"Tức là có rất nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn tốt", ông Nguyễn Quang Thuân nhận định tại phiên hội thảo chuyên đề thuộc khuôn khổ Diễn đàn Kinh tế Việt Nam sáng 5/6. FiinGroup là đơn vị hàng đầu trong lĩnh vực dữ liệu tài chính và là một trong ít các doanh nghiệp được cấp phép xếp hạng tín nhiệm tại Việt Nam.

Tính riêng thị trường bất động sản nhà ở, Việt Nam chỉ có khoảng 3.000 doanh nghiệp tham gia, chủ yếu tập trung ở TP HCM, theo tính toán của FiinGroup. Các số liệu thu thập được cho thấy, tỷ lệ đòn bẩy nợ trên vốn chủ sở hữu của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết có tín hiệu giảm.

Cùng với chỉ số bao phủ lãi vay, khả năng vay và trả nợ của các doanh nghiệp vẫn tương đối ổn định. Tuy nhiên, tình hình dịch bệnh và vấn đề pháp lý làm ảnh hưởng đến tiến độ triển khai các dự án, qua đó khiến việc tiếp cận nguồn vốn từ các kênh gặp hạn chế.

Gần đây, có những thông tin cho rằng tín dụng vào bất động sản sẽ được siết lại khiến giới đầu tư, chuyên gia lo lắng. Tuy nhiên, tại cuộc họp báo hôm 4/6, Phó thống đốc Ngân hàng Nhà nước Đào Minh Tú khẳng định chỉ kiểm soát chặt tín dụng vào một số lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro lớn trong bất động sản, chứ không "siết hay cắt" tín dụng vào các lĩnh vực này.

Tới giữa tháng 4, dư nợ bất động sản tăng 10,19% so với năm 2021, đạt hơn 2,2 triệu tỷ đồng. Tín dụng bất động sản hiện chiếm gần 19,2% tổng tín dụng nền kinh tế; còn dư nợ lĩnh vực này chiếm khoảng một phần ba dư nợ nền kinh tế.

Ông Nguyễn Quang Thuân đánh giá, dù mặt bằng lãi suất tăng lên cũng không quá lo lắng. Phân tích của FiinGroup cho hay, trong cơ cấu huy động vốn của các doanh nghiệp bất động sản nhà ở, chỉ 14% là vay ngân hàng, 17% là trái phiếu. Trong khi đó, tiền từ khách hàng trả trước chiếm 18% và nguồn khác lên đến 51%.

"Thực tế nguồn vốn từ hợp đồng hợp tác kinh doanh giữa các doanh nghiệp trong ngành với nhau hoặc với người mua chiếm tỷ trọng lớn, chứ nguồn từ ngân hàng và trái phiếu không nhiều. Do đó, điều cần chú ý giám sát là các kênh huy động vốn đó", ông Thuân nói.

Ở góc độ nhà quản lý, ông Đỗ Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) có cái nhìn thận trọng hơn. Theo ông Khởi, thị trường vốn thay đổi chắc chắn ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Trong đó, khi ngân hàng có điều chỉnh chính sách thì thị trường này phản ứng tiêu cực.

"Cơ cấu vốn cho đầu tư bất động sản vẫn đang có vấn đề nên cần nghiên cứu chính sách để làm sao ngành này phát triển tốt hơn", ông nói.

Ông Nguyễn Đức Chi, Thứ trưởng Bộ Tài chính, cho rằng thời gian qua, các doanh nghiệp bất động sản đã huy động được một lượng vốn lớn, với trái phiếu lãi suất cao, nhưng có trường hợp thiếu thông tin, kém minh bạch nên ảnh hưởng đến tình hình tài chính và khả năng trả nợ của chính họ.

Các chuyên gia tại hội thảo cho rằng, thời gian tới nguồn vốn cho bất động sàn cần phải tiếp tục đa dạng hóa, thông qua phát triển trái phiếu doanh nghiệp và phát triển thêm các kênh như quỹ tín thác, quỹ hưu trí độc lập, M&A.

