"Cục máu đông" của thị trường BĐS

Chiều 23/6, Quốc hội thảo luận tại hội trường về Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Tham gia góp ý, đại biểu Trần Văn Khải (đoàn Hà Nam) cho biết thực tiện thị trường bất động sản luôn rình rập tình trạng sốt nóng, đóng băng và xảy ra thường xuyên theo chu kỳ từ những năm 90 trở lại đây.

Việc thị trường bất động sản sốt nóng hay đóng băng đều ảnh hưởng rất lớn đến nền kinh tế. Nếu chính sách Nhà nước không điều tiết kịp thời, không có giải pháp hữu hiệu có thể ảnh hưởng đến khủng hoảng tài chính, kinh tế.

“Hiện rất nhiều doanh nghiệp bất động sản hiện nay đang đứng trước bờ vực phá sản, người dân thì khốn đốn. Do đó, việc xây dựng chính sách của Nhà nước với thị trường bất động sản là rất quan trọng”, ông Khải nhấn mạnh.

Theo đại biểu đoàn Hà Nam, Nghị quyết 18 cũng như Nghị quyết Đại hội XIII đã nêu một điều rất quan trọng là phải quản lý chặt chẽ, sử dụng hiệu quả tài nguyên đất và các tài nguyên khác. Song điều này trong thể chế chưa được quy định cụ thể.

Ông Khải cho biết cử tri có mong muốn sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản lần này làm sao phải xoá bỏ tư duy “không buôn gì lãi bằng buôn đất”; làm sao để cho người nghèo không nghèo hơn vì bất động sản; làm sao để làm cho thế hệ sau không vô vọng với ước mơ có được căn nhà của mình.

Đại biểu này cho rằng để đảm bảo tính luật hoá cụ thể các chính sách của Nhà nước với thị trường phải đảm bảo 4 yếu tố. Đầu tiên là tính ổn định của chính sách bởi thị trường bất động sản có chu kỳ rất dài, các dự án cũng rất dài cho nên tính ổn định chính sách rất quan trọng.

Thứ hai, tạo được sự thuận lợi, thông thoáng, động lực sau khi sửa luật thì các nhà đầu tư sẽ đầu tư mạnh mẽ vào thị trường. Thứ ba phải điều tiết lại cơ cấu, phân khúc nhà ở khi hiện nay đang bị mất cân đối bởi phân khúc nhà ở cao cấp đang được đầu tư quá nhiều.

“Cục máu đông đang nằm ở đây, trong khi nhu cầu lớn về nhà ở cho công nhân lại không định hướng, điều tiết vào đây”, ông Khải nhấn mạnh. Cuối cùng phải quản lý chặt chẽ thị trường bất động sản có thể ứng phó với tình trạng nóng, lạnh của thị trường.

Quy định rõ đặt cọc để bảo vệ người mua nhà

Trong khi đó góp ý về dự thảo Luật, nhấn mạnh quy định về điều kiện kinh doanh bất động sản là rất cần thiết, đại biểu Phạm Văn Hoà (đoàn Đồng Tháp) cho rằng, cần biết rõ năng lực tài chính của nhà đầu tư, bảo vệ quyền lợi của bên mua, bên thuê nhà.

Đại biểu phản ánh, thời gian qua, không ít chủ đầu tư có vốn sở hữu thấp, chủ yếu là vốn ngân hàng, khi có sự cố xảy ra sẽ gây hậu quả lớn cho người mua và ngân hàng. 

Nhấn mạnh quy định về điều kiện kinh doanh bất động sản là rất cần thiết, đại biểu cho rằng, cần biết rõ năng lực tài chính của nhà đầu tư, bảo vệ quyền lợi của bên mua, bên thuê nhà. Đại biểu phản ánh, thời gian qua, không ít chủ đầu tư có vốn sở hữu thấp, chủ yếu là vốn ngân hàng, khi có sự cố xảy ra sẽ gây hậu quả lớn cho người mua và ngân hàng. 

Về điều kiện nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh, đại biểu Hoà cho rằng, cần quy định các công trình xây dựng trên đất có hình thức sử dụng đất được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì được phép bán, cho thuê, còn trả tiền cho thuê hàng năm thì chỉ được cho thuê, không được bán, để bảo vệ quyền lợi của người mua khi Nhà nước thu hồi đất.

Về nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, đại biểu Nguyễn Hoàng Bảo Trân (đoàn Bình Dương) cho rằng, cần cân nhắc cho phép chủ đầu tư nhận đặt cọc từ khách hàng và bổ sung quy định về giới hạn tối đa số tiền đặt cọc.

Điều này nhằm tránh việc các chủ đầu tư lạm dụng hình thức đặt cọc nhằm huy động chiếm dụng vốn của khách hàng trong thời gian dự án chưa hoàn tất các điều kiện mở bán.

Đối với quy định về giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản, đại biểu Nguyễn Hoàng Bảo Trân kiến nghị để bảo vệ quyền lợi ích chính đáng hợp pháp của người dân, đề nghị tất cả các giao dịch bất động sản có ít nhất một bên là cá nhân tham gia thì bắt buộc phải công chứng.

Riêng các trường hợp giao dịch bất động sản giữa các tổ chức với nhau thì có quyền lựa chọn giao dịch thông qua công chứng hoặc và sàn giao dịch bất động sản.

Cũng về vấn đề này, đại biểu Huỳnh Thị Phúc (đoàn Bà Rịa - Vũng Tàu) đề nghị Ban soạn thảo cần rà soát, cân nhắc kỹ lưỡng quy định về sàn giao dịch bất động sản sau khi thực hiện khảo sát, đánh giá tác động nhằm tạo điều kiện cho các tổ chức không chỉ thuận lợi trong công việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của sàn giao dịch bất động sản.

Theo đại biểu, điều này đảm bảo tính chặt chẽ cũng như cơ sở pháp lý cho tổ chức, cá nhân tham gia các hoạt động theo hướng phát triển chuyên nghiệp, an toàn và khi luật được Quốc hội thông qua đảm bảo tính khả thi và hiệu quả.