Số liệu thống kê gần đây từ Ngân hàng Trung ương Trung Quốc cho thấy sự hào hứng của người mua nhà đã giảm mạnh. Bất chấp việc giảm giá và các ưu đãi, thị trường nhà ở lớn nhất thế giới vẫn tiếp tục suy yếu và lĩnh vực ngân hàng của Trung Quốc đang bị ảnh hưởng khi nguy cơ vỡ nợ ngày càng cao.

Tiếp tục căng thẳng

Trong khi đó, các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc đang bắt đầu trở nên căng thẳng. Tập đoàn bất động sản khổng lồ Wanda Group đã trở thành tâm điểm trong tuần qua khi giá trị trái phiếu bằng USD của họ sụt giảm nghiêm trọng.

Đầu năm 2023, thị trường bất động sản Trung Quốc phục hồi trong thời gian ngắn khi các chính quyền địa phương trên cả nước ban hành những chính sách cứu trợ lĩnh vực bất động sản đang sa sút.

Nhưng sau triển vọng lạc quan vào tháng 3, doanh số bán hàng của tháng 4 không đáp ứng được kỳ vọng của các nhà phân tích. Đến cuối tháng 4 vừa qua, tỉ lệ thế chấp đối với người mua nhà lần đầu tại hơn 40 thành phố đã giảm xuống dưới 4%.

Theo báo cáo thống kê tài chính tháng 4-2023 do Ngân hàng Trung ương Trung Quốc công bố ngày 11-5, các khoản thế chấp đã giảm hơn 241 tỉ nhân dân tệ (33,8 tỉ USD) trong tháng 4. 

Trong số đó, các khoản vay hộ gia đình trung và dài hạn, chủ yếu thế chấp, giảm hơn 115 tỉ nhân dân tệ (16,2 tỉ USD), trong khi các khoản thế chấp ngắn hạn giảm hơn 125 tỉ nhân dân tệ (17,6 tỉ USD).

Số liệu thống kê công khai cho thấy doanh số bán nhà tại các thành phố lớn nhất của Trung Quốc đều có mức giảm hai con số trong tháng 4. Trong số đó, Bắc Kinh giảm 37,3%; Hàng Châu giảm 32,7%; Thượng Hải giảm 26,71%; Nam Kinh giảm 13%. Tỉ lệ sụt giảm tồi tệ nhất là ở Hợp Phì, giảm 40%.

Thị trường nhà đất suy yếu buộc các nhà phát triển phải giảm giá. Tuy nhiên, hai nhà phát triển bất động sản ở Côn Sơn đã bị cơ quan quản lý Trung Quốc phạt vì giảm giá với biên độ lớn. Theo các nhà quản lý, họ đã “phá vỡ trật tự bình thường của thị trường bất động sản và gây bất ổn xã hội”.

Nhà bình luận các vấn đề thời sự tại Nhật Bản Qu Kai nhận định: “Lý do tại sao chính quyền Trung Quốc không cho phép các nhà phát triển bất động sản hạ giá rất đơn giản. Phản ứng dây chuyền do giảm giá sẽ ngay lập tức làm vỡ bong bóng thị trường bất động sản Trung Quốc, gây ra một loạt cuộc khủng hoảng kinh tế mà Bắc Kinh sẽ khó quản lý”.

Chuyên gia trên cho rằng cuộc khủng hoảng bất động sản hiện nay sớm hay muộn cũng sẽ ảnh hưởng đến các ngân hàng và cuối cùng sẽ ảnh hưởng đến nền kinh tế vì Trung Quốc sẽ không thể duy trì nguồn thu thông qua thị trường bất động sản.

Nguy cơ vỡ nợ

Trung Quốc là thị trường nhà đất lớn nhất thế giới. Theo ước tính từ “Báo cáo giá trị thị trường nhà ở Trung Quốc năm 2021” của nhà kinh tế học nổi tiếng Ren Zeping, giá trị thị trường nhà ở của quốc gia này là 62.600 tỉ USD vào năm 2020, so với 33.600 tỉ USD ở Mỹ; 10.800 tỉ USD ở Nhật Bản và 31.500 tỉ USD ở Anh, Pháp và Đức cộng lại.

