Trong giao dịch nhà đất, trước khi ký hợp đồng mua bán, bên mua và bên bán thường ký hợp đồng đặt cọc. Thông thường, hợp đồng sẽ đề cập nội dung: Nếu đến hạn ký hợp đồng mua bán, nếu bên bán không bán thì bị phạt "n" lần số tiền đặt cọc, bên mua không mua thì mất cọc.

Hiện nay, mức phạt "n" lần đặt cọc được "thả nổi" theo thỏa thuận giữa bên mua và bên bán. Nhiều người băn khoăn, nếu hợp đồng thống nhất mức phạt cọc 100 lần số tiền đặt cọc, thậm chí 1.000 lần có đúng quy định pháp luật hay không?

Luật sư Trần Minh Cường, Đoàn Luật sư TP HCM cho biết căn cứ theo khoản 2 Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 có quy định về đặt cọc như sau: “Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Theo đó, khi một bên vi phạm, nếu các bên không có thỏa thuận thì bên phá vỡ hợp đồng phải bị phạt cọc bằng 1 lần giá trị tài sản đặt cọc. Nếu hai bên có thỏa thuận về việc phạt cọc thì sẽ làm theo thỏa thuận.

Ở đây, việc thỏa thuận số tiền phạt bao nhiêu lần thì Bộ Luật Dân sự không khống chế bởi Bộ luật này dựa trên nguyên tắc tôn trọng thỏa thuận của các bên (5 lần, 10 lần, 100 lần...) nếu các bên tự thống nhất. Do đó, các bên có thể thoả thuận mức phạt cọc cao hoặc thấp tùy thuộc vào sự thỏa thuận của các bên.

Cũng theo luật sư Cường, tùy giá trị bất động sản, tính chất cũng như thời hạn đặt cọc (kéo dài hay ngắn) để hạn chế một bên vi phạm nghĩa vụ thì người mua, người bán có thể cân nhắc thỏa thuận mức phạt cọc hợp lý để đảm bảo giao dịch sẽ được thực hiện theo hợp đồng đặt cọc. Tuy nhiên, nếu hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu (chủ thể; mục đích, nội dung, hình thức của hợp đồng không đáp ứng các điều kiện theo quy định) thì sẽ không phát sinh nghĩa vụ phạt cọc. Đồng thời số tiền dùng để "đặt cọc" cần ghi nhận rõ trong hợp đồng, tránh trường hợp xác định là khoản tiền "trả trước" thì sẽ không thể áp dụng chế tài phạt cọc.

Lê Xuân