Chưa bao giờ khó khăn như hiện tại

“Ròng rã nhiều tháng mới bán được vài ba căn hộ, hoa hồng chưa tới chục triệu đồng, đó là còn chưa tính tới chi phí đi lại, hàng trăm cuộc điện thoại, cà phê… dẫn khách đi xem nhà”, chị Thu Hương - một môi giới lâu năm đang làm việc tại một đơn vị phân phối lớn ở phía Bắc kể.

Môi giới này cho biết, thị trường bất động sản trầm lắng kéo dài khiến thu nhập của người làm môi giới bị ảnh hưởng nặng nề. Từ đầu tháng 4 tới nay, đội ngũ môi giới tới khoảng 20 người ở công ty chị khó khăn lắm mới bán được gần chục căn hộ. Người may mắn chốt được khách thì coi như có khoản tài chính dự phòng, nếu không phải nhận thêm các mối lẻ bên ngoài để kiếm thêm nhưng cũng không dễ.

Theo ông Nguyễn Chí Thanh, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), chính sách thắt chặt tín dụng bất động sản hay việc huy động vốn từ trái phiếu sau những sự cố liên quan tới trái phiếu doanh nghiệp khiến niềm tin nhà đầu tư và người mua nhà sụt giảm nghiêm trọng, từ đó tác động lớn tới nhu cầu cũng như thanh khoản thị trường. Chính vì thế, việc kiếm tiền từ hoạt động môi giới bất động sản cũng không còn dễ dàng như trước.

Thống kê của VARS cho thấy, số lượng môi giới đang hoạt động trên thị trường bất động sản hiện nay chỉ còn khoảng 30-40% so với giai đoạn đầu năm 2022. Cá biệt, có những khu vực người làm môi giới địa ốc bỏ nghề lên tới 80% trong những tháng đầu năm 2023.

Thực tế, những khó khăn trên thị trường bất động sản đã thể hiện rõ trên kết quả kinh doanh khi nhiều doanh nghiệp môi giới như Cen Land, Đất Xanh, Danh Khôi, Hải Phát Land… báo lỗ trong quý I/2023 - là giai đoạn kém hiệu quả nhất kể từ năm 2017 tới nay. Đây cũng là những doanh nghiệp ghi nhận số lượng nhân sự môi giới giảm nhiều nhất thị trường.

Ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch Hội đồng quản trị Cen Land chia sẻ, thị trường sụt giảm nhanh khủng khiếp và chưa thể xác định được diễn biến sắp tới. Các vấn đề về nguồn vốn, lãi suất tăng cao... đang gây áp lực lớn cho cả bên mua lẫn bên bán. Tình trạng này làm cho nhu cầu giao dịch bất động sản giảm mạnh, kéo theo doanh thu và lợi nhuận sụt giảm. Cho tới nay, gần 90% đội ngũ sale bất động sản bỏ nghề hoặc chuyển sang công việc khác.

“Cen Land phân phối sản phẩm cho 2 dự án của một doanh nghiệp lớn, nhưng hiện chủ đầu tư này cũng không có khả năng trả tiền bán hàng cho chúng tôi”, ông Vũ cho hay.

Thị trường bất động sản trầm lắng kéo dài khiến nhiều sàn môi giới, văn phòng giao dịch nhà đất phải đóng cửa. Ảnh: Dũng Minh

Trong nguy có cơ

Không phải ngẫu nhiên, ngày Hội Môi giới bất động sản Việt Nam năm nay (diễn ra trong 2 ngày 23 và 24/6) lại lấy chủ đề “Kề vai sát cánh - Ổn định phát triển”. Sự khó khăn của thị trường địa ốc kéo theo sự sụt giảm lượng lớn nhân sự ngành môi giới, từ đó tác động lớn tới việc kết nối cung - cầu trên thị trường.

