Theo báo cáo thị trường mới nhất của kênh Batdongsan.com.vn, giá rao bán chung cư tại Hà Nội và TP.HCM trong năm tháng đầu năm 2022 đã tăng so với mặt bằng giá năm 2021. Trong đó, Hà Nội có tốc độ tăng nhanh hơn với 8%, còn TP.HCM tăng 5%.

Nguồn cung căn hộ từ nay đến cuối năm phổ biến với mô hình khu đô thị phức hợp. Ảnh minh họa: QUANG HUY

Giá tăng bề nổi, sóng ngầm giảm giá

Tuy nhiên, thị trường giá căn hộ lại đang tồn tại hai mặt trái ngược. Mặt tích cực là giá được các sàn giao dịch, môi giới lẫn chính chủ chào bán tăng hơn so với thời điểm cuối năm 2021. Thế nhưng đó chỉ là bề nổi, còn thực sự thanh khoản thị trường lại kém, người bán nhiều, người mua ít. Chủ nhà buộc phải ngầm giảm giá mới có thể ra hàng.

Nhận bàn giao căn hộ hơn hai tháng nay, thấy giá chào bán trên các trang web đều cao, có lời nên anh Duy Nghĩa (quận 6, TP.HCM) cũng đăng tin rao bán nhà. Thế nhưng chỉ có vài người vào hỏi dò giá. Anh Nghĩa tiết lộ theo mách nước của môi giới, anh phải giảm khoảng 100-200 triệu đồng so với giá niêm yết thì mới thu hút người mua.

“Nếu giảm giá, cộng thêm các khoản chi liên quan thì coi như lời không đáng bao nhiêu. Giá tăng ảo còn thực sự giao dịch kém, tìm khách mua rất khó” - anh Nghĩa chia sẻ.

Ông Vũ Nguyễn, đại diện Trung tâm giao dịch bất động sản (BĐS) Căn Nhà Mới (TP.HCM), lý giải đây là tình hình chung của nhiều phân khúc. Từ nay đến cuối năm, căn hộ chung cư vẫn là sản phẩm được quan tâm và tăng giá. Nguyên nhân chủ yếu là do nguồn cung khan hiếm, lượng dự án mới ra mắt thị trường ngày càng hạn chế trong khi đây là loại hình đáp ứng tốt khả năng tài chính của phần lớn người dân.

Ông Vũ phân tích giá căn hộ sơ cấp tăng ở các dự án mới chào bán do chủ đầu tư vẫn giữ kỳ vọng. Do được trả tiền theo tiến độ nên áp lực về tài chính của thị trường sơ cấp không quá cao.

“Ở thị trường thứ cấp (mua đi, bán lại) thời gian tới sẽ giao dịch khả quan. Đặc biệt là với căn hộ đã bàn giao, người mua vẫn có xu hướng tìm kiếm nhà ở thị trường thứ cấp để được mức giá tốt hơn” - ông Vũ nói.

Nguồn cung khan hiếm và kiểm soát chặt tín dụng sẽ tiếp tục là hai nút thắt của thị trường BĐS sáu tháng cuối năm.

Dự án an toàn đang khan hiếm

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), cho rằng ngoài yếu tố pháp lý thì việc mất cân đối cung - cầu đã khiến mặt bằng giá căn hộ liên tục bị đẩy lên cao.

Theo báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM, trong quý II-2022, toàn TP chỉ có năm dự án với tổng số 1.172 căn hộ đáp ứng đủ điều kiện bán, giảm gần 85% so với quý IV-2021 và giảm 66% so với quý I-2022. TP.HCM hiện có hơn 100 dự án vướng pháp lý, chưa đủ điều kiện đưa vào giao dịch.

HoREA liên tục có văn bản báo cáo tới UBND TP kiến nghị gỡ vướng cho các dự án vướng mắc kéo dài khiến nguồn cung bế tắc - nguyên nhân chính làm giá nhà leo thang.

Ngoài ra, thị trường nhà ở còn bị lệch vì phân khúc cao cấp chiếm đến 74% rổ hàng trong khi phân khúc bình dân chỉ chiếm 1% trong năm 2020 và biến mất trong năm 2021.

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield, cho hay giá bán thị trường căn hộ không ngừng đạt đỉnh trong 10 năm qua, nguyên nhân do quỹ đất hạn chế, chi phí vật liệu xây dựng tăng và thị trường đón nhận nhiều sản phẩm cao cấp hạng sang và siêu sang. Đến cuối năm 2022, Cushman & Wakefield ước tính nguồn cung căn hộ trong TP.HCM sẽ đạt 10.000 căn, với sự phổ biến của mô hình khu đô thị phức hợp quy mô lớn và các căn hộ siêu sang.

Tổng giám đốc Savills Việt Nam Neil MacGregor cũng cho rằng vướng pháp lý kéo dài có thể tiếp tục gây khó cho thị trường. Hiện quy định pháp luật còn đang chồng chéo, gây khó khăn trong quá trình xin phê duyệt cho các chủ đầu tư trong và ngoài nước.

“Các quy định, bộ luật cần được sắp xếp, tổ chức hợp lý và hiệu quả. Từ đó, hỗ trợ chính quyền các địa phương trong quá trình phê duyệt dự án và cải thiện tình trạng thiếu quỹ đất phát triển nhà ở” - lãnh đạo Savills Việt Nam góp ý.•