Trong nửa đầu năm 2022, xu hướng đi ngang, thanh khoản sụt giảm ở cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp trong khi vướng mắc pháp lý vẫn tiếp tục kéo dài, làm nghẽn nguồn cung. Kể từ tháng 4 đến nay, cả doanh nghiệp địa ốc lẫn người mua nhà khó tiếp cận vốn vay do ngân hàng rà soát lại các khoản cấp tín dụng. Nhiều chuyên gia bất động sản và chuyên gia kinh tế nhận định thị trường đứng trước nhiều thách thức trong nửa cuối năm 2022.

Cú sốc khát vốn

Chia sẻ bên lề hội nghị về thị trường địa ốc mới đây, ông Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia tư vấn cấp cao GIBC đánh giá, thị trường vốn cho bất động sản những tháng đầu năm 2022 rất khắc nghiệt và nhiều khả năng tiếp tục kéo dài cơn khát vốn đến cuối năm. Tín dụng bất động sản và hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp đang bị kiểm soát chặt chẽ. Nhà nước cũng đang cân nhắc hạn chế các nguồn vay ngắn hạn nước ngoài để tài trợ cho các dự án trung và dài hạn. Diễn tiến này đã và đang gây khó cho quá trình phục hồi sau đại dịch của thị trường khi các dự án đến thời hạn được giải ngân để xây dựng bị hụt vốn, còn người mua khó tiếp cận tín dụng để mua nhà.

Theo ông Nghĩa, bất động sản đóng vai trò là thị trường nền tảng để phát triển đô thị. Bản chất của địa ốc là cuộc đua trường vốn, đòi hỏi hấp thu dòng vốn lâu dài. Vì vậy nếu xảy ra những vấn đề nhạy cảm về nguồn vốn thường tác động mạnh mẽ đến tâm lý thị trường. Ông Nghĩa khuyến nghị các doanh nghiệp chủ động đa dạng hóa nguồn vốn, tiếp cận các kênh thay thế như quỹ đầu tư, M&A, liên doanh để giảm các rủi ro hệ thống từ nay đến cuối năm.

Nạn đầu cơ, thổi giá

Tiến sĩ Trần Du Lịch, chuyên gia kinh tế cảnh báo, nạn đầu cơ đất đai diễn ra ở nhiều địa phương trong nửa đầu năm 2022, tại một hội thảo tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho thị trường bất động sản.

Ông Lịch nhận xét, giá nhà đất trên thị trường hiện nay không hướng tới người mua cuối cùng. Người dân, nhà đầu tư cá nhân, doanh nghiệp đổ xô mua, gom đất cho thấy nạn đầu cơ vẫn diễn ra trên thị trường. Trong những tháng đầu năm, miền Trung xuất hiện những đoàn người đi mua đất nông thôn. Dòng tiền đầu tư, đầu cơ đổ về đây, giá đất tăng cao trong thời gian ngắn. Giá bất động sản đang rất cao, với mức giá này đáp ứng rất thấp cho người tiêu dùng thật, đa số chỉ phục vụ cho giới đầu tư và đầu cơ.

Trong khi đó, một lãnh đạo Hiệp hội Ngân hàng chia sẻ giá bất động sản tăng cao cũng là rủi ro tiềm ẩn các tổ chức tín dụng cần phải tính đến. Ví dụ, trước đây giá bất động sản khoảng 100 triệu đồng một m2, cho vay 50% giá trị tài sản nhưng các dự án mới bán và cho vay loại nhà đất 300 triệu đồng một m2 thì tỷ lệ vay 50% tài sản cũng đội lên rất cao. Với tình huống này nếu không tỉnh táo với cơn sốt giá, các ngân hàng sẽ phải chật vật xử lý khối tài sản đảm bảo (tài sản thế chấp) giá cao này trong thời gian tới.

Pháp lý đình trệ, luật chồng chéo

Ông Neil MacGregor, Tổng giám đốc Savills Việt Nam cho rằng tình trạng vướng pháp lý kéo dài có thể tiếp tục gây khó cho thị trường bất động sản những tháng cuối năm 2022. Ông Neil MacGregor đánh giá, Luật Đất đai và Luật Xây dựng còn đang chồng chéo, gây nên sự khó khăn trong quá trình xin phê duyệt cho các chủ đầu tư trong và ngoài nước. Luật Quy hoạch được thông qua từ năm 2017 nhưng quá trình triển khai gặp nhiều khó khăn, vướng mắc do Luật Quy hoạch còn bất cập, có quy định chưa rõ ràng.

Ông cho rằng các bộ luật cần được sắp xếp, tổ chức hợp lý và hiệu quả nhằm tránh sự chồng chéo giữa các quy định khác nhau của khung pháp lý. Từ đó, hỗ trợ chính quyền các địa phương trong quá trình phê duyệt dự án và cải thiện tình trạng thiếu quỹ đất phát triển nhà ở.

Trong khi đó, ông Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách – Tài chính tiền tệ quốc gia, cho biết vướng mắc pháp lý có thể kéo lùi nhiều phân khúc thị trường bất động sản trong thời gian dài. Ông Lực cho hay, theo thống kê chưa đầy đủ, khoảng hơn 260 dự án nghỉ dưỡng vướng pháp lý không cấp được giấy chứng nhận, tương đương 680.000 tỷ đồng, đang chờ gỡ vướng pháp lý. Theo chuyên gia này, những tháng cuối năm 2022, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vẫn còn tiếp tục khó khăn do vướng pháp lý chưa thể giải quyết dứt điểm trong 6 tháng tới.

Giá nhà cao - giao dịch thấp

Ghi nhận của VnExpress, trong quý II, giai đoạn từ ngày 1/4 đến 10/6, thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp vẫn gặp khó khăn về thanh khoản. Trên thị trường sơ cấp, một số chủ đầu tư chào bán căn hộ và nhà phố nhưng vướng tâm lý siết tín dụng bất động sản nên giao dịch chậm, do người mua lo ngại khó tiếp cận vốn từ nhà băng.

Trong khi đó, thị trường căn hộ thứ cấp (nhà đầu tư mua đi bán lại) cũng rơi vào cảnh trầm lắng. Nhiều chủ tài sản phải rao bán trong thời gian dài chưa có người mua, thậm chí thị trường căn hộ thứ cấp xuất hiện nhà đầu tư F0 (mua nhà lần đầu tư F0 giảm giá, bán hoàn vốn do đuối tài chính. Khi hết hạn được ưu đãi lãi suất, đà bán lỗ bắt đầu xuất hiện.

Trước đó, báo cáo thị trường nhà ở của DKRA cho thấy, quý I, thị trường chung cư TP HCM bán 1.385 căn trong rổ hàng mới, giảm 68% so với lượng tiêu thụ quý trước và giảm gần 30% so với cùng kỳ năm ngoái. Sức tiêu thụ nhà chung cư trong quý đầu năm nay thậm chí kém hơn cả giai đoạn khó khăn do tác động của dịch bệnh hồi năm ngoái. Còn theo CBRE Việt Nam cho biết lượng căn hộ tiêu thụ trong quý đầu năm tại TP HCM chỉ đạt khoảng 1.247 căn, sụt 78% so với quý trước và rớt 53% so với cùng kỳ năm ngoái.

Các chuyên gia nhận định, với những thách thức hiện nay, thị trường bất động sản cần giải quyết tổng lực hàng loạt vấn đề như khơi thông nguồn vốn, giải bài toán vướng pháp lý, bổ sung nguồn cung... mới có thể kịp hồi phục vào mùa cao điểm bán hàng cuối năm.

Vũ Lê