Sốt bất động sản trở thành mối đe dọa toàn cầu

Song Thanh

(KTSG) - Dù đại dịch Covid-19 tàn phá kinh tế thế giới nhưng giá bất động sản ở nhiều nước vẫn gia tăng không ngừng trong năm qua. Cơn sốt bất động sản này được cho là sẽ đe dọa đến sự ổn định tài chính toàn cầu.

Chuẩn bị tâm lý để đón một cuộc lao dốc

Chỉ cách đây không lâu, các chuyên gia bất động sản còn chuẩn bị để đón chờ một kịch bản tồi tệ nhất: sự lao dốc của giá nhà như đã xảy ra trong các đợt suy thoái kinh tế trước đây.

Bà Kate Everett Allen, Trưởng bộ phận nghiên cứu thị trường nhà ở quốc tế của Công ty Tư vấn bất động sản Knight Frank, cho biết: “Thời điểm này năm ngoái, chúng tôi nghĩ rằng những gì đã xảy ra năm 2008 sẽ lặp lại”.

Các chuyên gia lo ngại, sự gia tăng các vụ phá sản và thất nghiệp sẽ bóp chết thu nhập khả dụng của người dân, khiến các chủ nhà mắc nợ nhiều khó có thể thanh toán các khoản vay thế chấp. Trong khi đó, những người sở hữu căn nhà thứ hai, cũng sẽ phải bán bớt để tích trữ tiền mặt, qua đó gia tăng áp lực giảm giá lên thị trường.

Nhưng giá nhà lại tăng vọt

Thay vì lao dốc, giá nhà đã tăng vọt trên phạm vi toàn cầu, bất chấp việc nền kinh tế thế giới phải trải qua đợt lao dốc tồi tệ nhất kể từ cuộc đại suy thoái. Từ New Zealand, Mỹ, Đức cho tới Trung Quốc hay Peru, tất cả đều có chung một hiện tượng: giá nhà tăng chóng mặt và nhiều người mua đang hoảng loạn.

Tại 37 quốc gia giàu có thuộc Tổ chức Hợp tác và Phát triển kinh tế (OECD), giá nhà trên thực tế đã tăng gần 7% trong giai đoạn từ quí 4-2019 đến quí 4-2020, mức tăng trưởng hàng năm cao nhất trong hai thập kỷ qua.

Bà Kate Everett Allen cho biết thêm, tình trạng này sẽ “diễn ra cho đến hết năm nay và năm sau, trước khi tạm lắng”.

Đại dịch là một bước ngoặt bất ngờ khiến giá nhà đất tăng mạnh. Việc cắt giảm lãi suất khiến các khoản vay thế chấp trở nên “phải chăng” hơn, và việc tạm thời giảm thuế mua nhà ở một số thị trường đã góp phần thúc đẩy nhu cầu.

Ông Richard Donnell, Giám đốc nghiên cứu tại nền tảng bất động sản Zoopla của Anh, cho biết: “Nếu bạn buộc phần lớn người dân ở nhà trong nhiều tháng, họ sẽ nhanh chóng xem xét lại những mong muốn về ngôi nhà của mình”.

Khi mọi người phải chuyển đổi nhà ở thành văn phòng làm việc hay lớp học, “cuộc đua giành không gian” sẽ diễn ra rất nhanh chóng.

Những người giàu ở một số quốc gia đã rời khỏi các thành phố để tìm những ngôi nhà lớn hơn ở ngoại ô với nhiều không gian mở, dựa trên kỳ vọng rằng, họ sẽ không cần phải di chuyển nhiều tới các khu trung tâm thành phố ngay cả khi đại dịch chấm dứt.

Nhiều người trong số này đang có điều kiện tài chính tốt hơn so với trước khi đại dịch xảy ra, nhờ việc cắt giảm chi tiêu cho các kỳ nghỉ và ăn uống. Do đó, họ có thể chi nhiều tiền hơn vào khoản mua nhà.

Ví dụ như tại Vương quốc Anh, giá trị bất động sản đã tăng vọt tại các khu vực có thể di chuyển đến London một cách nhanh chóng như Bishop’s Stortford hay Winchester.

Ông Daniel Harrington, Giám đốc phụ trách tăng trưởng tại công ty bất động sản hạng sang Fine & Country, cho biết: “Bất cứ căn nhà nào ở cách London một giờ đi tàu sẽ có giá cao hơn 10% so với giá trị thị trường”. Ông cũng chia sẻ về một xu hướng mà ông nhận thấy ở các thủ đô như London và Paris khi các giám đốc điều hành giàu có sẵn sàng bán những ngôi nhà ở trung tâm của họ để mua những bất động sản lớn hơn nhưng rẻ hơn ở các khu vực xa thành phố.

