Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư về vấn đề này.

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang trình Quốc hội cho ý kiến đã có nhiều thay đổi quan trọng trong hoạt động định giá đất - vấn đề còn khiến nhiều chuyên gia lo ngại về tính khả thi. Ông đặc biệt quan tâm đến vấn đề gì trong dự thảo lần này?

Định giá đất là một hoạt động khá phức tạp và nhạy cảm, do đó, qua nghiên cứu những quy định nguyên tắc đảm bảo tính độc lập giữa tổ chức tư vấn, Hội đồng Thẩm định giá và cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất cho thấy, cần nhận diện rõ từng chủ thể trong hoạt động định giá đất, thẩm định giá đất, quyết định giá đất để có biện pháp bảo đảm tính độc lập nhằm phòng, chống thông đồng, dàn xếp giá.

Hiện có 4 chủ thể tham gia hoạt động định giá đất, thẩm định giá đất, quyết định giá đất dự án bất động sản trên địa bàn cấp tỉnh, gồm các cơ quan nhà nước, chủ đầu tư dự án bất động sản, doanh nghiệp thẩm định giá cung cấp dịch vụ thẩm định giá đất và chuyên gia phản biện độc lập.

Tuy nhiên, có nhiều trường hợp các chủ thể này chủ động liên kết với nhau để thông đồng, dàn xếp giá đất, khiến kết quả định giá đất bị sai lệch. Sự thông đồng này có thể xảy ra giữa chủ đầu tư dự án bất động sản với cán bộ của Sở Tài chính, Sở Tài nguyên và Môi trường; giữa chủ đầu tư dự án bất động sản với doanh nghiệp thẩm định giá; giữa chủ đầu tư dự án bất động sản với chuyên gia phản biện được mời tham gia

Hội đồng Thẩm định giá đất; giữa doanh nghiệp thẩm định giá với cán bộ của Sở Tài chính, Sở Tài nguyên và Môi trường…

Vậy phương pháp ngăn chặn là gì, thưa ông?

Những ví dụ nêu trên chỉ là một số trường hợp có thể xảy ra việc thông đồng, dàn xếp giá cần được nhận diện rõ để khi sửa luật hoặc khi Chính phủ ban hành nghị định, thì có cơ chế, giải pháp xử lý hiệu quả nhằm phòng, chống việc thông đồng, dàn xếp giá làm thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai.

Chẳng hạn, cần nhận diện thông đồng dàn xếp giá xảy ra giữa doanh nghiệp thẩm định giá với cán bộ của Sở Tài chính, Sở Tài nguyên và Môi trường nhằm phòng ngừa doanh nghiệp sân sau.

Trường hợp này có thể hình thành từ cả 2 chiều.

Một là, doanh nghiệp thẩm định giá chủ động thông đồng, dàn xếp giá với cán bộ của Sở Tài chính, Sở Tài nguyên và Môi trường.

Hai là, cán bộ của Sở Tài chính, Sở Tài nguyên và Môi trường chủ động thông đồng, dàn xếp giá với doanh nghiệp thẩm định giá.

Hiện nay, chỉ có giải pháp đang thực hiện là đấu thầu trực tuyến lựa chọn doanh nghiệp thẩm định giá, nên phải tiếp tục phòng, chống thông đồng dàn xếp giá sau thời điểm đã lựa chọn doanh nghiệp thẩm định giá. Bởi lẽ, số lượng doanh nghiệp thẩm định giá của từng địa phương không nhiều, đều biết nhau và các doanh nghiệp thẩm định giá đều biết rõ vai trò của Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính trong công tác định giá đất, nên họ thường tìm mọi cách để tạo quan hệ mật thiết với cán bộ của các cơ quan này.

So với dự thảo lấy ý kiến nhân dân, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội đã bổ sung nhiều quy định cụ thể về các phương pháp định giá đất, nguyên tắc áp dụng phương pháp. Đồng thời, bỏ quy định về phương pháp thặng dư trong các phương pháp định giá đất. Ông đánh giá thế nào về việc này?