Là một cấu phần trong "tứ giác kim cương" của nền kinh tế cùng với chứng khoán, cổ phiếu, trái phiếu, tín dụng, ngành bất động sản được cho là vẫn "ổn" về mặt sức khỏe tín dụng nhưng đang có hàng loạt vấn đề khác.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM cho rằng thị trường có 5 vấn đề lớn gồm: lệch pha cung cầu ở việc quá thiếu dự án, nhất là nhà vừa túi tiền; lệch pha về phân khúc khi phân khúc hạng sang tăng còn phân khúc vừa túi tiền không có.

Giá nhà thì tăng liên tục 5 năm qua; môi trường đầu tư kinh doanh bất động sản vẫn "mờ mờ ảo ảo" chưa minh bạch. Ngoài ra, cộng đồng doanh nghiệp bất động sản còn những doanh nghiệp thiếu năng lực và có vấn đề về văn hóa.

Trong số này, việc thiếu nguồn cung được xem là điểm nóng chính và khiến giá nhà đất tiếp tục leo thang. Ông Neil MacGregor, Giám đốc điều hành Savills Việt Nam, dẫn chứng thị trường căn hộ ở TP HCM quý I chỉ có 2.150 căn mở bán.

"Với dân số 10 triệu người thì số lượng đó không đủ nên khi mở bán dễ dàng hấp thụ hết. Chúng ta sẽ thấy giá còn tăng nữa cho tới khi có thêm nhiều nguồn cung hơn nữa", ông Neil MacGregor nói.

Trong khi đó, ông Nguyễn Đức Chi cho biết thị trường bất động sản quý I có khoảng 35.000 giao dịch thành công, thị trường vẫn tăng giá do nguồn cung chưa đáp ứng nhu cầu người dân. "Nhưng cũng có ý kiến cho rằng là do đầu tư tích trữ của một số nhà đầu tư", ông nói.

Ông Nguyễn Quang Thuân bổ sung, ngành bất động sản còn thách thức bởi chi phí đất cao, chiếm khoảng 27% giá vốn. Cùng với đó, tình hình lạm phát khiến giá vật liệu xây dựng, thiết kế tăng cao, ảnh hưởng đến dòng tiền.

Khuyến nghị để tháo gỡ dần khó khăn, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, điểm mấu chốt là làm cho thị trường này minh bạch hơn bằng thể chế pháp luật. Ông Châu nêu 10 kiến nghị, chủ yếu xoay quanh các nội dung như: tôn trọng quyền tiếp cận đất đai cho doanh nghiệp, có cơ chế đấu thầu hiệu quả tránh "quân xanh quân đỏ".

Cùng với đó, vị chuyên gia cho rằng ngân hàng không nên siết tín dụng bất động sản cứng nhắc mà cần có đánh giá tín nhiệm của doanh nghiệp; chính sách cần cho phép các tập đoàn bất động sản đa ngành hạch toán kinh doanh tổng hợp, tức cho phép dùng lãi từ bất động sản để bù lỗ ngành khác, tương tự các ngành khác.

Ông Châu bày tỏ quan điểm chưa nên tính đến việc sở hữu chung cư thời gian 50-70 năm để phù hợp với "tâm tư nguyện vọng của người dân, vốn xem nhà là tài sản có giá trị cao để lại cho con cháu".

Ông Neil MacGregor khuyến nghị tiếp tục hiện đại hóa và hợp lý hóa quy trình quản lý và quy định. Trong đó, cần xây dựng hệ thống thông tin đăng ký đất đai một cách chính xác. Tất cả quy định về đăng ký đất đai cần được số hóa. minh bạch và được cập nhật.

"Một ví dụ thực tế trong vấn đề này là Lào sẽ sớm giới thiệu hệ thống đăng ký đất đai trong thời gian tới", ông cho biết. Cùng với đó, các bộ luật cần được sắp xếp, tổ chức hợp lý, hiệu quả nhằm tránh sự chồng chéo. Điều này sẽ hỗ trợ chính quyền địa phương trong phê duyệt các dự án và tăng quỹ đất. Theo các chuyên gia, hiện có hơn 10 đạo luật liên quan trực tiếp và gián tiếp đến ngành bất động sản.

Viễn Thông