Ngày 20/4, cổ phiếu CEO của Tập đoàn C.E.O bị đưa vào diện bị cảnh cáo. Nguyên nhân là lợi nhuận sau thuế của công ty mẹ năm 2020 trên báo cáo tài chính hợp nhất của doanh nghiệp là con số âm, thuộc trường hợp bị cảnh báo theo Quy chế niêm yết. Điều gì đã khiến trong năm 2020 một doanh nghiệp bất động sản sở hữu quỹ đất hơn 1.000 ha tại nhiều tỉnh, thành lại rơi vào tình trạng thua lỗ như hiện nay?

Sở hữu quỹ đất tại nhiều tỉnh, thành

Tập đoàn C.E.O là doanh nghiệp có 18 năm hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, bất động sản nghỉ dưỡng, xây dựng, du lịch và quản lý khách sạn, phát triển nguồn nhân lực. C.E.O tiền thân là Công ty TNHH Thương mại, xây dựng và công nghệ Việt Nam hoạt động từ năm 2001. 

Năm 2007, doanh nghiệp chuyển đổi sang loại hình công ty cổ phần và đổi tên thành Công ty cổ phần (CTCP) Đầu tư C.E.O với số vốn điều lệ 100 tỷ đồng. Đến năm 2014, công ty niêm yết trên Sở giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX) với mã cổ phiếu: CEO. Một năm sau đó, CEO đổi tên thành CTCP Tập đoàn CEO.

Từ khi thành lập đến nay, CEO được dẫn dắt bởi ông Đoàn Văn Bình (SN 1971) - người sáng lập, Chủ tịch kiêm Tổng Giám đốc điều hành. Dưới sự điều hành 18 năm qua của ông Bình, CEO đã trở thành một trong những doanh nghiệp bất động sản sở hữu quỹ đất hơn 1.000 ha tại nhiều tỉnh, thành như Hà Nội, Bắc Ninh, Hà Nam, Quảng Ninh (Vân Đồn), Quảng Bình, Nha Trang (Khánh Hòa), Phú Quốc (Kiên Giang). 

Hiện, CEO đang nắm giữ 4 công ty con với 100% vốn điều lệ. Bên cạnh đó, CEO còn có 9 công ty con nắm cổ phần chi phối và Công ty liên kết. 

Hàng loạt dự án dang dở

Có đến 19 dự án tại nhiều tỉnh, thành, thế nhưng, Tập đoàn CEO lại đang đối mặt với không ít trở ngại khi các dự án triển khai chậm tiến độ hoặc bán hàng không như kỳ vọng. 

Đặc biệt, năm 2020 do ảnh hưởng bởi dịch Covid-19, việc bán hàng gặp nhiều khó khăn dẫn đến doanh thu bất động sản bị sụt giảm mạnh so với năm 2019. 

Cụ thể, ở phân khúc nghỉ dưỡng, Tập đoàn đang triển khai dự án Sonasea Vân Đồn Harbor City thuộc xã Hạ Long, Vân Đồn, Quảng Ninh. Từ cuối năm 2019, dự án được mở bán song gặp khó khăn trong việc tiêu thụ sản phẩm khiến chủ đầu tư liên tục phải thay đổi phương án kinh doanh và đơn vị phân phối. Mới đây, CEO đã ký kết hợp tác chiến lược phát triển kinh doanh dự án Khu tổ hợp du lịch nghỉ dưỡng Sonasea Vân Đồn Harbor City với BHS Group. Dự án này cũng chiếm 2.117 tỷ đồng trong tổng 2.338 tỷ đồng chi phí xây dựng dở dang của CEO (tại ngày 31/12/2020).

Dự án tiếp theo khiến CEO gặp không ít khó khăn là dự án Sonasea Premier Nha Trang có quỹ đất 7,9 ha tại Bãi Dài, Cam Ranh, Khánh Hòa. Đây là dự án hoàn vốn cho dự án hệ thống thu gom xử lý nước thải Khu du lịch Bắc bán đảo Cam Ranh do Tập đoàn C.E.O mua lại, trong đó có 16.976 m2 là đất ở không hình thành đơn vị ở. 

Tập đoàn sẽ phát triển khu đất rộng 7,9 ha tại Bãi Dài thành tổ hợp nghỉ dưỡng, condotel… 5 sao mang thương hiệu quốc tế, kiến tạo không gian trải nghiệm – khám phá đẳng cấp cũng như góp phần khai thác tiềm năng du lịch biển Nha Trang.

Tuy nhiên, dự án gặp một số vướng mắc về pháp lý khi Khánh Hòa thu hồi hoặc cải sửa một số văn bản, quyết định hành chính liên quan đến đất ở không hình thành đơn vị ở. Đến ngày 31/12/2020, tài sản dở dang dài hạn của CEO ở dự án Sonasea Nha Trang là 44 tỷ đồng. 

Ngoài ra, dự án Sonasea Villas & Resort 2 cũng ngốn 123 tỷ đồng chi phí xây dựng dang dở của Tập đoàn. 

Ở phân khúc bất động sản đô thị, tại Hà Nội, Tập đoàn CEO được biết đến là chủ đầu tư dự án Sunny Garden (Quốc Oai). Đây là dự án gồm 323 căn biệt thự, 72 căn nhà phố và 432 căn hộ nhà ở xã hội. Từ năm 2008 - 2011, đơn vị này đã đầu tư xây dựng hạ tầng, cảnh quan và các căn biệt thự, liền kề. Tuy nhiên, việc bán hàng tại dự án Sunny Garden cũng gặp không ít khó khăn. CEO đã phải đưa ra hàng loạt ưu đãi như: Được trả lại tiền đất đã đóng trước đó, được miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, được vay gói 30.000 tỷ đồng với lãi suất 5%… để thu hút khách hàng. Thế nhưng sau gần 20 lần đăng tin suốt 5 năm qua, gần đây, chủ đầu tư mới bán hết căn hộ.  

