Khối nợ tăng mạnh
Thị trường bất động sản gặp khó trong năm 2020 do dịch Covid-19 đã kìm hãm doanh thu và lợi nhuận của Công ty Cổ phần (CTCP) Bất động sản Thế kỷ (CenLand - MCK: CRE). Theo báo cáo kết quả tài chính năm 2020 đã kiểm toán, doanh thu thuần của CenLand chỉ đạt 2.117 tỷ đồng, giảm 8% so với năm 2019, lợi nhuận gộp đạt 599 tỷ đồng, giảm 20% so với năm 2019.
Dù CenLand cắt giảm chi phí bán hàng, chi phí lãi vay, lợi nhuận sau thuế vẫn giảm đến 23% so với năm 2019 đạt 300 tỷ đồng.
Giải trình về kết quả kinh doanh đi xuống, lãnh đạo công ty cho biết, do ảnh hưởng của dịch bệnh Covid-19, Công ty đã dùng các biện pháp để kích cầu nhằm ổn định doanh thu dẫn đến tỷ lệ chi phí giá vốn tăng lên.
Trái ngược với sự đi xuống của doanh thu và lợi nhuận, tính đến ngày 31/12/2020, nợ phải trả của Công ty bất ngờ tăng mạnh lên tới 1.767 tỷ đồng, tăng gấp 2,3 lần so với năm 2019 (784 tỷ đồng).
Trong cơ cấu nợ phải trả, chủ yếu là khoản vay nợ tài chính ngắn hạn, dài hạn; trong đó, nợ vay ngắn hạn 371 tỷ đồng tăng 4,5 lần so với năm 2019, nợ dài hạn 450 tỷ đồng (khoản này chưa ghi nhận năm 2019). Tổng cộng hai khoản này lên đến 821 tỷ đồng, chiếm 46% tổng số nợ.
Cụ thể, khoản vay nợ ngắn hạn, CenLand vay ngân hàng BIDV - chi nhánh Thái Hà 336 tỷ đồng và 35 tỷ đồng từ Vietinbank với lãi suất 5,1%.
Đáng chú ý, trong khoản vay từ BIDV - chi nhánh Thái Hà, có 128 tỷ đồng được Cenland vay thấu chi. Vì hạn mức thấu chi dao động từ 15 đến 30 tỷ, nên Cenland đã xé lẻ khoản vay 128 tỷ đồng này ra thành 9 hợp đồng tài chính từ tháng 4 - 12/2020 với các hạn mức thấu chi khác nhau.
Về khoản nợ dài hạn 450 tỷ đồng, CenLand phát hành riêng lẻ cho CTCP Chứng khoán VNDIRECT với kỳ hạn 3 năm.
Hồi cuối tháng 2/2021, Hội đồng quản trị Cenland đã thông qua thông qua phương án vay BIDV tối đa 1.272 tỷ đồng. Giao dịch này nhằm có tiền nhận chuyển nhượng 65 lô biệt thự và 12 lô liền kề dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới Hoàng Văn Thụ, Hà Nội. Thời hạn vay sẽ theo dòng tiền thực tế của dự án.
Tính đến 31/3/2021, nợ phải trả của CRE tiếp tục tăng hơn 1.000 tỷ đồng so với hồi cuối năm 2020 lên mức 2.824 tỷ đồng và chủ yếu là khoản vay ngắn hạn, dài hạn. Trong đó, nợ vay ngắn hạn tăng gấp đôi so với cuối năm 2020 ghi nhận 743 tỷ đồng, nợ dài hạn tăng thêm 500 tỷ đồng đạt 950 tỷ đồng.
Trong khoản vay ngắn hạn BIDV - chi nhánh Thái Hà, CenLand vay thêm 203 tỷ đồng còn khoản vay thấu chi đến cuối quý I/2021 còn 77,75 tỷ đồng (đầu kỳ 128 tỷ đồng). Công ty còn vay thêm 167 tỷ đồng tại chi nhánh Thanh Xuân của ngân hàng BIDV. Ngoài ra, CenLand có khoản vay 35 tỷ đồng tại Vietinbank - chi nhánh Đống Đa sẽ phải đáo hạn vào tháng 6 tới.
