Cân nhắc thiệt hơn việc tăng giá thuê đất khu công nghiệp

Vân Ly

(KTSG Online) - Trước nhận định Việt Nam có nhiều cơ hội thu hút dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) do môi trường kinh doanh ổn định và khả năng kiểm soát dịch bệnh, giá cho thuê đất tại các khu công nghiệp đã tăng nhanh trong thời gian gần đây. Song, giới chuyên gia cho rằng, việc tăng giá này có thể gây trở ngại cho các nhà đầu tư FDI muốn mở nhà máy tại Việt Nam cũng như gây khó khăn cho doanh nghiệp nội địa muốn mở rộng hoạt động kinh doanh.

Một khu công nghiệp tại phía Bắc. Ảnh minh họa: TTXVN

Giá cho thuê tăng đến từ sự kỳ vọng

Trao đổi với KTSG Online vào ngày 13-5, ông Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế cho rằng, giá cho thuê đất khu công nghiệp liên tục tăng đến từ sự lạc quan tích cực của những nhà đầu tư.

“Các nhà đầu tư bất động sản khu công nghiệp đã rất lạc quan từ cuối năm 2020, đầu năm 2021. Mọi người mong rằng có sự đổ bộ các nhà đầu tư của Mỹ rời khỏi Trung Quốc vào Việt Nam. Trước đó, có một số hãng thông tấn lớn đưa tin, nhà xưởng lớn từ Trung Quốc di dời sang Việt Nam. Nhưng đó chỉ là những trường hợp riêng lẻ còn những công ty lớn như Mỹ, châu Âu thì không thấy có động thái di dời,” ông Hiếu nói.

Do đó vị chuyên gia trên nhận định, thị trường bất động sản công nghiệp dù có nhiều hứa hẹn, nhưng nó chưa thực sự trở thành sự thật trong những tháng vừa qua. Bởi gần đây khi cuộc chiến tranh thương mại Mỹ - Trung diễn ra, Việt Nam mong đợi các nhà đầu tư bất động sản công nghiệp sẽ dồn nhiều về Việt Nam, nhưng nó mới chỉ trong tình trạng mong đợi, chưa xảy ra mạnh mẽ.

“Hiện tại, không thấy dấu hiệu một cuộc đổ bộ của các nhà đầu tư vào Việt Nam. Có vẻ như, dấu hiệu này chỉ xuất hiện trên sự kỳ vọng,” ông Hiếu nói.

Ông Hiếu lo ngại nếu mức giá tăng quá mạnh thì có thể sẽ sốt nóng “ảo”. Ông nhận định, có thể trong thời gian vừa qua các nhà đầu tư quá lạc quan về phân khúc bất động sản khu công nghiệp nên đẩy mức giá lên quá cao nhưng nếu không có sự đổ bộ của các nhà đầu tư vào Việt Nam thì nguy cơ giá rớt mạnh có thể xảy ra trong thời gian tới.

Vị chuyên gia trên phân tích, trong bối cảnh hiện nay, Việt Nam đang phải gồng mình cho cuộc chiến chống dịch Covid-19 với số lượng ca nhiễm Covid-19 gia tăng. Còn các nước cũng phải đối mặt với kịch bản không mấy tích cực trong chống Covid-19. Kết nối quốc tế vẫn chưa được khai thông thì viễn cảnh các doanh nghiệp nước ngoài dịch chuyển nhà máy vào khu công nghiệp ở Việt Nam chưa phải là điều chắc chắn.

Trong khi đó ông Hiếu cho rằng: “Giá cho thuê bất động sản khu công nghiệp tăng mạnh là trở ngại cho các nhà đầu tư tham gia thị trường. Điều này gây khó khăn cho doanh nghiệp nội muốn mở rộng mặt bằng để phát triển kinh doanh”.

Nhận định về tương lai của thị trường bất động sản khu công nghiệp, ông Hiếu cho rằng phụ thuộc vào nền kinh tế. Trong khi đó, kinh tế lại chịu ảnh hưởng của tình hình chống dịch. Nếu dịch bệnh được kiểm soát, kinh tế có điều kiện phục hồi, bất động sản sẽ có tín hiệu tích cực tăng trưởng. Ngược lại, nếu dịch bệnh bùng phát, bất động sản khu công nghiệp sẽ chịu tác động liên hoàn từ sự yếu đi của nền kinh tế.

