Siết tín dụng bất động sản (BĐS) và xây dựng để hạn chế rủi ro là cần thiết, thậm chí việc này còn để ngăn chặn lạm phát. Tuy nhiên, nếu “siết” mạnh tay, nguy cơ vỡ trận loại hình trái phiếu doanh nghiệp và tạo kẽ hở để “tín dụng đen” hoạt động là có thể xảy ra.

Nỗi lo lạm phát vì bất động sản

Nhiều năm qua, thị trường BĐS chứng kiến nhiều đợt sốt đất, gây ra nhiều hệ quả tiêu cực, làm mất cơ hội tạo lập nhà ở của không ít người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, công nhân lao động và người nhập cư, ảnh hưởng an sinh và trật tự xã hội.

Trên thực tế, nguồn vốn đầu tư dự án của các doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực BĐS đều chiếm đa số từ vốn vay ngân hàng. Cập nhật mới nhất vào giữa tháng 4.2021, Ngân hàng nhà nước (NHNN) ước tính đến cuối tháng 3.2021, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực BĐS đạt khoảng 1,85 triệu tỉ đồng, tăng 3% so với tháng 12.2020. NHNN khẳng định trong thời gian tới sẽ kiểm soát chặt tín dụng vào lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như chứng khoán, BĐS. Trước đó, tại cuộc họp với NHNN, Thủ tướng Chính phủ cũng chỉ đạo NHNN cần phải kiểm soát chặt tín dụng, tránh để tình trạng đầu cơ, thổi giá trục lợi trong lĩnh vực này.

Các chuyên gia cho rằng, các ngân hàng tại Mỹ chỉ cho vay mua đất khi có các công trình xây dựng trên đó, còn tại Việt Nam, vay để mua đất rất thuận lợi, chỉ cần lấy đất đó làm tài sản thế chấp là được vay. Việc chặn dòng tiền vào mua bán đất đai, thổi phồng giá đất đai lên gây ảnh hưởng đến lạm phát là rất cần thiết.

Theo chuyên gia tài chính - ngân hàng, TS Nguyễn Trí Hiếu, thời gian vừa qua, tiền vào nhà đất rất nhiều, nhiều ngân hàng cho vay mua đất. Tuy nhiên, vấn đề cơ bản của nền kinh tế không hỗ trợ cho giá đất tăng mạnh. Ông Hiếu cho rằng, các ngân hàng ở Việt Nam “rất mặn mà với đất”. Nếu có khách hàng đến vay mua đất, lấy đất đó làm tài sản thế chấp là ngân hàng cho vay 50-60% giá trị của đất. Nếu phải trả lãi ngân hàng, khách hàng có thể lấy từ nguồn khác để trả chứ không phải lấy từ chính tài sản đó sinh lời.

Trong khi đó, các chuyên gia về BĐS, tài chính cho rằng con số 1,8 triệu tỉ đồng đổ vào BĐS chưa phản ánh đúng thực tiễn, bởi lẽ một lượng lớn tiền đang đổ vào hoạt động kinh doanh BĐS, mua đi bán lại hiện nay được vay tiêu dùng chứ không phải vay để đầu tư phát triển BĐS. Tiền đổ vào kinh doanh BĐS thì tăng rất mạnh theo chiều hướng tăng của cơn sốt đất, trong khi tiền để phát triển BĐS (nghĩa là vừa tạo ra việc làm cho xã hội, vừa tăng nguồn cung cho thị trường) lại thấp do nhiều vướng mắc từ cơ chế chính sách cũng như từ chính các doanh nghiệp khi không còn khả năng hấp thụ vốn. Do đó, người có tiền gửi tiết kiệm chịu thiệt đơn thiệt kép vì tiền gửi lãi suất thấp trong khi giá BĐS tăng sẽ khiến giá trị thực tế của đồng tiền bị giảm và việc kiềm chế lạm phát trở nên khó khăn hơn.

Nói với Lao Động, chuyên gia tài chính TS Nguyễn Ngọc Tú (Giảng viên trường Đại học Kinh doanh và Công nghệ) cho rằng, nếu không kiểm soát tốt dòng tiền từ các ngân hàng thương mại vào BĐS và chứng khoán thì nguy cơ chao đảo hệ thống tín dụng và lạm phát phi mã hoàn toàn có thể xảy ra. Khi ấy, người lao động trực tiếp làm công ăn lương chịu thiệt nhiều nhất và không biết chống đỡ bằng cách nào.

Lo ngại “tín dụng đen” xuất hiện?

Có thể nói, nguồn vốn đầu tư dự án của các doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực BĐS đều chiếm đa số từ vốn vay ngân hàng. Do đó, nếu NHNN yêu cầu các tổ chức tín dụng siết “room” tín dụng đối với lĩnh xây dựng và BĐS sẽ là thách thức lớn cho các doanh nghiệp này.

Tuy nhiên, cũng phải thừa nhận, các dự án BĐS của doanh nghiệp hiện nay đang vướng khá nhiều vào các thủ tục pháp lý vì các luật đan xen như: Luật Đầu tư, Luật Đất đai… đã khiến cho các dự án bị đình trệ trong quá trình triển khai dự án. Và xuất phát từ những yêu tố này, thanh khoản của doanh nghiệp đã rơi vào tình trạng cảnh báo rủi ro “nợ xấu”.

Thực tế, khi “nợ xấu” xảy ra, tín dụng bị siết chặt, thì con đường cuối cùng của doanh nghiệp sẽ không còn cách nào khác là phải lựa chọn giải pháp là vay ngoài với lãi cao để tiếp tục triển khai dự án. Thậm chí là bất chấp về khả năng có thể chi trả được hay không, từ đó nhiều ý kiến lo ngại sẽ dẫn tới những bất cập, kẽ hở để tín dụng đen hoạt động. Từ đó, các chuyên gia nhận định rằng, siết tín dụng với loại hình kinh doanh BĐS và xây dựng cần có lộ trình hợp lý. Nếu không sẽ vô tình bóp chết loại hình đầu tư trái phiếu doanh nghiệp.

Tuy nhiên, trao đổi với Lao Động, ông Đinh Trọng Thịnh - Giảng viên cao cấp Học viện Tài chính cho rằng, không hề lo ngại loại hình “tín dụng đen” xuất hiện khi siết chặt tín dụng. Bởi theo ông Thịnh, cuối năm 2020 ngân hàng cũng đã siết chặt tín dụng BĐS và chứng khoán. Ông Thịnh nói, rõ ràng mức cho vay BĐS có mức độ tăng trưởng cao hơn mức tăng trưởng tín dụng nói chung. “Bình thường vay không vấn đề gì, nhưng giá đất tăng lên mà cho vay, sau đó đất giảm mà không kiểm soát thì rất nguy hiểm, nhiều người vay, vỡ trận, rất nguy hiểm”, ông Thịnh nói.