Với nhu cầu đầu tư lượng vốn sẵn có vào các tài sản chất lượng cao có tiềm năng tạo lợi nhuận trong trung và dài hạn, các quỹ đang để mắt tới những thị trường có nền tảng cơ bản vững chắc, đặc biệt là khu vực châu Á - Thái Bình Dương. Trong đó, Việt Nam vẫn được đánh giá là một điểm đến đầu tư an toàn với triển vọng đầy hứa hẹn ở hầu hết các phân khúc bất động sản.

Như đã nói ở trên, trong khi một số quỹ đầu tư trực tiếp vào tài sản thực chất lượng cao, một số lại thích đầu tư vào các quỹ REITs để đa dạng hóa danh mục, nhưng các quỹ này vẫn chưa nhận được sự quan tâm đúng mức, cũng chưa có quy định pháp lý đầy đủ để phát triển tại Việt Nam.

Như vậy là vẫn có những rào cản cản trở sự gia nhập thị trường của các quỹ nước ngoài?

Tính minh bạch, hồ sơ dự án thành công (proven tracked records), pháp lý dự án, giá trị tài sản, tính thanh khoản và lợi nhuận dài hạn là những tiêu chí các quỹ ngoại tìm kiếm. Một mặt muốn mở rộng sự hiện diện tại thị trường bất động sản Việt Nam, nhưng mặt khác, các quỹ ngoại cũng rất thận trọng do bất ổn vĩ mô ngày càng tăng và họ cũng không vội khi thị trường đang có ít bên mua.

Nhiều quỹ ý nhận thấy thủ tục hành chính và quy trình cấp phép dự án tại Việt Nam còn phức tạp nên có sự cân nhắc mức độ đầu tư. Họ cũng đặt ra nhiều yêu cầu pháp lý và tài chính rõ ràng như quy hoạch 1/500, giấy chứng nhận đầu tư, báo cáo tài chính tốt… để xem xét.

Trong khi đó, nhiều doanh nghiệp trong nước gặp khó khăn trong quản trị dòng tiền (đặc biệt từ nửa cuối năm 2022), kinh nghiệm quản trị doanh nghiệp còn thiếu và yếu, hạn chế về khả năng triển khai dự án… cũng phần nào ảnh hưởng tới quyết định đầu tư của các quỹ.

Để tăng thu hút dòng vốn ngoại, theo ông, các doanh nghiệp, dự án trong nước phải thỏa mãn điều kiện gì?

Các nhà đầu tư nước ngoài ngày càng chú trọng đến các tiêu chí về môi trường, xã hội và quản trị (ESG) cũng như xếp hạng của bất động sản. Điều này không chỉ vì yếu tố pháp lý và danh tiếng, mà nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của người sử dụng. Xu hướng này chắc chắn sẽ chi phối quyết định đầu tư của các quỹ ngoại trong thời gian tới.

Ở cấp quốc gia, Việt Nam đã tham gia tuyên bố chính trị về Đối tác chuyển đổi năng lượng công bằng (JETP) với các nước G7 và đối tác. Đây là một bước tiến quan trọng để chuyển đổi sang nền kinh tế xanh và giảm phát thải ròng bằng 0 vào năm 2050. Tuy nhiên, hiện thực hóa những cam kết này vẫn là một thách thức.

Cuối cùng nhưng không kém phần quan trọng, với mục tiêu trở thành thị trường mới nổi (EM) vào năm 2025, Chính phủ Việt Nam đang có nhiều nỗ lực trong việc sửa đổi hành lang pháp lý, cải thiện khả năng tiếp cận thông tin bình đẳng cho nhà đầu tư nước ngoài... Một khi được nâng hạng lên EM, Việt Nam chắc chắn sẽ thu hút thêm vốn từ các quỹ ngoại lớn.

Nhận diện được những vấn đề mấu chốt nói trên và hoàn thiện nó chính là chìa khóa để tăng sức hấp dẫn của thị trường bất động sản trong mắt các quỹ đầu tư nước ngoài.