Ilija Batljan bắt đầu tích lũy danh mục hơn 2.000 bất động sản vào năm 2016, mua nhà ở xã hội và các tòa nhà thành phố từ các cơ quan chức năng thiếu tiền và cho thuê lại.

Mục đích của việc này là kết hợp sự tăng trưởng với lợi nhuận ổn định do có những người thuê dài hạn và đáng tin cậy. Nhưng thực tế là ông đã vay quá nhiều tiền so với tiềm năng sinh lời của thị trường Thụy Điển. Điều này có thể dẫn đến rủi ro tài chính và khó khăn trong việc thanh toán nợ.

Công ty Samhallsbyggnadsbolaget i Norden AB (SBB) của ông hiện đang chao đảo khi bị hạ cấp xuống mức không đủ điều kiện để đầu tư và phải chật vật đối phó với đống nợ 8 tỷ USD. Cổ phiếu của SBB đã giảm 90% so với mức cao nhất và trái phiếu của công ty đang được giao dịch ở mức rất thấp, cho thấy người đầu tư không tin tưởng vào khả năng trả nợ của công ty.

Người đàn ông 55 tuổi này không còn nhiều cách để giải quyết vấn đề: huy động vốn ở mức chiết khấu cao, bán tài sản với giá bán rẻ và gây rủi ro cho việc định giá hoặc bán cổ phần trong công ty mà ông đã gây dựng từ con số không cho một nhà đầu tư bên ngoài.

Giống như nhiều chủ nhà cho thuê khác trên khắp châu Âu, SBB đã vay rất nhiều tiền từ các nhà đầu tư mong muốn có được lợi tức trong thời đại lãi suất cực thấp. Điểm khác biệt chính là công ty này đặt tất cả trứng vào thị trường Thuỵ Điển – quốc gia đang phải trải qua đợt suy giảm tồi tệ trong lĩnh vực bất động sản.

Điều này có nghĩa là nó phải chịu áp lực tái cấu trúc trước các công ty khác, khiến SBB trở thành điểm báo cho những gì sắp xảy ra với các công ty bất động sản khác ở châu Âu.

Đối mặt với việc giá nhà sụt giảm 20%, thị trường nhà ở Thụy Điển đang dẫn đầu cuộc khủng hoảng bất động sản khu vực. Nó cũng làm suy yếu hoạt động trong lĩnh vực thương mại, nơi các chủ nhà phải thanh toán lại 40,8 tỷ USD nợ trong 5 năm tới, trong đó có một phần tư sẽ đáo hạn trong năm nay.

Nhưng với lợi suất trái phiếu và chi phí đi vay tăng cao, các kênh tái cấp vốn thông thường cho các công ty được xếp hạng thấp đã gần như không còn.

Năm ngoái, S&P đã cảnh báo về những rủi ro mà công ty SBB và người sáng lập Batljan phải đối mặt do cơ cấu quản trị không đa dạng mà phụ thuộc quá lớn vào Batljan.

SBB đã dẫn đầu với nỗ lực bán tài sản để huy động vốn. Một số đối thủ cạnh tranh ở châu Âu như Vonovia SE và Aroundtown SA đang bắt đầu làm theo. Nhưng việc Batljan tập trung vào các tòa nhà thành phố và các khu chung cư được kiểm soát tiền thuê có thể khiến tài sản của SBB khó bán hơn vào thời điểm mà người mua có nhiều lựa chọn hơn.

Edoardo Gili, nhà phân tích tại công ty nghiên cứu bất động sản Green Street, cho biết: “Các nhà đầu tư bất động sản nên rút ra bài học từ câu chuyện của SBB. Khi thời điểm khó khăn đến - chẳng hạn như môi trường lãi suất tăng - đòn bẩy tài chính và quản trị trở thành những yếu tố quan trọng nhất.”

Tham khảo Bloomberg