Đây là thị trường bất động sản Thuỵ Điển, quốc gia là điển hình cho thấy sự căng thẳng khi lãi suất tăng. Chủ sở hữu công ty bất động sản thương mại SBB đang chật vật trước khoản nợ khoảng 8 tỷ USD, trong khi vốn hoá của các công ty đối thủ đã mất hàng tỷ USD.

Rắc rối bắt đầu đến khi thời kỳ "tiền rẻ" kết thúc

Điều khiến mọi thứ trở nên đáng lo ngại hơn là mạng lưới cổ phần rối rắm, được nắm giữ bởi các gia đình giàu có và các tập đoàn sở hữu lượng cổ phần lớn trong các công ty bất động sản. Ở nhiều trường hợp, số cổ phần này được sở hữu nhờ đi vay.

Theo các nhà nghiên cứu tại Colliers, 13 giám đốc điều hành và gia đình đang sở hữu cổ phần lớn trong ít nhất 34 doanh nghiệp bất động sản. Ngược lại, các công ty này sở hữu cổ phần trong ít nhất 32 doanh nghiệp bất động sản khác.

Henrik Braconier, nhà kinh tế trưởng tại Finansinspektionen, cơ quan quản lý tài chính của Thuỵ Điển, cho biết: “Mối liên kết này chắc chắn là một điều bất lợi trong thời điểm hỗn loạn như hiện nay.”

Trong nhiều năm, Finansinspektionen đã cảnh báo về sự mong manh của lĩnh vực bất động sản nước này. Braconier cho biết, dù hiện tại có những mối rủi ro lớn hơn so với mạng lưới sở hữu cổ phần phức tạp, nhưng tình trạng này càng khiến mọi thứ trở nên rối rắm và bất ổn cho nhà đầu tư.

Từ năm 2021, Moody’s Investors Service đã cảnh báo rằng các công ty bất động sản Thuỵ Điển có mối liên hệ chặt chẽ với nhau và điều này có thể kéo theo một loạt rủi ro trong thời kỳ suy thoái.

Các doanh nghiệp sở hữu chéo cổ phần của nhau là một việc từng phổ biến ở Thuỵ Điển và phần lớn đến nay không còn diễn ra nhiều do những quy định quản trị doanh nghiệp được cải thiện. Tuy nhiên, thị trường bất động sản lại “rẽ theo hướng khác”, theo Ulf Larsson Olaison, trợ lý giáo sư tại Trường Kinh doanh Quốc tế Jönköping.

Một số mối quan hệ sở hữu chéo giữa các công ty trở nên “khăng khít” hơn theo thời gian, khi các doanh nghiệp chia tách hoặc sáp nhật. Michael Johansson, nhà phân tích tại Arctic Securities, cho biết có một số trường hợp, các “ông chủ” muốn chia khoản tiền “đặt cược” của họ sang 1 số doanh nghiệp mà họ biết rõ.

Yếu tố đóng vai trò quan trọng là lãi suất thấp. Khi chi phí đi vay giảm, các bên đi mua nhận được thêm động lực về tài chính. Các nhà phân tích cho biết, các doanh nghiệp đi tìm những khoản đầu tư sinh lời cao đã đổ tiền mua cổ phiếu của đối thủ cạnh tranh khi không tìm thấy đủ bất động sản để thâu tóm.

Theo ước tính của Finansinspektionen, các công ty bất động sản ở Thuỵ Điển có khoảng 41 tỷ USD trái phiếu đáo hạn từ năm 2024 đến 2027. Phần lớn trong số đó được đi vay với mức lãi suất thấp hơn nhiều so với mức mà các ngân hàng hay thị trường trái phiếu đưa ra hiện nay.

Mối lo ngại lớn chính là mạng lưới sở hữu cổ phần phức tạp có thể dẫn đến tình trạng một loạt cổ đông bán bớt cổ phiếu. Nợ - vốn được cả công ty và các CEO sử dụng để mua cổ phần của đối thủ, càng làm vấn đề trở nên trầm trọng hơn.

