Nhu cầu tín dụng bất động sản đang được đáp ứng chọn lọc hơn

Trên thực tế, trong 2 năm nền kinh tế bị ảnh hưởng bởi dịch COVID-19 là 2020 và 2021, tăng trưởng tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản chỉ ở mức 12%, thấp hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung. Còn năm nay, chỉ mới 4 tháng, con số này đã lên tới hơn 10%. Điều này cho thấy nhu cầu vay vốn ngân hàng trong lĩnh vực bất động sản vẫn rất lớn, cả nhu cầu vốn phục vụ mục đích kinh doanh bất động sản, lẫn vay tiêu dùng.

Mong muốn mua căn hộ chung cư gần 3 tỷ đồng nằm ở huyện Nhà Bè, TP Hồ Chí Minh, chị Vy đã tìm đến ngân hàng. Sau gần 10 ngày đăng ký và xử lý các thủ tục trực tuyến, chị Vy được phê duyệt khoản vay trên 2,4 tỷ đồng, tương đương 80% giá trị căn hộ muốn mua.

"Thời gian vay kéo dài 30 năm khiến tôi cũng chủ động được dòng tiền và đáp ứng được năng lực trả nợ của tôi", chị Vy cho hay.

70% dư nợ bất động sản tại ngân hàng chị Vy vay là cho vay tiêu dùng. Đây cũng là lĩnh vực mà ngân hàng đặt trọng tâm trong năm nay - hướng tới các khách hàng trẻ lần đầu tiên sở hữu nhà ở.

5 tháng đầu năm, ngân hàng đã giải ngân khoảng 3.000 tỷ cho hơn 1.700 khách hàng. Còn tỷ trọng cho vay khách hàng doanh nghiệp bất động sản giảm từ 9% hồi đầu năm về còn 8%, hướng tới những khách hàng chọn lọc hơn.

"Năm nay chúng tôi cho vay các chủ đầu tư, mục tiêu tạo nguồn hàng để năm sau, mình cùng với chủ đầu tư, liên kết với chủ đầu tư để cho vay tiêu dùng", ông Dư Xuân Vũ - Phó Giám đốc Khối Bán lẻ - OCB cho biết.

Nhu cầu vay vốn ngân hàng trong lĩnh vực bất động sản vẫn rất lớn. Ảnh minh họa.

Tùy chiến lược kinh doanh, các ngân hàng sẽ cơ cấu lại tỷ trọng tín dụng bất động sản cho phù hợp. Quý II, một số ngân hàng thậm chí tạm dừng cho vay cả những người có nhu cầu mua, hay sửa chữa nhà cửa như tại Techcombank hay Sacombank.

Còn tại BIDV, 5 tháng đầu năm, tăng trưởng tín dụng tiêu dùng bất động sản gấp hơn 2 lần tốc độ tăng trưởng tín dụng chung. Với các khoản vay kinh doanh, xu hướng chọn lọc hơn khi cấp vốn rất rõ nét.

Đại diện Ngân hàng Nhà nước cho rằng, tốc độ tăng tín dụng bất động sản vẫn ổn định. Ngân hàng không siết, chỉ kiểm soát cho vay những đối tượng có rủi ro cao.

Ông Đào Minh Tú - Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước cho biết: "Từ khi có câu chuyện bong bóng bất động sản năm 2011 đến nay là một bài học. Chính sách của chúng tôi từ đó đến nay hầu như nhất quán đó là kiểm soát chặt chẽ tín dụng có nguy cơ rủi ro đầu tư vào những lĩnh vực có tỉ lệ rủi ro cao. Có nguy cơ rủi ro ở đây là những đối tượng nào - đó là kinh doanh, đầu cơ, những dự án có phân khúc lớn, có giá trị lớn".

Hiện 94% dư nợ bất động sản là cho vay trung, dài hạn, trong khi nguồn huy động của các nhà băng chủ yếu là những kỳ hạn ngắn. Vì vậy, các ngân hàng sẽ phải chủ động giải bài toán cân đối nguồn vốn, đảm bảo tuân thủ các chỉ tiêu an toàn hoạt động để có thể tiếp tục giải ngân đúng và trúng, đáp ứng nhu cầu vốn rất lớn của thị trường bất động sản.