Tài sản nằm ở công ty khác
Kết thúc năm 2020, tổng tài sản của CenLand đạt 3.892 tỷ đồng, tăng 45% so với thời điểm đầu năm. Khoản tăng này chủ yếu do các khoản phải thu trong ngắn hạn và dài hạn. Tổng công nợ phải thu của Cenland trong năm 2020 là 3.092 tỷ đồng, chiếm 81% tổng tài sản của công ty.
Điều này có nghĩa là phần lớn tài sản của Cenland đang bị “chiếm dụng” bởi khách hàng và công ty liên quan, không tạo ra được giá trị lợi nhuận, làm hao hụt dòng tiền của công ty.
Thực tế, dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của Cenland trong năm 2020 ghi nhận âm tới 461 tỷ đồng.
Đối tác đang nắm giữ tiền của Cenland nhiều nhất hiện nay là công ty trực thuộc Tập đoàn Cengroup - Công ty CP Đầu tư và Phát triển Bất Động Sản Thế Kỷ (Ceninvest) với 814 tỷ đồng. Trong số này, có 758 tỷ đồng được Cenland chuyển cho Ceninvest là tiền đặt cọc hợp đồng, mà Cenland đảm nhận vai trò tổng đại lý phân phối bất động sản và gần 55 tỷ đồng phải thu ngắn hạn. Cả hai công ty đã bắt tay trong nhiều dự án. Dòng tiền liên tục chảy giữa hai công ty này.
Ngoài ra, các khách hàng sau cũng đang giữ không ít tài sản của CenLand gồm CTCP Bất động sản Galaxy (179 tỷ đồng), CTCP Phát triển Nhà Bình Minh (105 tỷ đồng), khách hàng Dự án Bình Minh Garden (104 tỷ đồng)...
Đặc biệt, trong năm 2020, Cenland bỏ ra 143 tỷ đồng để bắt tay hợp tác với Công ty CP C-Holdings của ông Nguyễn Quốc Cường (Cường Đô La). Đây là số tiền CenLand đặt cọc mua 211 căn hộ Sky View của C-Holdings. Hồi tháng 1/2021, CenLand tiếp tục đầu tư trên 485 tỷ đồng vào công ty của ông Cường Đô La, để đầu tư mua, bán chuyển nhượng bất động sản thuộc một Dự án Khu chung cư tại thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương.
Tính đến 31/3/2021, tổng tài sản của CenLand tăng hơn 1.000 tỷ đồng so với đầu năm đạt 4.994 tỷ đồng, tuy nhiên chủ yếu tăng ở hạng mục hàng tồn kho và phải thu ngắn hạn.
Cụ thể, doanh nghiệp ghi nhận hơn 2.845 tỷ đồng phải thu khách hàng ngắn hạn, tăng 76% so với đầu kỳ. Trong đó, phải thu về cho vay ngắn hạn tăng mạnh từ 68 tỷ đồng lên 757 tỷ đồng; trả trước cho người bán ngắn hạn tăng mạnh từ 148 tỷ đồng lên 760 tỷ đồng.
Khoản mục tồn kho của doanh nghiệp ghi nhận hơn 607 tỷ đồng tăng gần 19 lần so với hồi đầu kỳ (32 tỷ đồng). Trong đó phần lớn là hàng hóa bất động sản (bao gồm các căn hộ, đất nền công ty mua từ chủ đầu tư để thực hiện kinh doanh bán lại), còn lại là chi phí sản xuất kinh doanh dở dang.
Theo kế hoạch kinh doanh dự kiến năm 2021, Cenland đặt ra mục tiêu đạt 4.000 tỷ đồng doanh thu thuần cả năm, tăng 89% so với doanh thu thực hiện năm 2020. Mảng doanh thu chủ đạo vẫn là chuyển nhượng bất động sản, với mức tăng đột biến 129%.
Tuy nhiên với khối nợ đang ngày càng phình to, chi phí trả lãi vay tăng theo, Cenland chỉ kỳ vọng lợi nhuận sau thuế tăng nhẹ 18%, đạt 355 tỷ đồng.