Ví dụ, việc 1 cổ phiếu bị bán tháo có thể gây ra một loạt các yêu cầu ký quỹ, có khả năng buộc 1 hoặc nhiều nhà đầu tư lớn phải bán lượng cổ phần lớn trong các công ty khác. Ngược lại, cổ phiếu này sẽ chịu áp lực, đặc biệt nếu thị trường cũng rất ít người mua. Và điều này càng dễ xảy ra nếu nhiều nhà đầu tư lớn đang gặp khó khăn tương tự.

Những mối lo ngại khác thì bắt nguồn từ khả năng xảy ra xung đột lợi ích và mối quan hệ rối rắm khiến các nhà phân tích, nhà đầu tư khó hiểu.

Việc thị trường bất động sản thương mại Thuỵ Điển hạ nhiệt đã khiến giá cả sụt giảm và khiến 2 giám đốc điều hành lao đao. Cổ phần của Balder, công ty bất động sản thương mại lớn nhất nước này, hiện chỉ giao dịch thấp hơn 30% so với mức đỉnh năm 2021.

Mạng lưới sở hữu cổ phần "rối như tơ vò" 

Ngày 2/6, SBB cho biết nhà sáng lập Ilija Batljan sẽ từ chức CEO và thông báo ông và HĐQT đã đồng ý “việc thay thế ban lãnh đạo là cách tốt nhất”. 1 tháng trước đó, S&P Global Ratings đã hạ xếp hạng SBB xuống mức “rác”, khiến công ty này buộc phải hoãn đợt chia cổ tức để giữ kho tiền mặt.

SBB đã tăng trưởng nhanh trong thời kỳ lãi suất thấp. Batljan đã xây dựng công ty từ gần như không có gì cho đến sở hữu hơn 5.000 m2 căn hộ và bất động sản công như trung tâm dưỡng lão cùng cổ phần trong ít nhất 8 công ty bất động sản khác.

Hiện tại, người kế nhiệm Batljan -  Leiv Synnes, đang tìm kiếm bên mua toàn bộ hoặc 1 phần công ty. Vốn hoá SBB giảm hơn 15 tỷ USD so với mức đỉnh cuối năm 2021 và cổ phiếu cũng mất hơn 90%. Tháng trước, SBB đã bán cổ phần trong nhà phát triển JM ở Bắc Âu và các nhà phân tích dự đoán sẽ còn nhiều đợt thanh lý tương tự.

Những rắc rối này đã khiến Batljan chao đảo. Nhà tài phiệt này đã phải thanh toán khoản nợ trái phiếu gán với cổ phần của ông trong SBB. Ông cũng bán một số cổ phần đang nắm giữ trong các công ty khác. Cuối tháng 5, ông thông báo hoãn trả lãi cho 1 số khoản nợ. Các nhà phân tích cho hay, Batljan có thể cần phải bán thêm một số tài sản khác.

Trong khi đó, Batljan sở hữu 19% cổ phần của công ty vận hành kho bãi Logistea, thuộc sở hữu của cựu CEO Castellum Rutger Arnhult.

Castellum được coi là “ông trùm” bất động sản văn phòng của Thuỵ Điển. Cuối năm ngoái, công ty này thông báo công ty đầu tư của Arnhult - M2 Asset Management, buộc phải thanh lý hầu như toàn bộ cổ phần đang sở hữu để đáng ứng “các yêu cầu về tài chính”.

Theo các nhà phân tích, Arnhult chịu áp lực không chỉ từ cổ phiếu của Castellum sụt giảm mà còn là ở tình trạng tương tự từ 2 công ty bất động sản khác mà ông cũng có cổ phần. Arnhult đã bán 12,2% cổ phần Castellum cho công ty bất động sản Akelius với hơn 400 triệu USD.

Chưa dừng ở đó, CEO mới của SBB, Synnes, từng là CEO của Akelius và là thành viên HĐQT của Castellum cho đến hết tháng này. Tuy nhiên, mạng lưới sở hữu chéo của ông ít phức tạp hơn so với người tiền nhiệm. Một đại diện của SBB cho biết ông đã thôi giữ chức trong HĐQT và không sở hữu cổ phần trong Akelius và hiện nắm giữ 1.000 cổ phiếu của Castellum.

Tham khảo WSJ