Thị trường bất động sản (BĐS) đóng vai trò quan trọng với nền kinh tế. Tuy vậy, thời gian qua, tình trạng lệch pha cung - cầu, lệch pha phân khúc đã khiến thị trường phát triển chưa thực sự minh bạch, lành mạnh, ổn định và bền vững.

Không còn nhà vừa túi tiền

Trong văn bản kiến nghị gửi Thủ tướng Chính phủ về giải pháp tháo gỡ vướng mắc về thể chế pháp luật và thực thi pháp luật để thị trường BĐS phát triển minh bạch, lành mạnh, ổn định và bền vững, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA), nhấn mạnh tình trạng lệch pha cung - cầu dẫn đến tình trạng thiếu nguồn cung dự án, nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở có giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội là tồn tại lớn nhất hiện nay trên thị trường BĐS.

Tiếp theo là tình trạng lệch pha về phân khúc thị trường, như TP HCM năm 2020 nhà ở có giá vừa túi tiền chiếm 1% tổng số nhà ở trên địa bàn nhưng đến năm 2021 thì phân khúc này biến mất hoàn toàn, trong khi có tới 74% sản phẩm nhà ở thuộc phân khúc cao cấp, còn lại 26% thuộc phân khúc trung cấp.

"Tình trạng lệch pha cung - cầu, khan hiếm nhà ở đã đẩy giá nhà tăng cao liên tục trong 5 năm qua, vượt quá khả năng thu nhập của đa số người dân. Kéo theo đó môi trường đầu tư kinh doanh trong lĩnh vực BĐS vẫn chưa thực sự minh bạch, công bằng, lành mạnh. Không ít doanh nghiệp (DN) BĐS yếu kém năng lực, thiếu tính chuyên nghiệp, đi đôi với tình trạng "đầu nậu", "cò đất" hoạt động trái pháp luật, "phân lô bán nền" tràn lan gây sốt ảo tại nhiều địa phương, gây thiệt hại cho khách hàng, nhà đầu tư; tác động tiêu cực đến sự phát triển ổn định, bền vững của thị trường BĐS" - ông Châu nhấn mạnh.

Trong khi đó, ông Neil MacGregor, Tổng Giám đốc Savills Việt Nam, chỉ ra thị trường nhà ở của Việt Nam đang có nhu cầu rất lớn, động lực này đến từ tốc độ đô thị hóa nhanh với tỉ lệ dân số vàng. Nhưng báo cáo mới nhất của Savills cho thấy thị trường căn hộ tại TP HCM quý I chỉ có 2.150 căn mở bán và đều ở phân khúc cao cấp, hầu như không có nhà giá trung bình. Với dân số hơn 10 triệu người, nguồn cung đó không đủ nên khi mở bán thị trường hấp thụ rất dễ dàng. "Giá BĐS sẽ còn tăng cho đến khi nguồn cung nhà ở được cải thiện" - ông Neil MacGregor dự báo.

Ông Lê Hoàng Châu cũng nêu rõ hệ lụy lớn nhất của việc thiếu nguồn cung nhà ở tại TP HCM là giá BĐS tăng ở các phân khúc. Đặc biệt, hiện tượng sốt đất ở các tỉnh, thành trong 2-3 năm trở lại đây một phần cũng xuất phát từ thiếu hụt nguồn cung nhà ở. "Do thiếu nhà đất để ở và đầu tư nên người dân ở TP HCM đã đổ xô đi tỉnh mua đất. Hiện tượng "nghe hơi đã sốt" ngày càng phổ biến.

Chỉ cần địa phương nào có quy hoạch mới, có chủ đầu tư mới hay cơ sở hạ tầng được đầu tư là giá đất ào ào tăng. Ngay cả đất đồi, đất ruộng, đất cạnh sông suối… họ cũng gom, mua bán trao tay đã gây ra sốt đất cục bộ ở nhiều địa phương. Nhiều khu vực giá tăng 5-7 lần trong 1-2 năm" - chủ tịch HoREA nói.

Gấp rút tháo gỡ

Theo ông Neil MacGregor, việc thiếu hụt nguồn cung, lệch pha cung cầu trên thị trường BĐS là do vướng mắc về thủ tục pháp lý, quỹ đất và nguồn vốn đầu tư. Ở TP HCM có thêm một nguyên nhân nữa là thiếu quy hoạch tổng thể.

Đặc biệt, các quy định trong Luật Đất đai, Luật Xây dựng còn đang chồng chéo, gây khó khăn trong quá trình xin và phê duyệt dự án của các chủ đầu tư trong và ngoài nước. Luật Quy hoạch được thông qua từ năm 2017 nhưng quá trình triển khai cũng phát sinh nhiều khó khăn, vướng mắc do một số quy định còn bất cập, chưa rõ ràng gây ách tắc cho các dự án.

