Tìm nhà giá rẻ trên... tivi

Tại sảnh tòa nhà N09B1 - Khu đô thị Dịch Vọng, quận Cầu Giấy - nơi tiếp nhận hồ sơ mua dự án nhà ở xã hội NHS Trung Văn (đường Tố Hữu, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội), ngày nào cũng có người đến từ tờ mờ sáng ghi số thứ tự xếp hàng vào nộp hồ sơ, ai đến sớm nhất sẽ đứng đầu danh sách. Hình ảnh này đã diễn ra gần một tháng kể khi dự án bắt đầu nhận hồ sơ đăng ký từ cuối tháng 3/2023.

Tuy nhiên, như chia sẻ của Thanh Tuấn, một công nhân quê Quảng Ninh rằng, cậu biết thông tin nên đến đăng ký, chứ không quá hy vọng được bốc thăm trúng quyền mua. Trong khi đó, nhiều lao động phổ thông khi được hỏi “tại sao không nộp hồ sơ?” đều cho biết, quy trình khá phức tạp và mất nhiều thời gian khi phải xác nhận thông tin cư trú, thực trạng nhà ở, tình trạng đóng bảo hiểm... Chưa kể, với số lượng căn hộ tại dự án chỉ hơn 200 căn, trong khi có hàng nghìn hồ sơ đăng ký mua nên khả năng bốc trúng là rất thấp.

Đáng chú ý, thông tin phải có phí “lót tay” hàng trăm triệu đồng mới được bốc thăm mua nhà cũng khiến nhiều người dù rất muốn nhưng cũng đành thôi và tiếp tục chờ đợi sắp tới có thêm dự án nhà ở xã hội nào ở trung tâm không để mua.

Tình trạng “thổi phồng, đốt xịt” khi các phương tiện thông tin đại chúng đăng tải rầm rộ về các dự án nhà ở xã hội chuẩn bị được triển khai, nhưng trên thực tế hầu hết vẫn… nằm trên giấy không chỉ diễn ra tại Hà Nội, mà còn ở nhiều địa phương khác. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong quý I/2023, cả nước có duy nhất 1 dự án nhà ở xã hội quy mô 300 căn hộ được cấp phép mới tại Bình Định.

Theo quy định pháp luật hiện hành, đất để thực hiện dự án nhà ở xã hội được hình thành từ 2 nguồn: Một là từ việc giao đất, cho thuê đất theo quy hoạch; hai là từ các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại. Tuy nhiên, cho dù là từ nguồn nào thì đất dành cho xây dựng nhà ở xã hội vẫn phải phù hợp quy hoạch. Trong khi trên thực tế, công tác quy hoạch đất phát triển nhà ở xã hội chưa được quan tâm đúng mức.

Lãnh đạo một doanh nghiệp chuyên về nhà ở giá rẻ cho biết, sau 1 dự án thành công ở Nam Từ Liêm từ năm 2017, ông muốn tìm thêm quỹ đất để làm dự án, nhưng sau khi khảo sát một khu đất rộng khoảng 4000 m2 ở quận Bắc Từ Liêm thì đành phải gác lại kế hoạch, bởi cộng giá vốn chuyển nhượng đất khoảng 350 tỷ đồng và các chi phí tạo lập dự án khác thì không thể bán với giá 20 triệu đồng/m2 như mặt bằng chung nhà ở xã hội như hiện nay được, mà để thu hồi vốn phải lên tới 35 triệu đồng/m2, cho dù dự án ở vị trí không quá thuận tiện. Chưa kể, theo vị này, mức giá 20 triệu đồng/m2 hiện tại còn cao hơn giá bán dự án trước đó.

“Từ bỏ khu vực trung tâm thành phố, chúng tôi dạt ra xa hơn để tìm kiếm quỹ đất, nhưng ngay cả khi cách trung tâm 20-30 km, giá đất sạch vẫn quá cao. Với chi phí vốn hiện tại, dù làm không lợi nhuận, giá bán cũng phải từ 22 triệu đồng/m2 trở lên”, vị này nói và thông tin thêm, ông đã từng đến TP. Phúc Yên (tỉnh Vĩnh Phúc) để tìm đất làm dự án và cũng tìm được một số khu đất đẹp với mức giá vừa phải đủ để hạ giá bán về mức khoảng 20 triệu đồng/m2.

“Thế nhưng, nếu tính kỹ thì không tội gì lại đi làm nhà chung cư giá rẻ ở đây, thay vào đó làm dự án đất nền bán còn dễ hơn, bởi dân địa phương chưa có thói quen thích ở chung cư, trong khi nhiều người dân Hà Nội cũng ngại di chuyển với quãng đường khoảng 30 km để vào trung tâm”, ông nói.

Khoản 1, Điều 58 - Luật Nhà ở 2014 quy định, doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội được hưởng các ưu đãi, trong đó có miễn tiền sử dụng, tiền thuê đất đối với diện tích được Nhà nước giao hoặc cho thuê để triển khai dự án.

