Ngày 21-6, Quốc hội (QH) dành cả ngày để thảo luận về dự án Luật Đất đai (sửa đổi). Nhiều đại biểu (ĐB) QH quan tâm góp ý về nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất, xử lý bất công trong chênh lệch địa tô...

Xây dựng bảng giá đất hằng năm

ĐB Trần Văn Khải (đoàn Hà Nam) cho rằng để khơi dậy tiềm năng, phát huy cao nhất giá trị nguồn lực đất đai, khắc phục tình trạng tham nhũng, tiêu cực, khiếu kiện về đất đai, đầu cơ và sử dụng đất đai lãng phí thì cần phải xử lý được 2 vấn đề rất lớn, đó là chênh lệch địa tô và giá đất. "Chênh lệch địa tô xuất phát từ đâu, do đâu mà có, nếu không phải do công sức, chi phí đầu tư của người sử dụng đất?" - ĐB Khải đặt vấn đề.

Theo ĐB Khải, chênh lệch địa tô được hình thành từ việc chuyển mục đích sử dụng đất từ loại đất có giá trị thấp sang loại có giá trị cao hơn. Đất nông nghiệp được mua gom, được đền bù với giá rẻ rồi chuyển đổi thành đất phi nông nghiệp, đất ở và đất thương mại, dịch vụ có giá cao gấp cả chục lần, thậm chí cả trăm lần so ban đầu. 

Vấn đề xử lý chênh lệch địa tô đối với đất đai của người dân đang tiềm ẩn nhiều bất công xã hội. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, người dân đã hy sinh đóng góp, giao quyền sử dụng đất, tài sản cho nhà nước, nhà đầu tư để phát triển hạ tầng, đô thị, đóng góp vào sự phát triển chung thì người dân phải được hưởng lợi từ sự đầu tư, phát triển đó.

ĐB Trần Văn Khải đề nghị Luật Đất đai (sửa đổi) lần này phải xóa bỏ bất công từ lợi ích do chênh lệch địa tô, tránh nguồn lực đất đai bị thất thoát, xây dựng chính sách tài chính đất đai, phương thức xác định giá đất và bảo đảm hài hòa lợi ích trong khai thác chênh lệch địa tô giữa nhà nước, nhà đầu tư và người dân. 

Để điều tiết chênh lệch địa tô công khai, minh bạch, theo ĐB Khải, quy định tại dự thảo luật chưa đủ điều kiện để xác định giá đất trong thực tế. Cơ sở để xác định giá tiệm cận với giá thị trường vẫn là điều mơ hồ, giá đất thời điểm 2023 khác nhưng sang năm 2024 lại khác, xác định như thế nào để không bị thất thoát là rất khó. 

"Việc xác định giá đất nếu cứ theo phương án an toàn, tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư quá lớn sẽ khó thu hút nhà đầu tư. Đề nghị cơ quan soạn thảo nghiên cứu theo phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường" - ĐB Khải đề nghị.

Cùng quan điểm, ĐB Phan Thị Mỹ Dung (đoàn Long An) đề nghị tiếp tục nghiên cứu, rà soát, bổ sung, làm rõ nguyên tắc thị trường để bảo đảm hài hòa lợi ích của nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Nữ ĐB cho rằng thực tiễn thời gian qua, việc bồi thường, hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi không chỉ ở vấn đề tính tiền bồi thường khi thu hồi đất mà còn ở phương án hỗ trợ tái định cư theo tinh thần Nghị quyết 18-NQ/TW để sau khi thu hồi đất, người dân có đất bị thu hồi phải có chỗ ở bảo đảm cuộc sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. 

Việc duy trì một mặt bằng hợp lý các chi phí liên quan đến đất sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp sản xuất kinh doanh phát triển bền vững. Từ đó, tạo việc làm, thu nhập cho người lao động, tạo nguồn thu bền vững cho ngân sách nhà nước.

Nêu thực tế hiện nay việc thực hiện xác định giá đất theo 4 phương pháp là so sánh, trực tiếp, chiết trừ thu nhập và hệ số điều chỉnh giá đất có vướng mắc và lúng túng trong quá trình thực hiện, ĐB Phan Thị Mỹ Dung đề nghị tiếp tục đánh giá để quy định cho hoàn thiện.

Tranh luận với ĐB Trần Văn Khải, ĐB Lê Minh Nam (đoàn Hậu Giang) bày tỏ đồng tình với ý kiến này nhưng cho rằng như vậy vẫn là chưa đủ. Theo ĐB Nam, cần có giải pháp kiểm soát, điều tiết địa tô chênh lệch hiệu quả hơn.

