Chỉ báo khó khăn của thị trường

Nguồn cung thấp, sức cầu giảm, thanh khoản yếu, doanh nghiệp giảm giá bán… là chỉ báo khó khăn rõ nét của thị trường địa ốc được các đơn vị nghiên cứu thị trường ghi nhận.

Cụ thể, theo công bố báo cáo mới đây của DKRA, toàn thị trường TP.HCM và vùng phụ cận (Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An và Tây Ninh) chỉ ghi nhận 5 dự án căn hộ mở bán trong tháng 4, tương ứng với 568 căn, giảm 77% so với cùng kỳ năm ngoái.

Trong đó, chỉ có một dự án mới, còn lại là các chung cư mở bán giai đoạn tiếp theo. TP.HCM là khu vực chiếm phần lớn nguồn cung mới với 346 căn hộ, chiếm tỷ lệ lên đến 61%. Xếp sau là Bình Dương với 39%.

Về thanh khoản, sau quý I với tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 63%. Theo đơn vị nghiên cứu này, đến tháng 4, nhiều chủ đầu tư buộc phải áp dụng chính sách chiết khấu thanh toán nhanh. Đáng chú ý, có dự án giảm đến 52% giá bán niêm yết căn hộ.

Tín hiệu khởi sắc xuất hiện trên thị trường thứ cấp khi thanh khoản phục hồi nhẹ nhờ thông tin về các chính sách gỡ vướng, hạ nhiệt lãi suất. Tuy nhiên, DKRA cho rằng, sức cầu trong tháng 4 vẫn giảm tới 84% so với cùng kỳ năm 2022, với 333 căn hộ mới mở bán được giao dịch thành công. Tỷ lệ hấp thụ bình quân dừng ở mức 59%.

Báo cáo 3 tháng đầu năm trước đó, sức cầu chung toàn thị trường ghi nhận sự sụt giảm đáng kể so với cuối năm 2022, tỷ lệ hấp thụ ở các dự án chỉ dao động phổ biến 19-38% giỏ hàng mở bán.

Để thu về dòng tiền, các chủ đầu tư mạnh tay chiết khấu cho phương thức thanh toán nhanh và kéo giãn lịch thanh toán nhằm kích cầu thị trường giữa bối cảnh khó khăn chung.

Còn trên thị trường thứ cấp, đặc biệt ở những dự án gần nhận nhà, hết thời gian ân hạn gốc/lãi vay, DKRA cho biết người bán có xu hướng tăng mạnh mức chiết khấu để nhanh chóng bán được hàng, tránh phát sinh lãi ngân hàng.

Báo cáo mới đây của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng ghi nhận tình trạng thiếu hụt nguồn cung trầm trọng. Tình trạng này diễn ra từ đầu năm 2022 đến hiện tại, thị nhất là nguồn cung thuộc phân khúc nhà thu nhập thấp, vốn là phân khúc có nguồn cầu lớn trên thị trường do phù hợp với khả năng tài chính của đại bộ phận dân chúng.

Cụ thể, cả năm 2022, toàn thị trường chỉ có khoảng hơn 48 ngàn sản phẩm. Nguồn cung này nếu so với năm 2018 – thời điểm đại dịch Covid-19 chưa xuất hiện thì nguồn cung chỉ bằng hơn 20%. Dòng sản phẩm cao cấp như dự án chung cư cao cấp, dự án biệt thự biển, các dự án biệt thự, liền kề… giá trị lớn chiếm chủ đạo nguồn cung này. Từ đầu năm 2023, thị trường bất động sản hiện nay chỉ có khoảng 25 nghìn sản phẩm là hàng tồn kho từ năm trước.

Nguồn cùng cũng sụt giảm mạnh. Các sản phẩm mới nghèo nàn, thiếu hấp dẫn, lãi suất ngân hàng trong vay mua bất động cao, việc vay mua khó khăn, thu nhập của người dân sụt giảm do suy thoái kinh tế khiến lực cầu thị trường giảm mạnh. Trong khi đó, niềm tin của người tiêu dùng vào thị trường bất động sản hiện nay giảm mạnh, lãi suất tiền gửi tăng cũng thu hút người dân đổ tiền vào kênh đầu tư này.

Báo cáo của Hội Môi giới cũng nhận định, thanh khoản thị trường đang suy yếu mạnh.

Thị trường sẽ diễn biến ra sao trong thời gian tới?

Theo, TS. Võ Trí Thành, chuyên gia kinh tế, diễn biến thị trường bất động sản trong thời gian tới chịu ảnh hưởng bởi tình hình chung kinh tế như lãi suất, lạm phát. Thực tế, dù dù tăng trưởng kém hơn cùng kỳ nhưng có thể sự suy thoái không quá nặng nề và nếu có thì cũng ở mức độ nhẹ.

Ngoài ra, sự kỳ vọng vào việc giải quyết vấn đề liên quan đến tài chính tiền tệ, thanh khoản, tỷ giá lãi suất, thị trường trái phiếu và bất động sản cũng ảnh hưởng mạnh đến thị trường.

Ông Thành cho rằng, lãi suất ngân hàng đang giảm nhưng 2023 là năm mà không thể có lãi suất thấp được. Các giải pháp từ pháp lý đến hỗ trợ tài chính chung hay từng gói hỗ trợ riêng lẻ cũng như quyết tâm tái cấu trúc thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ dần dần được hiện thực hóa và đi vào cuộc sống. Cùng với đó, nếu đầu tư công, cơ chế đặc thù cho từng địa phương phát huy tốt thì nửa cuối năm, thị trường bất động sản sẽ “bớt khó” hơn.

Ngoài ra, theo ông Thành, nếu điều kiện bên ngoài không quá xấu, áp lực giảm dần thì từ quý III/2023 sẽ có những tín hiệu tích cực ở một số lĩnh vực của nền kinh tế, kể cả thị trường bất động sản. Và nếu điều kiện bên ngoài thuận lợi thì chắc chắn ngân hàng thương mại sẽ tiếp tục giảm lãi suất.

Ngoài ra, nếu việc thanh tra, kiểm tra các dự án kết thúc sớm được thì sẽ giải tỏa được rất lớn tâm lý cho thị trường.