Như chia sẻ của ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, xây dựng là ngành chịu ảnh hưởng nặng nề khi thị trường bất động sản gặp khủng hoảng mà gần như không có bất kỳ cơ chế nào bảo vệ cho các nhà thầu xây dựng, tương tự với hoạt động môi giới khi các cơ chế quản lý, giám sát và bảo vệ các nhà môi giới bất động sản chuyên nghiệp còn rất lỏng lẻo.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS cho biết, trong quá trình hoạt động, sàn môi giới bất động sản luôn phải chịu áp lực cạnh tranh khốc liệt để có thể nhận được dự án, sản phẩm bất động sản. Ngoài việc phải chứng minh năng lực kinh doanh, tính toán kỹ lưỡng mức phí hoa hồng, phí môi giới…, thì còn phải chuẩn bị trước một nguồn tài chính không nhỏ, thường dao động từ 30-50 triệu đồng/căn hộ để nộp cho cơ quan Nhà nước, có những dự án số tiền này lên đến cả trăm tỷ đồng.

Theo ông Đính, thông thường, các sàn môi giới đều phải đi vay ngân hàng để có kinh phí hoạt động nên đối mặt với nhiều rủi ro khi sản phẩm tiêu thụ chậm. Nhiều sàn giao dịch bất động sản phải chịu cảnh thua lỗ, nợ nần bởi khoản chi phí lớn này. Tệ hơn, sau khi bán xong sản phẩm cho dự án nhưng lại bị chây ì hoàn trả tiền ký cược, thậm chí cả tiền công môi giới. Điều này phần nào khiến cho các doanh nghiệp phân phối bất động sản phải chạy theo chỉ tiêu lợi nhuận, mà quên đi trách nhiệm của nghề môi giới.

“Thời gian qua, VARS đã đưa ra nhiều đề xuất sửa đổi quy định liên quan tới hoạt động môi giới bất động sản tại dự án Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi. Khi hành lang pháp lý chặt chẽ hơn, hoạt động môi giới trở nên chuyên nghiệp hơn sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển tốt hơn”, ông Đính nói.

Trên thực tế, câu chuyện thị trường bất động sản đi xuống kéo theo sự giảm sút của ngành môi giới không chỉ diễn ra với thị trường đang phát triển như Việt Nam, mà cả với các thị trường phát triển trên thế giới. Theo Wall Street Journal, số lượng môi giới bất động sản tại Mỹ đã gia tăng nhanh chóng cùng với giá nhà trong giai đoạn 2020-2021, sau khi đại dịch Covid-19 xuất hiện vào cuối năm 2019 và loại bỏ hàng triệu việc làm, đặc biệt tại các ngành dịch vụ, nhiều người đã chuyển sang tìm kiếm cơ hội mới trong lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên, từ cuối năm 2022, doanh số bán loại hình nhà ở hoàn thiện tại đây đã giảm xuống mức thấp nhất kể từ năm 2014, đồng thời số lượng thành viên của Hiệp hội Môi giới quốc gia Mỹ cũng giảm từ hơn 1,6 triệu người vào tháng 10/2022 xuống còn dưới 1,5 triệu người vào tháng 1/2023.

Ông Leong Boon Hoe, nhà sáng lập Arcadia Consulting Group kiêm Giám đốc điều hành Arcadia Consulting Việt Nam cho biết, mọi môi giới bất động sản, kể cả những người kiếm được hàng triệu USD, đều phải trải qua nhiều giai đoạn thăng trầm của thị trường và thời điểm hiện tại cũng như vậy - là giai đoạn để tăng tốc, tìm cách bứt phá vượt khó khăn. Theo đó, người làm nghề môi giới cần tập trung vào các khóa đào tạo về chuyên môn, cập nhật tin tức thị trường, rèn luyện kỹ năng bán hàng và duy trì hiệu lực các chứng chỉ hành nghề… để sẵn sàng trở lại khi thị trường hồi phục.