Cần linh hoạt cho vay bất động sản

Cuối năm 2020, Trung Quốc đã ban hành chính sách 3 lằn ranh đỏ để kiểm soát tín dụng bất động sản thì chỉ có 6,3% doanh nghiệp bất động sản nước này đáp ứng được yêu cầu. Hệ lụy sau chính sách này đối với nền kinh tế Trung Quốc không nhỏ như nguồn cung thiếu hụt, nhiều dự án bị trì hoãn (cụ thể là 800 dự án/200 thành phố) làm cho lượng người trong lĩnh vực xây dựng tăng lên đến hàng chục triệu người. Ảnh hưởng tăng trưởng kinh tế đáng kể buộc Chính phủ nước này phải nới lỏng chính sách. Đây được xem như một bài học mà từ đó nhiều chuyên gia kiến nghị Việt Nam cần phải có chính sách linh hoạt hơn trong kiểm soát tín dụng bất động sản.

Trong một tọa đàm mới đây, PGS. TS Đinh Trọng Thịnh cho biết, khi Trung Quốc mới siết tín dụng giá nhà đã tăng do nhu cầu tăng mà nguồn cung không có. Nhưng đến tháng 9/2021, giá nhà tại Trung Quốc bắt đầu giảm và giảm liên tục cho đến nay. Đến tháng 5, Chính phủ Trung Quốc cho mở cửa trở lại tín dụng bất động sản, giảm mức thế chấp nới lỏng cho vay của ngân hàng, giảm lãi suất… Những chính sách này đang làm cho thị trường dần ấm lên.

Từ bài học Trung Quốc, ông ủng hộ việc kiểm soát chặt chẽ tín dụng bất động sản, tuy nhiên việc áp dụng cần phải linh hoạt.

"Cho vay với các doanh nghiệp có năng lực tài chính tốt, khả năng hoàn vốn, cũng như những doanh nghiệp có đóng góp lớn cho xã hội và có lịch sử tài chính tốt thì rõ ràng cần được duyệt một cách ráo riết, thậm chí đẩy mạnh hơn. Để từ đó chúng ta có hàng hóa đẩy ra thị trường bất động sản nhiều hơn, giá mới có thể giảm đi", PGS. TS Đinh Trọng Thịnh - Học viện Tài chính nhận định.

Chính sách liên quan đến vốn cho thị trường bất động sản cần được điều chỉnh thận trọng hơn, đảm bảo hoạt động xuyên suốt của nền kinh tế. Ảnh minh họa.

Trong ngắn hạn, các chuyên gia kiến nghị ngân hàng nên xem xét cho vay bất động sản trên đánh giá tín nhiệm, tính khả thi của dự án. Về mặt dài hạn, các doanh nghiệp cần đa dạng hoá các kênh huy động vốn khác để nếu có những thay đổi về mặt chính sách không rơi vào thế bị động như vốn FDI, quỹ tín thác, hoạt động M&A…

Ngoài ra, theo ông Huỳnh Phước Nghĩa - Giảng viên Trường đại học Kinh tế TP Hồ Chí Minh, cần nhìn nhận bất động sản là ngành thâm dụng vốn lâu dài để có chính sách ứng xử phù hợp.

Ông Huỳnh Phước Nghĩa nói: "Bất động sản là ngành có tính chất "trường vốn", nghĩa là hấp thu vốn và đầu tư lâu dài, do đó nếu có một sự nhạy cảm gì đó liên quan đến vấn đề vốn thì dường như việc đầu tư trong thị trường này sẽ bị tắc hoặc nguy hiểm".

"Tôi cũng cho rằng đây là một thị trường dài hạn, đòi hỏi phải có những chiến lược, những tính toán căn cơ dựa trên cấu trúc vốn hợp lý và phân kỳ đầu tư gắn với nhu cầu của thị trường cũng như nhu cầu của khách hàng. Chúng ta có lực đến đâu, được hỗ trợ đến đâu thì liệu cơm gắp mắm, tránh đầu tư dàn trải", ông Trần Phương - Phó Tổng Giám đốc BIDV bày tỏ.

Bất động sản là ngành đóng vai trò nền tảng cho quá trình đô thị hóa, cho thu hút vốn FDI. Nghiên cứu cho thấy, 1 USD đầu tư vào bất động sản đóng góp giá trị gia tăng cho tất cả các ngành khác từ 1,5 - 2 USD, gồm khoảng gần 200 ngành nghề kinh tế khác. Do đó, chính sách liên quan đến vốn cho thị trường này cần được điều chỉnh thận trọng hơn, đảm bảo hoạt động xuyên suốt của nền kinh tế.

Nhu cầu vốn của thị trường bất động sản là rất lớn và đa dạng. Việc các cơ quản quản lý hướng nguồn cung vốn từ các tổ chức tín dụng giải ngân một cách phù hợp, sẽ góp phần đưa thị trường bất động sản phát triển một cách bền vững hơn trong tương lai.

* Mời quý độc giả theo dõi các chương trình đã phát sóng của Đài Truyền hình Việt Nam trên TV Online và VTVGo!