Làm rõ vấn đề này, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN-MT) Đặng Quốc Khánh cho biết Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ bỏ khung giá đất và sẽ xây dựng bảng giá đất hằng năm. Quá trình xây dựng bảng giá đất đầu tiên là khó khăn nhất nhưng hằng năm chỉ cần cập nhật sự thay đổi. Còn về phương pháp định giá đất, dự thảo luật đưa ra 4 phương pháp để bao trùm tất cả các trường hợp của đất đai. 

Về định giá đất cụ thể, tùy theo trường hợp, UBND tỉnh, thành xác định phương pháp nào bảo đảm không được tiêu cực, phòng chống tham nhũng, bảo đảm công bằng và sát nhất với thị trường. "Chúng ta sẽ ưu tiên đấu giá đất để tăng nguồn thu cho ngân sách. Đấu giá đất phải là đất sạch. Nhà nước đứng ra đấu giá đất theo đúng quy hoạch. Tuy nhiên, việc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư nên giao cho HĐND tỉnh quyết định bởi đó là những dự án trọng điểm, cần thiết của địa phương" - Bộ trưởng Bộ TN-MT nói.

Quy hoạch treo gây bức xúc

Trong khi đó, ĐB Huỳnh Thanh Phương (đoàn Tây Ninh) nêu thực trạng quy hoạch treo, chậm triển khai kế hoạch sử dụng đất gây thiệt hại và bức xúc trong nhân dân, đất chậm được đưa vào sử dụng gây lãng phí. Theo ĐB Phương, thực tế hiện nay có nhiều dự án quy hoạch nhưng chậm triển khai đã ảnh hưởng rất lớn đến quyền lợi chính đáng của người sử dụng đất. 

"Trong dự thảo luật có quy định rằng nếu đã quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất thì không hạn chế quyền của người sử dụng đất. Nhưng thực tế, nếu nhà đất vướng quy hoạch trong trường hợp được phép chuyển nhượng thì cũng bị hạn chế về giá, khó giao dịch, không cho phép xây dựng, sửa chữa gây thiệt hại cho người dân, gây lãng phí nguồn tài nguyên đất, người dân bức xúc. 

Đề nghị làm rõ hơn về quyền của người sử dụng đất trong trường hợp đất đã được quy hoạch, đã có kế hoạch sử dụng đất và làm rõ hơn trách nhiệm cơ quan, tổ chức, cá nhân trong việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhưng chậm triển khai, gây thiệt hại cho người sử dụng đất, gây lãng phí nguồn tài nguyên đất" - ĐB Phương nêu rõ.

Liên quan đến vấn đề này, ĐB Lê Hữu Trí (đoàn Khánh Hòa) đề nghị cơ quan soạn thảo xem xét quy định nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội, vì lợi ích quốc gia công cộng, mục đích quốc phòng an ninh phải bảo đảm tính thật cần thiết và không vì mục tiêu lợi nhuận. 

Thực tế, do Luật Đất đai 2013 chưa được quy định rõ đã dẫn đến nhiều trường hợp lạm dụng việc nhà nước thu hồi đất của người sử dụng đất nhằm phát triển kinh tế - xã hội nhưng thực chất dự án không hoàn toàn để phát triển kinh tế - xã hội, vì lợi ích quốc gia công cộng mà vì mục tiêu lợi nhuận của nhà đầu tư, doanh nghiệp. Thực trạng này gây bức xúc cho người sử dụng đất và làm phát sinh nhiều vụ khiếu kiện kéo dài, phức tạp.

Về vấn đề quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Bộ trưởng Bộ TN-MT đồng tình phải có giải pháp để giải quyết, đừng để "treo" và đừng để nhân dân chờ đợi. Theo Bộ trưởng Bộ TN-MT, chúng ta đang thực hiện Luật Quy hoạch, đã làm quy hoạch tổng thể quốc gia, từ đó sẽ quy hoạch sử dụng đất quốc gia. Chúng ta có quy hoạch vùng, năm nay các địa phương cũng sẽ thực hiện quy hoạch các tỉnh, quy hoạch chung đô thị... 

Các kế hoạch sử dụng đất sẽ căn cứ vào những quy hoạch này. "Nếu chúng ta làm tốt các quy hoạch, định hướng thì kế hoạch sử dụng đất sẽ không bị "treo" nữa. Việc này đòi hỏi phải đồng bộ trong các quy hoạch. Đồng thời, các quy hoạch phải công khai minh bạch và nhân dân được theo dõi, giám sát và được sử dụng, khai thác".