Tiếp đến là dự án Hana Garden City tại huyện Mê Linh còn đang trong quá trình xây dựng. Đến cuối năm 2020, Tập đoàn CEO ghi nhận chi phí xây dựng dở dang tại dự án này là hơn 33 tỷ đồng. 

Như vậy, ở cả hai phân khúc, CEO có một loạt các dự án bất động sản đang xây dựng dang dở gồm dự án Sonasea Villas & Resort 2; khu tổ hợp du lịch nghỉ dưỡng Sonasea Vân Đồn Harbor City; khu du lịch Green Hotel & Resort; dự án Hana Garden City.

Hoạt động kinh doanh thua lỗ

Trong giải trình về việc kết quả kinh doanh sụt giảm mạnh năm 2020 gửi HNX, Tập đoàn C.E.O cho biết, năm 2020, sự bùng phát của dịch Covid-19 là lý do ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh trụ cột của đơn vị này, đặc biệt là hoạt động khách sạn – nghỉ dưỡng. 

Công ty này cũng nêu phương án khắc phục như tiết giảm tối đa chi phí, thúc đẩy việc kinh doanh các dự án trọng điểm, đặc biệt là chuyển hướng tập trung các dự án bất động sản đô thị. Tuy nhiên, hiện các dự án bất động sản đô thị của công ty này sau nhiều năm chật vật trong việc bán hàng thì đa phần đã tiêu thụ hết.

Theo báo cáo tài chính hợp nhất năm 2020 đã kiểm toán, doanh thu thuần của Tập đoàn CEO đạt gần 1.324 tỷ đồng, giảm 71% so với cùng kỳ (4.550 tỷ đồng), giá vốn hàng bán giảm 69% so với cùng kỳ, từ 3.111 tỷ đồng xuống còn 966 tỷ đồng. 

Lợi nhuận sau thuế hợp nhất năm 2020 giảm 117% so với cùng, từ gần 608 tỷ đồng xuống âm 103 tỷ đồng. Trong khi đó, kế hoạch đầu năm của công ty là doanh thu là 3.000 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế 200 tỷ đồng. Như vậy, cả năm 2020 doanh nghiệp này lỗ ở mức rất xa kế hoạch năm.

Năm 2020, ngoài kinh doanh lỗ, tổng tài sản của công ty giảm từ hơn 8.000 tỷ đồng xuống còn khoảng 7.438 tỷ đồng. Nợ phải trả giảm 9% so với đầu kỳ về gần 3.982 tỷ đồng. Trong đó, nợ ngắn hạn giảm gần một nửa so với đầu năm còn gần 533 tỷ đồng nhưng nợ dài hạn lại tăng hơn 141 tỷ đồng lên gần 1.412 tỷ đồng.

Đáng nói, toà tháp C.E.O cũng hiện cũng đã phải mang đi thế chấp cho khoản vay tại BIDV (hạn mức cấp tín dụng thường xuyên với số tiền tối đa 180 tỷ đồng). Tòa tháp này khai trương vào tháng 7/2009, do Tập đoàn C.E.O làm chủ đầu tư. 

Tình hình kinh doanh của Tập đoàn C.E.O cũng không có gì khởi sắc khi quý I/2021 doanh thu giảm một nửa so với cùng kỳ năm trước từ 288 tỷ đồng xuống 142 tỷ đồng. Theo giải trình, doanh thu sụt giảm mạnh là do các hoạt động của Công ty bị ảnh hưởng nặng nề từ tình hình dịch Covid-19 trong 3 tháng đầu năm. 

Doanh thu hoạt động tài chính, chủ yếu là lãi tiền gửi và cho vay cũng giảm 53%, ghi nhận hơn 9 tỷ đồng.

Dù các chi phí trong kỳ của CEO đều giảm hơn so với quý 1/2020 (chi phí bán hàng và chi phí quản lý giảm 84% và 55%, chi phí tài chính giảm 22%) CEO vẫn báo lỗ ròng gần 19 tỷ đồng trong quý 1/2021, trong khi cùng kỳ Công ty lãi gần 8 tỷ đồng.

Tính tới ngày 31/3/2021, tổng tài sản của CEO giảm 3,2% so với đầu năm về 7.203 tỷ đồng. Trong đó, tài sản chủ yếu là tài sản dở dang dài hạn đạt 2.186 tỷ đồng, chiếm 30% tổng tài sản; tài sản cố định đạt 1.490 tỷ đồng, chiếm 21% tổng tài sản; bất động sản đầu tư đạt 802 tỷ đồng, chiếm 11% tổng tài sản; tồn kho đạt 682 tỷ đồng, chiếm 10% tổng tài sản.

Trong kỳ, tiền và đầu tư tài chính ngắn hạn giảm 8,5% so với đầu năm, tương ứng giảm 60 tỷ đồng về còn 648 tỷ đồng và chiếm 9% tổng tài sản.

Trên thị trường chứng khoán, sau thông tin bị đưa vào diện cảnh báo, thị giá cổ phiếu CEO rơi vào đà giảm trong vài phiên gần đây. Kết thúc phiên giao dịch ngày 7/4, cổ phiếu CEO còn 9.500 đồng/cp, giảm 24% trong vòng nửa tháng.