Pháp luật quy định 5 phương pháp định giá đất, gồm: so sánh, chiết trừ, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất. Tuy nhiên, do chưa xây dựng được cơ sở dữ liệu đầu vào về giá một cách đầy đủ, chưa cập nhật theo thời gian thực, nên kết quả định giá chưa đáng tin cậy.

Việc áp dụng các phương pháp định giá cũ dẫn đến tình huống là cùng một dự án bất động sản, do một doanh nghiệp thẩm định giá thực hiện, nhưng áp dụng 2 phương pháp định giá khác nhau lại cho ra 2 kết quả khác nhau với giá trị chênh lệch tới 17%.

Vì các phương pháp cho ra kết quả khác nhau, nên một bộ phận cán bộ, công chức, viên chức nhà nước công tác trong lĩnh vực đất đai, tài chính đất đai có tâm lý sợ trách nhiệm, sợ vướng rủi ro pháp lý trong thi hành công vụ. Nhiều doanh nghiệp thẩm định giá không nhận tham gia thẩm định giá đất cũng vì sợ trách nhiệm, sợ vướng rủi ro pháp lý trong thực hiện công tác thẩm định giá đất.

Do đó, vấn đề này đặt ra yêu cầu vừa cấp bách, vừa lâu dài là phải công thức hóa việc tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự án bất động sản, nhà ở thương mại, đô thị hiện nay.

“Công thức hóa” mà ông vừa nhắc đến là gì, thưa ông?

Tại kỳ họp này, Quốc hội sẽ cho ý kiến và thông qua dự thảo Nghị quyết mới thay thế Nghị quyết 54/2017/QH14 về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù cho TP.HCM, trong đó Thành phố kiến nghị cho phép áp dụng phương pháp điều chỉnh giá đất (hệ số K) để tính tiền sử dụng đất cho tất cả các dự án nhà ở thương mại, không phân biệt giá trị trên hoặc dưới 30 tỷ đồng theo Bảng giá đất, thay vì phải thuê đơn vị tư vấn thẩm định giá đất như quy định hiện nay.

Chúng tôi nhận thấy, việc áp dụng hệ số K theo đề xuất này sẽ công thức hóa việc tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án bất động sản, nhà ở thương mại, đô thị, đảm bảo được tính minh bạch, mà cả Nhà nước và doanh nghiệp đều có thể tiên lượng được số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp vào ngân sách nhà nước.

Ví dụ, dự án A tại TP. Thủ Đức có diện tích 10.000 m2, tiếp giáp đường B có giá 20 triệu đồng/m2 theo Bảng giá đất TP.HCM. TP. Thủ Đức thuộc khu vực II có hệ số điều chỉnh giá đất năm 2023 (hệ số K1) là 3,3 lần. Như vậy, giá đất đường B năm 2023 là 20 triệu đồng x 3,3 = 66 triệu đồng/m2.

Nếu áp dụng phương pháp điều chỉnh giá đất để tính tiền sử dụng đất dự án A thì UBND TP.HCM có thể quy định hệ số K4, tùy thuộc loại dự án bất động sản (cao cấp, trung cấp, bình dân) và tùy thuộc khu vực. Giả định, năm 2023 áp dụng hệ số K4 là 0,25 (tính bằng 25% giá đất của Bảng giá đất) cho dự án A, thì chủ đầu tư biết rõ tiền sử dụng đất phải nộp theo công thức: 20 triệu đồng x 3,3 x 0,25 x 10.000 (m2) = 165 tỷ đồng.

Như vậy, nếu áp dụng phương pháp này sẽ giải quyết được những tồn đọng về tài chính đất đai, đồng thời thể hiện vai trò Nhà nước dẫn dắt thị trường, chứ không chạy theo đuôi thị trường, nên vừa đảm bảo thu đủ, đúng, kịp thời cho ngân sách, đảm bảo quyền lợi của chủ đầu tư dự án và cả người dân, vừa tránh được tình trạng thông đồng khi thẩm định giá đất.