Tại tờ trình Quốc hội dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi (gồm 10 chương, 92 điều), Chính phủ đề xuất hai loại giao dịch bất động sản phải qua sàn, gồm chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở hoặc công trình hình thành trong tương lai và chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại đất đã có hạ tầng kỹ thuật. Còn các giao dịch khác được khuyến khích thông qua sàn.

Góp ý tại tổ chiều 19/6, Phó chủ tịch Thường trực UBND tỉnh Bến Tre Nguyễn Trúc Sơn cho rằng, sàn giao dịch bất động sản là một trong những phương thức tiến bộ để giao dịch mua, bán, cho thuê nhà. Nhưng nếu dự thảo luật quy định đây là kênh duy nhất để mua bán bất động sản, sẽ mâu thuẫn với Luật Doanh nghiệp hay Bộ luật Dân sự.

Ông Sơn phân tích, theo Luật Doanh nghiệp, doanh nghiệp được quyền chọn hình thức kinh doanh, tìm kiếm thị trường và sử dụng các cách thức để kinh doanh, tiếp cận khách hàng. Doanh nghiệp cũng có thể mua bán thông qua giao dịch cá nhân, hoặc qua công ty trung gian. Còn Bộ luật Dân sự quy định, chủ thể tham gia giao dịch dân sự là tự nguyện.

"Nếu chúng ta muốn kiểm soát để phòng chống tham nhũng trong chuyện mua bán bất động sản thì đó là lĩnh vực công. Không vì cái đó mà chi phối quyền của công dân trong tìm kênh thích hợp để mua bán bất động sản", ông Sơn nói, đề nghị giao dịch qua sản chỉ nên là một trong các phương thức, không quy định đây là kênh duy nhất.

Phó chánh án TAND tỉnh Quảng Ngãi Lương Văn Hùng cũng bày tỏ không đồng tình với điều luật này, đánh giá quy định này chưa phù hợp, xung đột với quy định tại Điều 119 Bộ luật Dân sự về hình thức của giao dịch dân sự. Vì theo Bộ luật Dân sự, giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể chứ không bắt buộc thông qua sàn giao dịch.

Ngoài ra, quy định trên còn tạo ra những rào cản khi phát sinh thêm thủ tục xác nhận qua sàn giao dịch, phát sinh thêm chi phí lớn cho giao dịch này mà người có lợi được xác định rõ ràng nhất chính là các sàn giao dịch.

Trong khi đó thời gian qua, hoạt động của không ít sàn giao dịch bất động sản chưa được kiểm soát chặt chẽ, quy định về điều kiện thành lập còn lỏng lẻo. "Nhiều sàn hoạt động không lành mạnh, có dấu hiệu lũng đoạn thị trường, thậm chí tiếp tay cho các hành vi lừa đảo, vi phạm pháp luật, hợp thức hóa sai phạm của chủ đầu tư, gây thiệt hại cho người tiêu dùng", đại biểu Hùng nêu.

Phó chánh án TAND tỉnh Quảng Ngãi đề nghị cân nhắc lại quy định nêu trên theo hướng chỉ nên "khuyến khích" thông qua sàn giao dịch thay vì "bắt buộc".

Ông Nguyễn Mạnh Hùng, thường trực Ủy ban Kinh tế cho hay, thực tế vừa qua giao dịch qua sàn bất động sản chưa quản lý được, xuất hiện nhiều hiện tượng "bắt tay" giữa chủ đầu tư và sàn giao dịch để nâng giá, đẩy giá bất động sản lên cao, gây sốt ảo thị trường. Mặt khác giao dịch qua sàn cũng tạo thêm khâu trung gian, phát sinh chi phí và chưa rõ tính pháp lý của các hợp đồng giao dịch qua sàn, liệu có thay thế được hợp đồng công chứng hay không.

Trong điều kiện Việt Nam hiện nay, ông Hùng nói không nên bắt buộc mọi giao dịch bất động sản phải qua sàn mà chỉ nên khuyến khích. Nếu các sàn giao dịch đi vào hoạt động bài bản, quy củ, minh bạch thì nếu tốn thêm chi phí người dân cũng chấp nhận, tự nguyện tham gia.

Thẩm tra nội dung này trước đó, đa số ý kiến tại thường trực Ủy ban Kinh tế đề nghị không bắt buộc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản, mà chỉ nên khuyến khích. "Cần tôn trọng quyền lựa chọn tham gia giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản của doanh nghiệp và người dân. Không nên quy định bắt buộc, mà chỉ khuyến khích tổ chức, cá nhân giao dịch bất động sản qua sàn", Ủy ban Kinh tế nêu quan điểm.

Theo cơ quan này, hiện chưa đủ cơ sở thực tiễn, an toàn pháp lý của giao dịch bất động sản qua sàn. Ngoài ra, việc bắt buộc các giao dịch bất động sản nhà ở trên giấy phải qua sàn sẽ làm tăng chi phí và tính vào giá, người mua sẽ phải chịu cả phí bảo lãnh, chi phí cho sàn giao dịch. Việc bắt buộc giao dịch qua sàn tiềm ẩn nguy cơ lợi dụng quy định của pháp luật để độc quyền, câu kết với các bên tham gia giao dịch để trốn thuế, làm nhiễu loạn thị trường.

Dự kiến, dự án Luật Giao dịch bất động sản (sửa đổi) được Quốc hội thông qua tại kỳ họp 6, cuối năm 2023.

Sơn Hà - Hoài Thu