“Trong 38 năm mua bán nhà, tôi chưa chứng kiến một thị trường nào như thế”, ông Henry Pryor, một nhà môi giới bất động sản ở Anh, nhận xét. “Đã có những câu chuyện về người mua sẵn sàng trả thêm 10.000 bảng Anh chỉ để có thể xem một bất động sản”. Trong bối cảnh lượng nhà tồn kho ở Anh đang thấp hơn 30% so với mức thông thường, mọi người “đang mua bất động sản một cách hoảng loạn”, ông Pryor cho biết thêm.

Các số liệu thống kê cho thấy, chỉ riêng số giao dịch được thực hiện trong tháng 3 vừa qua đã đạt mức 180.000 căn, cao gần gấp đôi mức trung bình của tháng này trong suốt 20 năm qua. Ông Henry Pryor kết luận: “Mười hai tháng trước, mọi người đã hoảng loạn, đổ xô đi mua giấy vệ sinh vì sợ hết hàng. Đó cũng là cảm giác của chúng ta vào lúc này trên thị trường nhà đất”.

Giá nhà ở Anh trong năm 2020 đã tăng 8,5% so với năm 2019, tốc độ tăng trưởng hàng năm cao nhất kể từ năm 2014. Còn tại Mỹ, lượng nhà bán ra trong năm 2020 cũng đạt mức cao nhất kể từ năm 2006 trong khi giá nhà đã tăng 9% và vẫn đang trên đà tăng mạnh. Mức giá trung bình của một ngôi nhà đã đạt mức cao lịch sử 329.100 đô la trong tháng 3 vừa qua.

Một ví dụ cho sự cuồng nhiệt của thị trường, chính là việc nhà môi giới bất động sản Ellen Coleman đã nhận được 76 lời đề nghị thanh toán hoàn toàn bằng tiền mặt đối với một căn hộ cao cấp trị giá 275.000 đô la ở ngoại ô Washington D.C, chỉ ba ngày sau khi bắt đầu chào bán. Căn nhà với bốn phòng ngủ, rộng 167 mét vuông cuối cùng đã được bán với mức giá 460.000 đô la, cao hơn 70% so với giá ban đầu.

Tại nhiều nơi khác, từ châu Á cho tới châu Âu, giá nhà cũng đang tăng phi mã. Ông Michael Heming, đại diện của Công ty Bất động sản Fine & Country tại Đức, Áo, Thụy Sỹ, cho biết các bất động sản tại Đức sẽ được bán hết chỉ hai tuần sau khi niêm yết, và các nhà môi giới đang phải cố gắng để đảm bảo nguồn cung. “Đó là một thị trường rất sôi động và mức giá ngày càng cao”.

Tại Bồ Đào Nha, nhiều người nước ngoài thậm chí đã tiến hành giao dịch dù không thể tới xem bất động sản mà họ sẽ mua. Các dữ liệu của Knight Frank cho thấy, giá nhà tại đây trong quí 4-2020 đã tăng 6% so với cùng kỳ.

“Chúng tôi đã bán được khá nhiều căn nhà bằng cách như vậy,” ông Charles Roberts, đối tác của Fine & Country tại đây nói, đồng thời cho biết thêm rằng, chỉ trong ba tháng đầu năm 2021, kỷ lục doanh số bán nhà ở Bồ Đào Nha đã bị phá vỡ dù không có khách từ các thị trường truyền thống như Brazil, Anh, Pháp và Bỉ. Gần đây nhất, ông đã bán một căn hộ ở ven biển Cascais, ngay phía Tây Lisbon, với giá 3,5 triệu euro cho một khách hàng Nam Phi, người chưa từng đặt chân đến thành phố.

Còn tại Ấn Độ, giá nhà đã giảm khi nền kinh tế suy giảm 6,9% trong năm ngoái, nhưng các giao dịch đã nhanh chóng tăng mạnh sau khi đợt phong tỏa đầu tiên kết thúc. Ông Hitesh Oberoi, Giám đốc điều hành của Info Edge, công ty sở hữu cổng thông tin bất động sản lớn nhất Ấn Độ, cho biết: “Rất nhiều người muốn mua ngôi nhà lớn hơn. Họ cảm thấy rằng mình sẽ có được những giao dịch tốt vì nền kinh tế đang tuột dốc”.

Kéo theo rủi ro tài chính

Theo Wall Street Journal, việc giá nhà tăng vẫn đang góp phần hỗ trợ nền kinh tế toàn cầu phục hồi từ đại dịch Covid-19. Tuy nhiên, cơn sốt giá kéo dài sẽ dẫn tới những vấn đề tài chính nghiêm trọng.

Thống kê của Ngân hàng Dự trữ trung ương Dallas (Mỹ) cho thấy giá nhà tại 16 nền kinh tế mà cơ quan này theo dõi đã tăng 4,91% hồi năm ngoái, mức tăng cao nhất kể từ năm 2006. Đây là sự tăng trưởng cực nóng xét trong bối cảnh nền kinh tế toàn cầu suy giảm 3,3%.

Sau cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu hồi năm 2008, các ngân hàng đã cho vay một cách cẩn trọng hơn. Tuy nhiên, vào đầu năm ngoái, nhờ sự hỗ trợ mạnh mẽ từ phía chính phủ, các ngân hàng lại đẩy mạnh hoạt động này khi nhanh chóng cắt giảm lãi suất cho người đi vay.

