Được ví như một "bà đỡ" cho thấy tầm quan trọng như thế nào của Luật đất đai đối với môi trường đầu tư của Việt Nam. Vừa qua, Văn phòng Chính phủ đã có thông báo kết luận của Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính tại cuộc họp mới đây về tình hình thực hiện nhiệm vụ được giao của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Trong đó Thủ tướng yêu cầu khẩn trương tổng kết Luật Đất đai và xây dựng Luật Đất đai sửa đổi.
Mẫu thuẫn, chồng chéo
Thực tế, tại nhiều địa phương, những bất cập trong Luật Đất đai đang "rào cản" thu hút đầu tư.
Như tại Long An, đây là một trong những địa phương hiện nay còn lượng đất nông nghiệp khá lớn, chiếm khoảng 70% tổng diện tích của toàn tỉnh. Do nhu cầu phát triển thì trước năm 2020, Thủ tướng Chính Phủ đã đồng ý cho Long An chuyển đổi khoảng 5% diện tích này, tương đương khoảng 22 ngàn ha đất nông nghiệp trên địa bàn sang các loại đất khác. Tuy nhiên, do những vướng mắc trong pháp luật về đất đai, đến nay chỉ 1/3 con số này được chuyển, ảnh hưởng lớn đến môi trường đầu tư, thu hút đầu tư của tỉnh trong thời gian vừa qua.
Sau gần 10 năm thực thi, Luật Đất đai 2013 đang có nhiều quy định đã lạc hậu, chồng chéo (Ảnh minh hoạ - Ảnh: TTXVN)
Theo đại diện Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Long An, khi Thủ tướng Chính Phủ phê duyệt quy hoạch sử dụng đất cho các địa phương thì đã cho phép được chuyển mục đích sử dụng đất bao nhiêu ha. Tuy nhiên, luật lại quy định với dự án chuyển 10ha đất lúa trở lên thì phải xin lại Thủ tướng. Quy trình này mất rất nhiều thời gian.
"Đặc biệt với tỉnh Long An là do tiếp giáp với TP Hồ Chí Minh, giá đất biến động liên tục. Chính vì vậy khi đã được quyết định chủ trương đầu tư, mà mất thêm nhiều thời gian xin chuyển mục đích đất lúa nữa thì giá đất tăng cao, ảnh hưởng đến quá trình lập cũng như phê duyệt các phương án bồi thường giải phóng mặt bằng, cũng như tính toán cái chi phí đầu tư của các nhà đầu tư khi đầu tư dự án", ông Võ Minh Thành, Giám đốc Sở Tài Nguyên và Môi trường, tỉnh Long An cho biết.
Ngoài ra, mâu thuẫn chồng chéo giữa các luật có liên quan cũng gây khó cho các cơ quan chức năng. Ví dụ, nếu như Luật Đất đai quy định về đấu giá quyền sử dụng đất, còn Luật Đấu thầu và Luật Đầu tư lại quy định đấu thầu dự án. Dẫn đến dự án khi đã thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, nhà đầu tư tự bỏ tiền bồi thường giải phóng mặt bằng xong thì phải lại tiếp tục đấu giá quyền sử dụng đất.
"Cái này thực hiện rất chồng chéo nhiêu khê. Nó rất là khó trong quá trình triển khai dẫn đến tâm lý của cán bộ công chức làm trong ngành tài nguyên môi trường thì đôi lúc có tâm lý hoang mang, lo sợ khi mà thực hiện các thủ tục giao đất, cho thuê đất cũng như là định giá đất", ông Võ Minh Thành cho biết thêm.
Bên cạnh đó, nhằm chuẩn bị sẵn quỹ đất cho thu hút đầu tư, Luật Đất đai đã có những quy định về hoạt động của trung tâm phát triển quỹ đất tại các địa phương. Tuy nhiên, đến nay, việc thực thi luật để nâng cao vai trò của đơn vị này vẫn chưa hiệu quả.