Ren Zeping từng là nhà kinh tế tại Trung tâm Nghiên cứu phát triển của Trung Quốc.

Theo “Báo cáo về thịnh vượng của Trung Quốc năm 2022” của Ren Zeping, giá trị của thị trường nhà ở Trung Quốc đạt 476.000 tỉ nhân dân tệ (khoảng 73.800 tỉ USD) vào năm 2021. Con số này thể hiện mức tăng 17,9% trong tổng giá trị thị trường so với năm 2020.

Khi xem xét tỉ lệ giá trị thị trường nhà đất trên GDP, giá trị thị trường nhà đất của Trung Quốc năm 2020 đã là 414%, cao hơn mức 391% của Nhật Bản trước khi bong bóng nhà đất vỡ vào những năm 1990.

Khi nền kinh tế Trung Quốc suy yếu và thị trường nhà ở thu hẹp, số lượng nhà bị tịch thu để thế nợ ở Trung Quốc đã tăng lên 606.000 vào năm 2022, tăng 35,7% so với năm trước. Đồng thời, nhiều thành phố đã chứng kiến sự gia tăng lớn về danh sách rao bán bất động sản đã qua sử dụng.

Fang Qi, một chuyên gia tài chính kỳ cựu người Trung Quốc sống ở Anh, giải thích: “Hậu quả của việc sụt giảm bất động sản và vỡ nợ thế chấp nhà ở cuối cùng sẽ tác động đến các ngân hàng”.

Theo chuyên gia này, đối với các ngân hàng, có hai rủi ro liên quan đến thế chấp nhà ở. Cả hai tình huống đều gây ra tổn thất và trực tiếp làm suy yếu tài sản của các ngân hàng.

Tình huống đầu tiên phát sinh khi chủ nhà không trả được nợ thế chấp.

Một trong những lý do dẫn đến tình trạng vỡ nợ gia tăng ở Trung Quốc là tình trạng nhiều chủ nhà từ chối thanh toán cho những ngôi nhà chưa hoàn thành.

Tháng 8-2022, một bài báo trên New York Times ước tính rằng điều này có thể ảnh hưởng đến 4% các khoản thế chấp chưa thanh toán.

Thứ hai, khi những người mua nhà trả hết nợ thế chấp sớm, như nhiều chủ nhà Trung Quốc đang phải chịu mức lãi suất cao hơn đang làm. Những người nắm giữ thế chấp đang lợi dụng tiền tiết kiệm cá nhân hoặc lấy lại các khoản vay giá rẻ theo các chương trình kích thích nhằm mục đích mua hàng tiêu dùng đắt tiền hoặc để bắt đầu kinh doanh mới.

Các nhà phân tích ước tính gần 700 tỉ USD các khoản thế chấp - gần 1/8 tổng dư nợ của Trung Quốc - đã được trả trước từ đầu năm 2022 khi các ngân hàng bắt đầu hạ lãi suất cho vay.

Trong điều kiện bình thường, điều này sẽ giải phóng tiền mặt cho các ngân hàng để tài trợ cho các khoản vay khác.

Tuy nhiên, với tình hình hiện tại khi người tiêu dùng đang rất thận trọng trong việc chi tiêu, thì đây thực sự là một tin xấu đối với các ngân hàng. Họ không chỉ mất tiền cho các khoản thế chấp hiện có, mà còn thiếu các khoản vay mới để đầu tư.

Chuyên gia Fang cảnh báo: “Việc các ngân hàng thắt chặt tài chính đối với lĩnh vực bất động sản sẽ khiến họ rơi vào tình trạng hỗn loạn hơn nữa, do đó gây ra một vòng luẩn quẩn ảnh hưởng đến chất lượng tài sản và khả năng sinh lời của các ngân hàng.

Nếu rủi ro lan rộng đến một mức độ nhất định, các ngân hàng sẽ phát sinh một lượng lớn nợ xấu, dẫn đến phá sản”.

Thị trường bất động sản Trung Quốc: Đã thấy 'ánh sáng cuối đường hầm'?

Theo Công ty tư vấn China Beige Book, thị trường bất động sản Trung Quốc sẽ phục hồi theo chu kỳ nhưng thời kỳ tăng trưởng chóng mặt có thể không quay trở lại.