Cụm chung cư xây dựng trên đường Nguyễn Hữu Thọ, quận 7, TP.HCM - Ảnh: QUANG ĐỊNH
Liên quan đến đề xuất mới đây của Bộ Xây dựng về thời hạn sở hữu nhà chung cư, tôi xin chia sẻ ý kiến sau đây.
Khi giá trị về 0
Bộ cho rằng việc quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư phù hợp với xu hướng của nhiều nước trên thế giới như Trung Quốc, Singapore, Thái Lan..., nhằm bảo đảm an toàn cuộc sống của cư dân trong các tòa chung cư. Điều trước nhất phải xem xu hướng của mỗi nước cụ thể đó là gì và hoàn cảnh, bối cảnh, điều kiện ra đời chính sách của họ như thế nào, cách thức họ làm ra sao, những tác động cụ thể sau đó là gì? Trước khi áp dụng cho thực tế ở Việt Nam cần được xem xét tỉ mỉ, toàn diện, thấu đáo hơn.
Hàng triệu người sẽ bị ảnh hưởng nên cần được xem xét đánh giá một cách tổng thể, đầy đủ các khía cạnh chứ không chỉ mỗi lý do "an toàn cuộc sống của cư dân" một cách chung chung như vậy được.
Lấy niên hạn công trình áp cho thời hạn sở hữu căn hộ theo tôi là cách làm chưa ổn. Bởi giá trị căn hộ không chỉ giới hạn trong mỗi giá trị phần công trình xây dựng (chi phí xây dựng công trình) mà bao hàm cả giá trị đất đai (quyền sở hữu chung) và tất cả những gì liên quan để tạo ra giá trị của chung cư và các căn hộ trong đó. Chung cư ở vị trí càng đắc địa thì giá trị phần sở hữu chung càng lớn và ngược lại.
Theo thời gian, giá trị công trình xây dựng bị hao mòn do công trình xuống cấp nhưng các giá trị khác thì không vậy. Đó chính là lý do để nhiều người chọn mua căn hộ, vì họ tin rằng theo thời gian, giá trị đất đai sẽ tăng, dù công trình có xuống cấp nhưng giá trị tài sản của họ không bị mất đi. Với nhiều người, căn hộ không chỉ để ở, mà còn là tài sản cả đời tích cóp được, khi chết đi thì để lại cho con cháu.
Quy định thời hạn sở hữu căn hộ vô hình trung đẩy tất cả những giá trị khác của căn hộ về 0, dù thực tế nó ngày càng có giá trị. Nếu quy định sở hữu có thời hạn được áp dụng, giá trị căn hộ sẽ bị tác động mạnh mẽ theo chiều hướng tiêu cực: giá bán căn hộ sẽ giảm sốc do yếu tố sở hữu thay đổi và tâm ý người mua dè chừng, giá trị căn hộ theo thời gian sẽ giảm dần - điều này là khác biệt vô cùng lớn so với căn hộ sở hữu lâu dài.
Ngại vay tiền mua căn hộ
Chung cư cao tầng góp phần đáng kể trong việc tạo ra bộ mặt đô thị hiện đại và nâng cao hệ số sử dụng đất, giúp tiết kiệm nguồn lực đất đai ngày càng khan hiếm. Nhiều người dần dần đã thay đổi tư duy từ mong muốn "sở hữu riêng" để chọn ở chung cư (sở hữu chung mảnh đất) vì những tiện ích của nó. Chính sách của bộ nên theo hướng khuyến khích ngày càng nhiều người lựa chọn ở chung cư hơn là nhà phố/đất nền. Ngoài việc đã không được sở hữu riêng, nay còn bị giới hạn thời gian sở hữu nữa, cư dân sẽ giảm hứng thú với việc sở hữu một căn hộ chung cư.
Thực tế thời gian qua cho thấy tốc độ gia tăng giá đất nền, nhà phố luôn tốt hơn rất nhiều so với căn hộ chung cư. Vì vậy, quy định về thời hạn sở hữu đối với nhà chung cư có hiệu lực chắc chắn sẽ góp phần đẩy nhiều người ngày càng rời xa nhà chung cư để về với nhà phố.
Phần lớn người mua căn hộ đều phải vay ngân hàng (có trường hợp vay đến 80%, thậm chí 100%). Tâm lý chung của người đi vay là kỳ vọng tỉ lệ tăng giá trị căn hộ lớn hơn tỉ suất lãi vay, dù có rủi ro nhưng nhìn chung là vẫn tốt hơn việc chờ đợi đến khi tích lũy đủ tiền mới mua. Với mức thu nhập bình quân hiện nay của người dân VN, rất nhiều trường hợp cả đời sẽ không mua nổi căn hộ chung cư, nếu không dùng đến "đòn bẩy tài chính".
Với chính sách sở hữu có thời hạn, giá trị căn hộ sẽ bị giảm giá dần theo tuổi thọ công trình. Nhóm người thu nhập thấp sẽ mất đi động lực mua căn hộ vì ngại đi vay ngân hàng để sở hữu cái tài sản ngày càng mất giá trị.
Tác động khó lường
Nếu đề xuất thành sự thật, hàng chục ngàn chung cư hiện có cũng sẽ vướng vấn đề niên hạn sử dụng. Điều này cũng đồng nghĩa với hàng triệu người sở hữu căn hộ hiện nay sẽ bị thiệt hại đơn, thiệt hại kép vì giá căn hộ tụt dốc. Nhà nước phải thực hiện cấp đổi lại sổ mới cho hàng triệu người từ vô thời hạn sang có thời hạn, việc này vừa gây tốn kém vừa tạo gánh nặng cho cơ quan quản lý nhà đất.
Các dự án chung cư hoặc tổ hợp chung cư - thương mại kết hợp đã được phê duyệt đang rục rịch triển khai chắc chắn sẽ phải tạm hoãn để điều chỉnh, tính toán, phê duyệt lại. Thứ nhất, phương án tính tiền sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước phải được tính toán lại phù hợp với hình thức sở hữu mới này. Thứ hai, các phương án tài chính liên quan phải được tính toán lại khi yếu tố đầu vào thay đổi: giá bán có thể giảm, tiền sử dụng đất thay đổi, lượng người mua tiềm năng thay đổi...
Thiết nghĩ, Bộ Xây dựng cần nghiên cứu đề xuất giải pháp hợp lý cho các chung cư cũ xuống cấp hơn là thay đổi chính sách sở hữu sang có thời hạn. Việc này ảnh hưởng đến quyền lợi của hàng triệu người đã, đang và có ý định sở hữu căn hộ chung cư. Đó là chưa nói chính sách đó nếu có hiệu lực sẽ tác động khó lường đến thị trường bất động sản cũng như nhiều khía cạnh khác của đời sống kinh tế - xã hội.
Bộ Xây dựng nói gì về thời hạn sử dụng nhà chung cư 50-70 năm? TTO - Thời hạn sử dụng nhà ở chung cư có thể là 50 năm, 70 năm hoặc 90 năm, khi hết thời hạn sử dụng nếu kết quả kiểm định nhà chung cư còn bảo đảm an toàn, người dân sẽ được gia hạn thời gian sử dụng.
Xem thêm: mth.30902259090602202-oh-nac-uuh-os-neyuq-nac-iot-gnuhc-uc-gnuhc-o-nohc-mat-na-ed/nv.ertiout