Giá tăng có thể làm các tập đoàn đa quốc gia e ngại

Theo ông John Campbell, Trưởng bộ phận bất động sản công nghiệp của công ty nghiên cứu thị trường Savills Việt Nam, mức tăng giá thuê hiện nay và tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp trọng điểm phía Bắc và phía Nam có thể gây e ngại với một số tập đoàn đa quốc gia đang tìm kiếm địa điểm gần Hà Nội và TPHCM.

Thị trường bất động sản công nghiệp đã ghi nhận tỷ lệ lấp đầy trung bình tăng mạnh từ 2018 (do thu hút đầu tư nước ngoài mạnh), đã dẫn đến sự thiếu hụt nguồn cung và nhu cầu có thêm các khu công nghiệp mới trên một số địa bàn trọng yếu. Dữ liệu của Savills Việt Nam cho thấy, trong năm 2020, tại khu vực phía Nam, bất động sản công nghiệp đạt tỉ lệ lấp đầy 88% ở TPHCM, 94% ở Đồng Nai, 99% ở Bình Dương, 84% ở Long An, 79% ở Bà Rịa Vũng Tàu. Còn tại phía Bắc tỉ lệ này lần lượt đạt 90% ở Hà Nội, 95% ở Bắc Ninh, 89% ở Hưng Yên, 82% ở Hải Dương và 73% ở Hải Phòng.

Tại phía Bắc, giá thuê tại Hà Nội lên đến 129 đô la Mỹ/_^m2 (tăng 13,1%), Bắc Ninh là 95 đô la Mỹ/m2 (tăng 9,2%) Hưng Yên lên 83 đô la Mỹ/m2 (tăng 6,4%), Hải Dương là 76 đô la Mỹ/m2 (tăng 15.1%) và Hải Phòng lên tới 96 đô la Mỹ/m2 (tăng 3.2%).

Đáng chú ý, giá thuê đất trung bình tại Thanh Hóa xấp xỉ 40 - 50 đô la Mỹ/m2, được đánh giá là mức giá khá cạnh tranh với các tỉnh công nghiệp trọng điểm tại phía Bắc và phía Nam. Thanh Hóa nhận được nguồn đầu tư đáng kể từ năm 2020 với tổng số vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài đăng ký là 349 triệu đô la Mỹ, đứng thứ 20 trong tổng số 60 tỉnh thành trên cả nước.

Tại phía Nam, giá thuê đất trong các khu công nghiệp năm 2020 đạt 147 đô la Mỹ/m2 tại TPHCM, 107 đô la Mỹ/m2 tại Bình Dương (tăng 4,9% so với cùng kỳ 2019), 98 đô la Mỹ/m2 tại Đồng Nai (tăng 6,5%), 123 đô la Mỹ/m2 tại Long An (tăng 7,8%) và 65 đô la Mỹ/m2 tại Bà Rịa Vũng Tàu (tăng 18,1%).

Ông John Campbell cho biết, nhu cầu thuê đất, nhà xưởng và kho bãi tăng đột biến khiến giá thuê ở các khu công nghiệp gần các thành phố lớn leo thang. Giá cả tăng cao vẫn là mối lo ngại đối với các ngành sản xuất có giá trị thấp và tỉ suất lợi nhuận thấp như dệt may và nội thất. Tỉ giá ngoại tệ hiện tại vẫn ở mức chấp nhận được cho các nhà sản xuất đa quốc gia có giá trị cao, hoạt động trong lĩnh vực công nghệ, hỗ trợ công nghệ cao và máy móc tự động.

“Nếu giá thuê tiếp tục tăng theo cùng một quỹ đạo từ năm 2018, khả năng cạnh tranh về giá của Việt Nam có thể bị suy yếu. Trừ khi có thêm nguồn cung đất công nghiệp được triển khai ở các khu vực kinh tế trọng điểm để đáp ứng đủ nhu cầu và ổn định giá cả,” ông John Campbell nói.

Về nguồn cung bất động sản công nghiệp trong tương lai, Vụ Quản lý các khu kinh tế, Bộ Kế hoạch và Đầu tư công bố kế hoạch phê duyệt cho 561 dự án khu công nghiệp sắp tới với diện tích trên 201.000 héc ta. Các khu công nghiệp này sẽ bổ sung vào nguồn cung hiện tại, bao gồm 374 khu đã được thành lập. Trong số các địa điểm mới này, 259 khu với tổng diện tích 86.500 ha vẫn chưa được thành lập, chiếm hơn 43% tổng diện tích mới.