Đây là đánh giá của các diễn giả trong Talkshow với chủ đề “Môi giới bất động sản và sứ mệnh vực dậy niềm tin thị trường bất động sản Việt Nam” do Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) tổ chức tại TP.HCM cuối tuần vừa qua.

Theo dữ liệu của VARS, năm 2022, nguồn cung ra thị trường đạt khoảng 48.500 sản phẩm, chỉ bằng hơn 20% nguồn cung năm 2018. Đặc biệt, trong quý I/2023, thị trường hầu như không đón nhận nguồn cung mới.

Sự sụt giảm nguồn cầu đã làm đứt gãy tập khách hàng hiện hữu và tiềm năng của môi giới bất động sản. Điều này cũng thể hiện ở tình trạng sản phẩm nghèo nàn, phần lớn đến từ các dự án cũ, không đủ sức hấp dẫn đối với khách hàng.

Bên cạnh đó, một loạt biến tố đã tác động khiến niềm tin của khách hàng vào thị trường bất động sản ngày càng sụt giảm.

Chẳng hạn, việc vay vốn mua bất động sản khó khăn, trong khi lãi suất cho vay quá cao, cũng như khó khăn do tình hình kinh tế chung làm cho một lượng lớn khách hàng khó khăn về tài chính. Ngoài ra, lãi suất huy động cao đã thu hút lượng tiền nhàn rỗi vào ngân hàng thay vì đầu tư cũng khiến cho thị trường bất động sản thêm ảm đạm.

Theo VARS, hoạt động môi giới suy yếu có nguyên nhân từ sụt giảm giao dịch. Cụ thể, tỷ lệ hấp thụ chung của toàn thị trường năm 2022 đạt 17% so với lượng giao dịch của năm 2018. Tỷ lệ hấp thụ quý I/2023 chỉ đạt khoảng 11%.

Một điều nữa khiến môi giới bất động sản nghỉ việc ồ ạt là do mất thị trường khi thị trường truyền thống là các dự án khu đô thị và khu du lịch nghỉ dưỡng đều trong tình trạng vướng mắc về thủ tục nên không thể triển khai. Cùng với tình hình kinh tế suy giảm, hiệu quả sử dụng và kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng rất thấp.

Trong bối cảnh thị trường khó khăn như trên, trong 5 tháng đầu năm 2023, đã có 554 doanh nghiệp bất động sản giải thể, tăng hơn 30% so với cùng kỳ năm trước. Doanh nghiệp thành lập mới giảm hơn 61% so với cùng kỳ năm trước.

Trong quý I/2023, doanh thu của doanh nghiệp bất động sản giảm gần 65% so với cùng kỳ năm trước và lợi nhuận sau thuế giảm trên 38% so với cùng kỳ năm 2022.

Lượng hàng tồn kho lớn, chủ yếu từ các dự án xây dựng dở dang. Nhiều dự án buộc phải tạm dừng do doanh nghiệp không còn đủ nguồn lực để tiếp tục triển khai dự án.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản phải điều chỉnh lại quy mô nhân sự, thậm chí đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng dự án dở dang, dừng triển khai dự án mới, dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn, dừng IPO…

Ông Phạm Lâm, CEO DKRA Group, Phó chủ tịch VARS cho biết, thị trường đang bước vào giai đoạn cực kỳ thách thức vì các yếu tố như liên quan pháp lý, các chủ đầu tư chưa mạnh dạn ra hàng do sức cầu yếu và người mua chưa quay lại thị trường mạnh mẽ. Cùng với đó, hiện đang là giai đoạn tổn thương rất nhiều đối với người môi giới. Rất nhiều người môi giới bất động sản đánh mất vai trò của mình.

Một thực trạng hiện nay là câu chuyện chậm thanh toán hoa hồng môi giới, như chia sẻ của một doanh nghiệp bất động sản quy mô hàng ngàn môi giới đã dốc bầu tâm sự: “Công nợ phí môi giới của công ty hiện đã lên con số mấy trăm tỷ đồng chưa đòi được. Dòng tiền rất khó khăn. Công ty phải lập riêng ban chuyên trách để đòi nợ. Ban này chỉ làm mỗi nhiệm vụ là đòi được phí môi giới về để tiếp tục duy trì hoạt động công ty”.

Vị này khẳng định, doanh nghiệp thực sự chìm đắm trong khó khăn. Giai đoạn cao điểm công ty có đến 10.000 nhân sự kinh doanh (bao gồm cả cộng tác viên) thì hiện nay chỉ còn khoảng 40% trong số này. Có thể công ty sẽ tiếp tục phải cắt giảm nhân sự, tinh gọn bộ máy trong thời gian tới khi khó khăn còn bủa vây.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS nhìn nhận, nhiều doanh nghiệp địa ốc chỉ còn trụ được đến hết quý III/2023. Kịch bản thị trường hiện tại đang rất nguy hiểm. Nếu khó khăn còn kéo sẽ có rất nhiều doanh nghiệp rời thị trường. Bên cạnh các môi giới rời thị trường thì theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, vẫn còn những môi giới bám trụ với nghề. Nhiều người vẫn kỳ vọng sự phục hồi trở lại của thị trường sớm hơn những dự báo.

Tuy vậy, ở góc nhìn khác, bà Nguyễn Thị Nguyên Thanh, CEO Dat Xanh Services cho hay, trước đây thị trường bất động sản đã từng tạo ra lớp môi giới ăn xổi, ăn may. Hết thời thịnh, hiện các môi giới còn ở lại với nghề được xem là những “tinh hoa”. Họ là những người giỏi nghề, xả thân và đủ sự bền bỉ để trụ vững trước khó khăn của thị trường.

Cùng quan điểm, ông Phạm Lâm cho rằng, thị trường bất động sản thời điểm nào cũng có những thử thách nhất định. Không thể phủ nhận đây là giai đoạn tổn thương của cả chủ đầu tư, môi giới, khách hàng. Nhưng với góc nhìn lạc quan thì doanh nghiệp, môi giới phải xác định, khó khăn là để tôi luyện. Những môi giới kiên trì, trụ lại với thị trường chắc chắn sẽ nhận lại cơ hội tốt trong tương lai.