"Chúng tôi kiến nghị các bộ luật cần được sắp xếp, tổ chức hợp lý và hiệu quả nhằm tránh sự chồng chéo giữa các quy định. Từ đó, hỗ trợ chính quyền các địa phương trong quá trình phê duyệt dự án và cải thiện tình trạng thiếu quỹ đất cho phát triển nhà ở" - Tổng Giám đốc Savills Việt Nam nhấn mạnh.

Cũng theo chuyên gia này, một vấn đề nổi cộm là tình trạng đầu cơ BĐS diễn ra ở nhiều địa phương, giá nhà ở không hướng tới người mua cuối cùng. Điều này khiến xã hội và nền kinh tế phát triển không lành mạnh trong dài hạn. Đặc biệt, quỹ đất tại các đô thị lớn như TP HCM và Hà Nội để phát triển dự án còn ít, dễ bị thao túng, dẫn đến nguy cơ bong bóng BĐS.

"Một thị trường không hướng đến người mua cuối cùng thì không thể bền vững. Do đó, cần những giải pháp tăng quỹ đất, đặc biệt cho các dự án bình dân, hỗ trợ người mua có nhu cầu ở thực, cũng như xây dựng quy trình đấu giá đất công minh bạch để hạn chế đầu cơ" - ông Neil MacGregor gợi ý.

Về câu chuyện lệch pha cung - cầu trên thị trường BĐS, TS Hồ Quốc Tuấn (Đại học Bristol, Anh) cho rằng giải pháp từ các nước là chính phủ phát triển nhà ở thu nhập thấp, nhà ở xã hội theo hình thức phối hợp công - tư. Nhà nước chi ngân sách để triển khai cùng các nhà đầu tư là dễ thành công nhất.

Theo đó, nhà đầu tư tham gia giải phóng mặt bằng, triển khai xây dựng và cung cấp sản phẩm ra thị trường. Sau đó, nhà nước là đơn vị trung gian, tham gia thuê nhà của các chủ đầu tư và cho người dân thuê lại với giá hợp lý. Nhà đầu tư được kiểm soát giá bán ra, còn nhà nước xem xét chính sách thuê thời hạn, dài hạn, ngắn hạn thế nào để có chế độ bảo hành, bảo trì cũng như bảo đảm các quyền lợi cho người thuê ở sau khi hết hạn thuê. Bên cạnh đó, nhà nước có chế độ ưu đãi cho các nhà đầu tư tham gia làm nhà ở xã hội.

Cùng với việc triển khai nhà ở xã hội, nhà thu nhập thấp thì giải pháp căn cơ để hạn chế lệch pha cung - cầu là cần gấp rút triển khai các chính sách để giãn dân. Bởi, dù có nhà ở xã hội nhưng người dân đổ về quá nhiều sẽ dẫn tới quá tải, cung không đáp ứng nổi cầu.

Khi triển khai giãn dân cần các khu đô thị đủ chuẩn, đáp ứng nhu cầu sống, đi lại, làm việc của cư dân tại đó. Một khi bảo đảm cho họ có thể đi lại, làm việc tại các khu trung tâm thì chính sách giãn dân mới bền vững.

"Hà Nội, TP HCM quỹ đất hạn hẹp nên cần sớm triển khai các những khu đô thị giãn dân. Cùng với đó là phải đầu tư hạ tầng giao thông, các tuyến metro, tàu cao tốc, đường vành đai… để giúp đi lại thuận lợi, chống ùn tắc giao thông" - TS Hồ Quốc Tuấn gợi ý.

Trong khi đó, HoREA cho rằng giải pháp hiệu quả nhất, ít tốn kém nhất và có tính lan tỏa lớn nhất, kiến tạo môi trường đầu tư kinh doanh minh bạch, thông thoáng, công bằng, lành mạnh nhất chính là cải cách thể chế pháp luật và thực thi pháp luật. Hoàn thiện thể chế pháp luật để bảo đảm quyền tiếp cận nguồn lực đất đai của DN thông qua phương thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Bảo đảm quyền tiếp cận nguồn lực đất đai của DN để thực hiện dự án đầu tư, trong đó có quyền được công nhận chủ đầu tư sau khi DN đã "có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở" phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, nhà ở; bảo đảm quyền tự chủ kinh doanh của DN, trong đó có quyền chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất.

Ngoài các giải pháp trên, HoREA còn kiến nghị xây dựng cơ chế tạo điều kiện cho DN được tiếp tục tiếp cận nguồn vốn tín dụng và các nguồn vốn trên thị trường vốn, trong đó có hoạt động phát hành trái phiếu DN và cho phép các tập đoàn, DN BĐS kinh doanh đa ngành được hạch toán dùng phần lợi nhuận kinh doanh BĐS để bù đắp các khoản kinh doanh bị lỗ của các lĩnh vực khác.