Ở thời điểm hiện tại, sự phụ thuộc của ngành ngân hàng vào thị trường nhà đất đã ở quy mô vượt xa so với trước đây. Tại 18 nền kinh tế phát triển, hoạt động cho vay thế chấp từ chỗ chỉ chiếm khoảng một phần ba tổng lượng cho vay của ngành ngân hàng hồi thập niên 1960, hiện đã tăng lên đến gần mức 60%.

Trong khoảng 10 năm trở lại đây, nợ hộ gia đình tại nhiều nền kinh tế như Trung Quốc, Hàn Quốc, Thái Lan, Canada hay Thụy Điển đã tăng vọt. Đây đều là những nơi ngành ngân hàng không chịu nhiều thiệt hại trong cuộc khủng hoảng năm 2008. Các nhà phân tích dự báo sau cuộc khủng hoảng do đại dịch Covid-19 gây ra, nợ hộ gia đình tại các nền kinh tế này sẽ tiếp tục phình to trong thập kỷ tới.

Hồi đầu năm nay, Thống đốc Ngân hàng Trung ương Thụy Điển Stefan Ingves đã so sánh tình trạng nợ hộ gia đình “như ngồi trên miệng núi lửa”. Ngoài ra, các nhà kinh tế học Atif Mian, Amir Sufi và Emil Verner, cũng công bố nghiên cứu chứng minh rằng nợ hộ gia đình đang làm chậm quá trình tăng trưởng kinh tế.

Những nỗ lực can thiệp của chính phủ các nước

Một số quốc gia đã nỗ lực kiềm chế tốc độ tăng của giá nhà ở. Chính phủ Hàn Quốc đã ban hành hàng chục quy định về thuế và hoạt động cho vay. Còn tại Canada, ngân sách liên bang mới công bố có bao gồm thuế áp dụng với bất động sản trống hoặc ít sử dụng của người nước ngoài.

Tuy nhiên, hiệu quả mà các biện pháp này mang lại chưa nhiều khi giá căn hộ chung cư tại khu vực đô thị của Seoul (Hàn Quốc) trong quí 1 năm nay đã tăng 4,3% so với quí trước, còn Canada bị Bloomberg Economics đánh giá là một trong những quốc gia dễ bị tổn thương nhất nếu bong bóng giá nhà đất vỡ (cùng với New Zealand).

Tại Trung Quốc, nơi giá nhà ở “các thành phố cấp 1” bao gồm Bắc Kinh, Thâm Quyến, Thượng Hải và Quảng Châu tăng trung bình 12% vào tháng 3 so với cùng kỳ năm ngoái, chính phủ “đang quyết tâm hơn bao giờ hết trong công tác kiềm chế dùng đòn bẩy tài chính trong bất động sản”.

Bà Michelle Lam, chuyên gia kinh tế tại Societe Generale, cho biết: “Hơn 30 thành phố, chiếm một phần năm tổng doanh số toàn quốc vào năm 2019, đã triển khai các biện pháp thắt chặt kiểm soát. Những biện pháp này bao gồm hạn chế mua và bán, hạn chế tín dụng, tăng thời gian lưu giữ nhà để được miễn thuế và vá các lỗ hổng thông qua các vụ ly hôn giả”. Trong quá khứ, một số cặp vợ chồng tại nước này đã đệ đơn ly hôn để tránh bị giới hạn quyền sở hữu tài sản cho gia đình.

Một ví dụ thành công trong quá khứ có thể kể đến là Singapore. Một nghiên cứu được công bố trên Journal of Housing Economics hồi năm 2018 cho thấy, những nỗ lực hạ nhiệt giá nhà từ năm 2009-2013 của Singapore dường như đã có hiệu quả. Quốc gia này đã đưa ra những biện pháp bao gồm nâng thuế đối với việc chuyển nhà, yêu cầu khoản đặt cọc cao hơn với người mua bất động sản lần 2, tăng thời hạn đi vay và giới hạn khoản nợ mua nhà dựa theo thu nhập của người đi vay.

Tuy nhiên, Singapore cũng là một ví dụ cho thấy việc duy trì hiệu quả này lại không hề dễ dàng. Trong quí 1 năm nay, giá nhà tại vùng ven thành phố ở Singapore đã tăng 6,1%, vượt mức tăng 4,4% trong quí trước.

Theo WSJ, giới chức các nước vẫn còn nhiều lựa chọn chính sách khác để cân nhắc, ví dụ như việc tăng thuế theo giá trị căn nhà và mảnh đất phía dưới, điều mà hầu hết các chính phủ trên thế giới đều chưa áp dụng. Trong bối cảnh thị trường bất động sản toàn cầu đang tiếp tục bùng nổ, những chính sách triệt để hơn sẽ là một vấn đề cần được xem xét càng sớm càng tốt, nếu các nước muốn tránh tái diễn những sai lầm trong quá khứ.