Nên khuyến khích, không nên bắt buộc

Tham gia góp ý Luật Kinh doanh bất động sản chiều 23/6, đại biểu Cầm Hà Chung (đoàn Phú Thọ) bày tỏ không đồng tình với các quy định tại dự thảo luật yêu cầu bắt buộc giao dịch qua sàn bất động sản.

Vị đại biểu cũng không đồng tình với quy định cho phép các giao dịch không nhất thiết phải công chứng, chứng thực hợp đồng và có thể dùng xác nhận của sàn giao dịch để thực hiện các giao dịch tiếp theo. Ông nhận xét, quy định này gây xung đột với Hiến pháp, Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư.

Theo đó, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản bắt buộc doanh nghiệp, người dân giao dịch thông qua một đơn vị trung gian (sàn giao dịch), là có dấu hiệu ngăn trở quyền tự do kinh doanh theo điều 33 Hiến pháp 2013; quyền tự chủ kinh doanh, tự do tìm kiếm thị trường, khách hàng theo điều 7 của Luật Doanh nghiệp; cũng như quyền tự quyết định, tự chịu trách nhiệm đầu tư kinh doanh tại Luật Đầu tư.

“Sàn giao dịch bất động sản là doanh nghiệp thông thường, không phải là cơ quan quản lý Nhà nước, không phải chủ thể cung cấp dịch vụ công theo ủy nhiệm của Nhà nước, nên bắt buộc các chủ thể sử dụng dịch vụ của doanh nghiệp thông thường sẽ tạo nên bất bình đẳng, vi phạm các nguyên tắc bình đẳng trong kinh doanh”, ông Chung nói.

Về hoạt động của sàn giao dịch bất động sản, ông Chung nhận xét, dự thảo luật quy định cho phép sàn giao dịch ngoài kiểm tra giấy tờ bất động sản đảm bảo đủ điều kiện giao dịch. Như vậy, một phần công việc của sàn bất động sản sẽ trùng lắp với công việc công chứng viên, khi thẩm định tính pháp lý.

Bên cạnh đó, không đảm bảo tính khách quan, vì với tư cách là môi giới trung gian bán hàng cho các chủ đầu tư, hoạt động kiếm lời, nên sàn giao dịch sẽ tìm mọi cách bán nhiều nhất có thể cho chủ đầu tư.

Do đó, không có cơ sở nào đảm bảo họ sẽ đảm bảo quyền lợi cho người mua, nhất là sản phẩm có hồ sơ pháp lý chưa đầy đủ nhưng mức chiết khấu cao. Chủ đầu tư cũng có thể lập nhiều sàn, tạo giao dịch ảo, đẩy giá bán lên cao.

Từ đó, ông Chung kiến nghị, tất cả giao dịch có ít nhất một bên cá nhân tham gia thì phải giao dịch qua công chứng. Cùng đó, ông đề nghị dự luật khuyến khích nhưng không bắt buộc bất cứ giao dịch bất động sản nào cũng phải qua sàn.

Đại biểu Dương Khắc Mai (đoàn Đắk Nông) cũng cho rằng, quy định giấy xác nhận giao dịch qua sàn là cơ sở để các chủ thể tham gia giao dịch kê khai nộp thuế cho Nhà nước, đăng ký biến động, sang tên quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất… là thiếu căn cứ.

Ông Mai phân tích, thứ nhất, sàn giao dịch bất động sản không thể và không nên quy định giá bán làm cơ sở để tính thuế. Bởi lẽ, không thể xác nhận giá bán qua sàn là giá mua bán thực tế của các bên vì chủ thể hoàn toàn có thể khai giá giao dịch qua sàn thấp hơn giá trị thực, hoặc cao hơn giá trị thực vì mục đích trốn thuế, thậm chí là rửa tiền.

Thứ hai, theo ông, cơ sở để các bên đăng ký biến động, sang tên quyền chủ sở hữu đã được quy định cụ thể trong bộ Luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Công chứng. Trong đó, giao dịch bất động sản phải đảm bảo các điều kiện để được coi là hợp pháp bao gồm tính xác thực, hợp pháp.

"Giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản chỉ bảo đảm rằng thông tin về giao dịch đó là minh bạch chứ chưa thể khẳng định tính xác thực, chưa chứng minh được tính hợp pháp của giao dịch đó", ông Mai nêu, và cho rằng, dự thảo luật đã trao cho sàn giao dịch bất động sản quá nhiều quyền vốn không thuộc chức năng, nhiệm vụ của nó, chồng lấn và xung đột với các luật khác.

"Đề nghị cơ quan soạn thảo cân nhắc, quy định lại cho phù hợp", ông Mai nhấn mạnh.

Bất động sản là hàng hoá rất đặc biệt

Giơ biển tranh luận với nhiều đại biểu về quy định bắt buộc mua bán bất động sản qua sàn, đại biểu Hoàng Văn Cường (đoàn Hà Nội) cho rằng, bất động sản là hàng hóa rất quen thuộc với mọi người, nhưng khi đưa vào giao dịch lại là hàng hóa rất đặc biệt.

"Ngay các đại biểu trong hội trường này, tôi xin hỏi bao nhiêu đại biểu tự mình đi mua bán bất động sản, nhà mà không cần nhờ đến người thứ ba, quen biết, thông thạo", ông Cường nói.

Vị đại biểu cho rằng, dù không quy định thì trên thực tế khi giao dịch người dân vẫn tìm đến người trung gian, môi giới, vấn đề là làm sao tìm được người chuyên nghiệp.

Ông Cường dẫn chứng, ở những nước có thị trường hoàn chỉnh, môi giới là nghề chuyên nghiệp, quy định rất khắt khe, trách nhiệm rất lớn. Hợp đồng khi qua sàn giao dịch này thì đơn vị môi giới phải chịu trách nhiệm hoàn toàn về hợp đồng.

“Vì vậy, người mua bán đã qua sàn rồi yên tâm không lo rủi ro, không chạy đi chạy lại, sàn rất chuyên nghiệp”, ông Cường nói và cho hay, các sàn giao dịch chỉ được phép nhận tiền môi giới, không được nhận bất kỳ tiền chênh lệch về mua bán.

Vị đại biểu cho rằng, với các sàn giao dịch bất động sản chuyên nghiệp, chức năng còn tốt hơn văn phòng công chứng hiện nay. Bởi lẽ, văn phòng công chứng chỉ kiểm tra được hợp đồng có hợp pháp không, giấy tờ có đủ không, nhưng không kiểm tra được yếu tố khác đảm bảo tư vấn cho người mua và bán như sàn.

Từ đó, ông Cường đề nghị luật phải tập trung quy định rất chặt chẽ về môi giới bất động sản, hoạt động môi giới qua sàn phải là sàn chuyên nghiệp có khả năng trợ giúp người mua bán, cánh tay nối dài của Nhà nước nắm được thông tin thị trường, tránh tình trạng nhiễu loạn, lừa đảo trên thị trường bất động sản như vừa qua.