Khi thị trường có dấu hiệu hạ nhiệt, các nhà đầu tư bắt đầu gấp gáp rao bán bất động sản (BĐS) mình có để cắt lỗ nhưng vẫn khó ra hàng.

Giảm vài trăm triệu vẫn ít người hỏi mua

Từ cuối tháng 5 đến nay, bắt đầu xuất hiện nhiều thông tin chào bán BĐS với những nội dung như cắt lỗ, giảm giá, kẹt tiền bán gấp, áp lực ngân hàng… Theo khảo sát của chúng tôi, tình trạng bán cắt lỗ diễn ra ở hầu hết phân khúc, từ căn hộ đến nhà phố, đất nền tại TP.HCM cũng như nhiều tỉnh, thành.

Anh Khoa (TP Thủ Đức, TP.HCM) cho biết đang phải rao bán cắt lỗ căn hộ trên đường Nguyễn Hữu Thọ (xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè) vì áp lực trả lãi vay ngân hàng.

“Căn hộ của tôi có diện tích khá lớn, hơn 90 m2 mà chỉ dám rao giá 3,7 tỉ đồng. Môi giới tư vấn giá thị trường khoảng 3,9 tỉ đồng nhưng tôi giảm 200 triệu đồng để bán nhanh hơn. Nội thất để lại cũng khoảng 200 triệu đồng. Tính cả lãi ngân hàng trả từ năm 2016 đến nay thì coi như lỗ” - anh Khoa chia sẻ.

Ông Như Thành (quận 6, TP.HCM) cũng rơi vào hoàn cảnh tương tự khi đầu tư hai lô đất nền ở Bình Phước. Ông buộc phải bán ra rẻ hơn giá thị trường khoảng 100 triệu đồng nhưng vẫn không có khách hỏi mua.

“Người bán thì nhiều, người mua thì ít, thị trường đứng hình mấy tháng nay rồi” - ông Thành lo lắng nói.

Nhà đầu tư đi xem đất nền vùng ven TP.HCM. Ảnh: Q.HUY

Là đơn vị môi giới BĐS đất nền vùng ven nhiều năm, ông Trần Hữu Hạnh, Giám đốc Công ty CP Đầu tư địa ốc An Điền, cho biết hiện tượng bán giảm giá là có thật. Dấu hiệu này báo hiệu thị trường đang chậm lại. Nếu trong quý III tình trạng này tiếp diễn thì thị trường BĐS sẽ đi xuống. Nguyên nhân sâu xa xuất phát từ lạm phát, giá cả hàng hóa thiết yếu tăng cao. Bên cạnh đó, việc dòng vốn đổ vào BĐS bị thắt chặt, lãi suất dự kiến điều chỉnh tăng lên thì thị trường sẽ khó khăn như những năm 2008-2013, nguy cơ chu kỳ ảm đạm lặp lại.

“Thị trường đang ở ngưỡng 10 đồng thì với 10 đồng đó nhà đầu tư hiện lời 2-3 đồng. Để bán nhanh, họ phải giảm giá xuống còn 9-9,5 đồng, vẫn lời 1-2 đồng. Tuy nhiên, nếu nhà đầu tư đi vay ngân hàng thì tiền lãi vay nuốt hết khoản lợi nhuận này nên buộc phải bán ra nhanh” - ông Hạnh dẫn chứng.

Nhiều phân khúc lỗ thực sự

Ông Nguyễn Duy Thành, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Quản lý nhà Toàn cầu (Global Home), đánh giá hiện tượng bán cắt lỗ diễn ra ở một số người sử dụng đòn bẩy tài chính, lướt sóng đặt cọc sang tay hoặc mượn tiền người thân để đầu tư ngắn hạn kiếm lời. Tuy nhiên, do thanh khoản thị trường không tốt, nhóm này buộc phải giảm giá để bán ra nhanh cắt lỗ. Trong khi đó, đối với những nhà đầu tư không chịu áp lực tài chính thì vẫn để mức giá cao và không chịu giảm giá.

Thực tế, một số trường hợp nhà đầu tư đã có lời nên muốn chốt nhanh thì là cắt lời so với kỳ vọng của họ chứ không phải là chịu lỗ.

“Hiện nay lãi suất tiền gửi có dấu hiệu tăng, như vậy khi hết thời gian bình ổn, lãi suất cho vay có thể điều chỉnh tăng. Nhà đầu tư đi vay ngân hàng dự cảm nếu lãi suất tăng họ không thể gánh nổi nên buộc phải bán nhanh, cơ cấu lại dòng tiền đầu tư” - ông Thành nói.

Trường hợp thứ hai là nhóm nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính bằng cách vay tiền người thân trong ngắn hạn, kỳ vọng đầu tư BĐS ngắn hạn rồi nhanh chóng chốt lời. Tuy nhiên, hiện nay thanh khoản kém, họ bị động xoay dòng tiền nên phải bán ra.

Từ nay đến cuối năm, phân khúc bị áp lực phải bán ra với thông tin cắt lỗ, giảm giá… xảy ra nhiều ở người mua căn hộ hình thành trong tương lai phải vay ngân hàng. Với phân khúc đất nền, đa số nhà đầu tư lướt sóng mua đất vườn, đất trồng cây lâu năm nên ngân hàng không cho vay, họ phải vay người quen. Trong ngắn hạn không ra được hàng nên buộc phải bán giá rẻ hơn kỳ vọng để hoàn trả khoản vay.

Ông Trần Hữu Hạnh, Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư địa ốc An Điền, cho rằng phân khúc căn hộ hạng sang trong thời gian tới sẽ gặp nhiều khó khăn. Những căn hộ tại TP.HCM giá trị lớn từ 80 triệu đồng/m2 đến hơn 100 triệu đồng/m2 sẽ khó về thanh khoản.

Những địa phương trong thời gian sốt đất được các đơn vị kinh doanh BĐS thi nhau thổi giá như Bình Phước, Lâm Đồng… giờ thị trường bắt đầu đứng hình. Đặc biệt, những nền đất xa trung tâm, hạ tầng giao thông hạn chế, chưa có dân sinh thì sẽ rất khó giao dịch, giảm giá cũng ít người mua.

Tuy nhiên, ông Hạnh đánh giá những nền đất có vị trí gần với TP.HCM, kết nối giao thông thuận tiện thì giao dịch vẫn ổn.•