Tôi đang được chào mua hơn 13.000 m2 đất tại Phú Yên - đoạn gần một tuyến đường lớn của tỉnh - với giá 5,5 tỷ đồng. Số tiền đặt cọc là một tỷ đồng nhưng tôi không phải là người duy nhất tham gia mua mảnh đất này. Vài tháng trước, đã có một khách hàng đến trước tôi đặt cọc (F1) lô đất này và tôi là khách đặt cọc F2.

Do tỉnh đang có dự án hạ tầng quan trọng là mở đường cao tốc và một doanh nghiệp bất động sản lớn tại TP HCM đang đổ về đây đầu tư gom đất nên thị trường thu hút sự quan tâm của nhiều người, cơ hội tăng giá đất khá tốt.

Tôi dự định đóng một tỷ đồng lướt cọc lô đất này trong một vài tháng, khi nào bán được mảnh đất này cho khách hàng thì chốt lời với biên lợi nhuận ước tính trên dưới 25% nhưng người nhà ngăn cản. Xin chuyên gia tư vấn giúp tôi liệu có nên xuống tiền một tỷ đồng lướt cọc suất đầu tư này hay không?

Linh - Phú Yên

Chuyên gia trả lời:

Có rất nhiều rủi ro tiềm ẩn trong quá trình đặt cọc, ngay cả những nhà đầu tư chuyên nghiệp cũng từng ngã ngựa ở khâu này khi đưa ra quyết định chóng vánh, ít cân nhắc thiệt hơn. Do đó, một nhà đầu tư "chân ướt chân ráo" bước vào thị trường buôn đất, hoặc chỉ mới có đôi chút kinh nghiệm mua bán vài ba vụ, cần phải hết sức thận trọng.

Rủi ro lướt cọc rất khó lường, bạn có thể rơi vào cảnh "vô tình lướt sóng thành cư dân". Bạn cũng có thể bị chôn vốn và mất chi phí cơ hội vì diễn biến thị trường thường rất nhanh và khó đoán, trạng thái nóng sốt không duy trì lâu như bạn mong muốn.

Bên cạnh đó, rủi ro thanh toán cũng rất lớn vì bạn không phải là người đặt cọc F1 với chủ đất. Theo lời bạn kể, bạn là bên đặt cọc F2, không ký hợp đồng với bên bán đất mà đóng tiền và ký chồng hợp đồng cọc với bên mua F1. Do đó, nếu chủ đất đổi ý không bán lô đất này cho F1 thì xem như việc bạn đặt cọc mua lô đất này với F1 trở thành vô nghĩa. Bạn có thể phải chờ đợi rất lâu khi chủ đất và bên mua F1 giải quyết dứt điểm việc mua bán mới đến phiên bạn được mua hay bị trả tiền về.

Câu thần chú bạn cần nhớ trước khi đặt cọc hay lướt cọc mua nhà đất là: "Tuyệt đối không nên giao dịch bằng cảm xúc". Điều này có nghĩa là bạn cần ra quyết định với một cái đầu lạnh, kiểm tra rất nhiều thông tin, dữ liệu một cách chi tiết, kỹ lưỡng.

Theo nguyên tắc giao dịch nhà đất, dù là đặt cọc để mua hay chỉ là lướt cọc, bạn cần rà soát rất nhiều thông tin. Bên bán cọc cho bạn có đủ điều kiện bán không? Bạn phải đi thực địa khu đất, xác minh xem đất này có chính chủ không? Bạn cũng cần phải kiểm tra pháp lý của lô đất gồm: sổ đỏ, ranh đất... Đất có vướng tranh chấp hay không?

Trong trường hợp bạn muốn xuống tiền lướt cọc thì cần phải đàm phán cụ thể các điều kiện chuyển tiền thanh toán trước, trong và sau khi công chứng cọc ngay từ lúc đàm phán.

Khi giao dịch nhà đất, hợp đồng đặt cọc được thực hiện khi cả hai bên mua và bán đều thống nhất với nhau về các điều kiện đã thỏa thuận để thực hiện giao dịch. Việc đặt cọc còn bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng.

Theo luật, hợp đồng đặt cọc không bắt buộc công chứng, chứng thực và Căn cứ Điều 117 và khoản 2 Điều 119 Bộ luật Dân sự năm 2015, nếu trường hợp luật không quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực thì hợp đồng đặt cọc có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau:

- Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập.

- Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện.

- Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

Nếu thỏa thuận đặt cọc mua bán nhà đất không đủ chặt chẽ, không ghi rõ vào hợp đồng và ký giữa hai bên thì sẽ dẫn đến các hậu quả khó lường. Tốt nhất bạn nên thực hiện tuần tự các bước sau:

1. Thoả thuận giá mua bán và quy định số tiền đặt cọc

2. Thỏa thuận về tỷ lệ đền cọc nếu một bên "bẻ kèo"

3. Thoả thuận phương thức thanh toán

4. Thỏa thuật về tiến độ thanh toán và bàn giao nhà, đất.

5. Thỏa thuận trách nhiệm về thuế, phí và lệ phí của cả hai bên.

6. Thỏa thuận về tài sản trên đất, về vật tư trang thiết bị (cấu trúc trên đất, dính tường, có sẵn trong nhà hoặc có cam kết lắp đặt thêm)

7. Thỏa thuận về việc thanh toán các dịch vụ thiết yếu: điện nước, internet, ... hoàn tất trước khi bàn giao nhà.

8. Thỏa thuận thời gian, địa điểm sẽ công chứng và ràng buộc trách nhiệm nếu một bên không thực hiện các nghĩa vụ của mình.

Điều quan trọng để giao dịch an toàn là: phải xem được sổ đỏ; phải đi gặp đựơc chủ đất; kiếm tra hiện trạng vị trí so sánh với sổ. Sau đó bạn phải nắm giá thị trường và tình hình thực tế có sóng không, sóng dài hay ngắn? Bạn cũng phải am hiểu pháp luật, tài chính, thị trường đầu tư và nắm đúng thời cơ, kỷ luật nữa mới lướt được. Nhưng hầu như các tay mơ thích lướt sóng cho giàu nhanh, tin một tay lướt khác không đủ kỹ thuật để đu theo thì chết chìm.

Cuối cùng, bạn cần tỉnh táo hiểu rằng mức lợi nhuận ước tính trên dưới 25% mà giới buôn đất chào mời thật ra chỉ là lợi nhuận giả thiết. Dân gian gọi là "đếm cua trong lỗ", không phải mức lợi nhuận thực tế cho tình huống của bạn vì thực tế sự việc này chưa diễn ra.

Do đó, bạn phải hết sức thận trọng trước bài toán lướt cọc này, không nên đặt cược may rủi với dòng vốn một tỷ đồng. Quyết định có lướt cọc hay không là do bạn lựa chọn, tuy nhiên, lời khuyên cho tình huống này là không nên tham gia vì lành ít dữ nhiều.

Bà Lương Đình Thúy Vân

CEO Học viện Nguồn lực Bất động sản Mogin