Các quy định chồng chéo được đánh giá đang gây không ít khó khăn cho địa phương và doanh nghiệp
"Các cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa quan tâm để phát huy đầy đủ hiệu quả và vai trò của trung tâm phát triển quỹ đất, và quỹ phát triển đất của các địa phương. Bởi vì nếu phát huy được vai trò này thì môi trường đầu tư sẽ rất minh bạch", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh cho biết.
Bên cạnh đó, việc hoàn thiện cơ chế chính sách về tài chính đất đai của Luật Đất đai cũng được nhiều chuyên gia kiến nghị. Đặc biệt các điều khoản liên quan đến đền bù, giải phóng mặt bằng... hay như các phương pháp xác định giá đất trong công tác tính tiền sử dụng đất phải rõ ràng cụ thể, tránh các định nghĩa mang tính giả định, hay định tính.
"Tắc nghẽn" dự án
Hai năm trở lại đây, nhiều dự án đầu tư bất động sản bị "tắc nghẽn", ít nhiều liên quan tới vướng mắc từ Luật Đất đai. Điều này khiến cho nguồn cung trên thị trường bị giảm sút, khiến giá cả tăng cao.
Nhiều dự án đầu tư bất động sản bị "tắc nghẽn" được đánh giá xuất phát từ vướng mắc của Luật Đất đai
Tháng 3 vừa qua, Chính phủ đã ban hành Nghị định 30/2021, liên quan tới việc triển khai các dự án nhà ở thương mại. Ngay lập tức, một số doanh nghiệp và Hiệp hội cho rằng, vẫn còn quy định vẫn còn bất cập. Đó là chỉ các doanh nghiệp có quỹ đất là 100% đất ở hoặc có một phần đất ở mới được chấp thuận chủ trương đầu tư dự án. Còn lại các quỹ đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp, không phải là đất ở sẽ không thể thực hiện được dự án. Trong khi hiện nay quỹ đất ở hạn chế, đa số là đất nông nghiệp do doanh nghiệp mua lại của người dân.
"100% dự án mà thực hiện dự án phát triển nhà ở trên đất nông nghiệp sẽ gặp bế tắc", ông Lại Tuấn Ngọc - Trưởng phòng BĐS Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Xuân Mai cho biết.
Còn đối với các nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, điều e ngại nhất là thời gian triển khai dự án. Theo khảo sát, quy trình thủ tục từ lúc giao chủ trương để thực hiện dự án đến lúc ra nghĩa vụ tài chính thì mất ít nhất 1,5 đến 2 năm.
"Chúng ta cần có những quy hoạch tổng thể về mặt các chỉ tiêu để giúp cho các nhà phát triển bất động sản hay các nhà đầu tư dựa trên những số liệu đó và thực hiện nghĩa vụ tài chính", TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao, Savills Việt Nam cho biết.
Các loại hình bất động sản mới như condotel, officetel... cần sớm được đưa vào trong luật để quản lý
Ngoài ra, trong suốt gần 10 năm thi hành Luật Đất đai, một số loại hình động sản mới như căn hộ du lịch condotel, căn hộ văn phòng officetel, đã ra đời. Các mô hình này hiện còn gây tranh cãi về cấp giấy chứng nhận sở hữu.
Thực tế, những bất cập của Luật Đất đai 2013 liên tục là vấn đề tranh luận nóng bỏng tại Hội trường Quốc hội, và nhiều cuộc hội thảo, hội nghị chuyên ngành thời gian qua. Công đồng doanh nghiệp kỳ vọng, thời gian tới đây, Luật Đất đai sửa đổi sẽ sớm được hình thành, tạo một môi trường thu hút đầu tư thông thoáng cho các doanh nghiệp và địa phương.
* Mời quý độc giả theo dõi các chương trình đã phát sóng của Đài Truyền hình Việt Nam trên TV Online và VTVGo!