Tuy nhiên, chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, nhiều doanh nghiệp cho biết, nếu tìm quỹ đất theo diện “ưu đãi” này thì hoặc “chờ dài cổ không thấy”, hoặc có thì “xương xẩu” khi khu đất ở vị trí xa xôi, hạ tầng cơ sở thiếu thốn... dẫn đến dễ thua lỗ khi cố phát triển dự án, mà câu chuyện tại Khu nhà ở xã hội tại xã Đại Thịnh (huyện Mê Linh, Hà Nội) do Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) làm chủ đầu tư là một minh chứng.

Dự án này dù có giá chào bán chỉ 14-15 triệu đồng/m2, nhưng tới nay, sau vài năm đi vào khai thác vẫn chưa thể bán hết, nhiều căn vẫn đang chờ chủ đến nhận. Thực tế này khiến nhiều chủ đầu tư không dám nhận đất “ưu đãi” để làm nhà giá rẻ.

Cần giải pháp dài hạn khơi thông thị trường

Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030”, nhưng trên thực tế, không nhiều doanh nghiệp muốn đầu tư xây dựng loại hình bất động sản này do nhiều vướng mắc.

TS. Trần Xuân Lượng, giảng viên chuyên ngành Bất động sản, Trường đại học Kinh tế quốc dân Hà Nội cho biết, có nhiều vướng mắc trong quá trình triển khai nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, từ hình thức giao đất thực hiện dự án, quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội tới việc lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, quyền và ưu đãi cho chủ đầu tư…

Điều bất cập hiện nay, theo nhiều doanh nghiệp, là dù được miễn tiền sử dụng đất, nhưng muốn làm nhà ở xã hội vẫn phải xác định tiền sử dụng đất rồi mới được thực hiện thủ tục miễn và điều này làm phát sinh nhiều thủ tục hành chính. Theo phản ánh của các doanh nghiệp, để thực hiện thủ tục này thì cần thời gian từ 1-2 năm, chưa kể quy định về lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội còn chồng chéo, chưa thống nhất với quy định của pháp luật về đầu tư, đấu thầu, đất đai…, dẫn đến việc lựa chọn còn phức tạp, mất nhiều thời gian thực hiện, làm chậm tiến độ triển khai dự án.

Một vấn đề khác là việc điều chỉnh quy hoạch cho dự án nhà ở xã hội được chuyển từ nhà ở thương mại sang và chính sách miễn tiền sử dụng đất, không thu tiền sử dụng đất đối với các dự án nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân, ký túc xá học sinh, sinh viên, nhà ở cho lực lượng vũ trang, nhà ở công vụ, nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà nước, xây dựng lại nhà chung cư. Hiện tại, các quy định của pháp luật chưa xác định được trường hợp nào được miễn, trường hợp nào được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Điều này vô hình trung làm khó các cơ quan nhà nước của địa phương trong thực thi pháp luật. Bên cạnh đó, quy trình miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các loại hình nhà ở trên cũng rất phức tạp, tốn thời gian, chi phí… khiến các chủ đầu tư không mặn mà.

Còn KTS. Trần Ngọc Chính, Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cho hay, quy định quỹ đất 20% gắn với các khu đô thị, khu dân cư mới cũng đang gây khó khăn trong công tác xây dựng nhà ở xã hội và phát triển nhà ở thương mại. Nguyên nhân là do nhiều chủ đầu tư e ngại xây dựng nhà ở xã hội và nhà ở thương mại trong cùng một dự án sẽ làm giá trị của dự án, giá bán căn hộ thương mại sẽ xuống thấp.

“Việc tập trung bố trí 20% quỹ đất trong các dự án nhà thương mại để xây dựng nhà ở xã hội khiến các địa phương không chú ý quy hoạch quỹ đất độc lập cho nhà ở thương mại, dẫn tới thiếu hụt nhiều quỹ đất này thời gian qua và không tạo được sự chủ động cho địa phương và chủ đầu tư”, ông Chính nhấn mạnh.

Nghiên cứu của Công ty Dịch vụ bất động sản Cushman & Wakefield về các thị trường khu vực châu Á cho thấy, nhà ở xã hội tại các quốc gia và vùng lãnh thổ như Hồng Kông (Trung Quốc), Hàn Quốc, Singapore…. được xây dựng và vận hành với chi phí rất thấp mà vẫn đầy đủ các tiện nghi cơ bản.

Ở Hồng Kông chỉ có nhà chung cư, nhưng tại Việt Nam có thêm loại hình nhà liền thổ do vẫn còn nhiều quỹ đất ở. Hồng Kông đẩy tăng tỷ lệ công/tư nhà ở lên mức 70/30 trong tổng nguồn cung nhằm đảm bảo nguồn đầu tư cho dự án nhà ở xã hội, trong khi Việt Nam chưa có quy định cụ thể về tỷ lệ này.

Singapore quy định nghiêm ngặt hơn Việt Nam về chương trình nhà ở xã hội với các tiêu chí sàng lọc cư dân, chế độ sở hữu 99 năm… nhằm giúp chính phủ nước này chọn lọc nhu cầu nhà ở phù hợp với nguồn cung hiện hữu.

Còn ở Hàn Quốc, thủ tục hành chính đối với các dự án nhà ở xã hội được đơn giản hóa rất nhiều. Nếu quy hoạch dự án được Chính phủ phê duyệt, có hơn 30 thủ tục pháp lý liên quan được giảm bớt, đặc biệt ở giai đoạn lập hồ sơ và thực hiện dự án.