Khoảng trống mênh mang

Bắt đầu câu chuyện cùng phóng viên, ông Nguyễn Văn Ngọc, Giám đốc Công ty cổ phần RB Land cho rằng, kỳ vọng của nhà đầu tư với thị trường hiện rất thấp, đây là một trong những nguyên nhân chính khiến cho thị trường đã “buồn” càng trở nên ảm đạm hơn.

Tham gia thị trường lâu năm, ông Ngọc cho biết, nhà đầu cơ là nhóm chính làm nên sự sôi động của thị trường và khi thị trường vắng bóng nhóm khách hàng này thì tình cảnh chung là trầm lắng.

“Bất động sản cũng là kênh đầu tư có nhiều điểm tương tự chứng khoán. Với chứng khoán, nhà đầu tư nhìn vào biểu đồ, số liệu, thanh khoản, khối lượng giao dịch. Còn với bất động sản thì khó nhìn hơn, nhưng khi thị trường giá lên, cả hai kênh này đều có động lực quan trọng đến từ đầu cơ và đòn bẩy. Thị trường càng nhiều giao dịch giá càng tăng, kéo theo càng nhiều nhà đầu tư tham gia và dùng đòn bẩy, từ đó làm giá lại càng tăng tiếp. Tuy nhiên, hiện thị trường không tốt, các câu chuyện này không xảy ra nên dẫn đến tình trạng ảm đạm chung”, ông Ngọc phân tích.

Đồng quan điểm, đại diện THM Land cho rằng, tâm lý hiện tại của nhà đầu tư là rất cẩn thận. Hiện tại, các nhà đầu tư chưa hăng hái tham gia thị trường do chưa nhìn thấy các động lực tăng trưởng về giá. Và với vai trò quen thuộc lâu nay là “khuấy động”, “tạo nhịp” cho thị trường, việc nhóm nhà đầu tư này tạm thời đứng ngoài cuộc chơi đang khiến cho địa ốc trở thành kênh đầu tư khá lặng lẽ.

Còn ông Bùi Văn Lộc, Giám đốc Công ty 666Land cho biết, lâu nay, nhóm nhà đầu tư lướt sóng, đầu cơ chính là những người tạo nên sự sôi động cho thị trường địa ốc, tuy nhiên, bối cảnh hiện tại đang đẩy nhóm này ra ngoài thị trường.

“Đầu cơ mới làm cho thị trường sôi động, nhưng hiện không có động lực cho họ. Giai đoạn trước, khi dịch bệnh căng thẳng, bí kênh đầu tư, nhiều người có dòng tiền đã đổ vào thị trường bất động sản, xuất hiện một thế hệ F0 mới. Tuy nhiên, hiện dịch đã lắng xuống, nhiều nhà đầu tư đã quay về với các lĩnh vực, ngành nghề cốt lõi, nhóm khác vẫn ‘tha thiết’ với thị trường nhưng lại không nhìn thấy triển vọng nên đang tạm đứng ngoài quan sát”, ông Lộc nói và cho biết thêm rằng, hiện tại, nhiều nhà đầu tư cho biết, cả lĩnh vực sản xuất chính, cốt lõi còn gặp khó khăn, dòng tiền bị hạn chế, trong khi bất động sản lại được nhóm này coi là kênh tích sản nhưng do bí dòng tiền nên hoạt động đầu tư cũng bị giới hạn nhiều.

Cũng theo ông Lộc, không ít nhà đầu tư đang quan tâm đến những thị trường cụ thể, nhưng “điều kiện” đầu tư hiện lại chưa thuận lợi. Ví dụ như với thị trường Quảng Ninh, nhiều nhà đầu tư quan tâm đến sản phẩm căn hộ, mua để khai thác cho thuê đón sóng du lịch phục hồi; tuy nhiên, việc thiếu điện, cắt điện luân phiên đang khiến ngành du lịch lao đao và nhiều nhà đầu tư đang xem xét lại các ý định xuống tiền.

Ông Lộc cũng nhấn mạnh rằng, trong giai đoạn hiện tại, thông tin thị trường có nhiều, nhưng nhà đầu tư cần lưu ý thông tin vĩ mô khi đánh sóng ngắn, bởi không phải thông tin nào cũng chuẩn xác, hoặc thông tin nào cũng có tác động đến thị trường và sự vận hành của thị trường. Có những thông tin theo ông Lộc chỉ mang tính tâm lý, tạo hiệu ứng chứ thực chất lại tác động không nhiều, bởi tồn tại lớn nhất hiện nay lại vẫn nằm ở các nút thắt pháp lý. Hay ngay như với các thông tin quy hoạch, nhà đầu tư cũng cần thẩm định vì đây thuộc nhóm tin hay bị làm giả hoặc thổi phồng.

“Trong bối cảnh hiện nay, việc quan sát, chắt lọc thông tin còn quan trọng hơn cả giai đoạn thị trường sôi động. Đây cũng là giải pháp để nhà đầu tư bảo vệ mình trong các cú lướt sóng”, ông Lộc nhấn mạnh.

“Tọa sơn” chờ thời

Trao đổi cùng các thành viên thị trường, điểm chung mà phóng viên Đầu tư Chứng khoán ghi nhận được đó là tâm lý chờ đợi. Theo Batdongsan.com.vn, dù giá chung cư tại Hà Nội 4 tháng đầu năm có dấu hiệu đi ngang, thậm chí giảm nhẹ ở một số sản phẩm, tuy nhiên, có tới 49% nhà đầu tư cho biết vẫn đang chờ đợi chứ chưa xuống tiền. Hay với phân khúc đất nền, giao dịch đã trầm lắng kéo dài từ năm 2022 đến nay do nhiều nguyên nhân như nguồn vốn, lãi suất, nguồn cung sản phẩm.

Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy, đất nền các khu vực như Hoài Đức, Ba Vì, Thanh Trì, Sóc Sơn, Đông Anh, Gia Lâm trong quý đầu năm nay đều có giá rao bán giảm từ 1 - 13% so với quý IV/2022, mức độ quan tâm cũng giảm từ 4 - 24% tùy từng khu vực. Trong đó, giá đất nền giảm nhiều nhất ở huyện Thanh Trì (giảm 13%) và mức độ quan tâm giảm nhiều nhất ở huyện Gia Lâm (giảm 24%).

Trở lại câu chuyện kỳ vọng thị trường, theo ông Ngọc, động lực tăng trưởng sẽ phụ thuộc vào từng dự án, nhưng kỳ vọng thị trường hiện đang kém. Nhà đầu tư không kỳ vọng thị trường tăng trong hiện tại, tâm lý chung vẫn còn hoang mang.

Tuy nhiên, ông Ngọc cũng cho rằng, hiện cũng là lúc ai có tiền nhàn rỗi đầu tư thì tỷ lệ “thắng”, có lợi nhuận là rất cao.

“Giai đoạn khó khăn nhất đã hiện rõ, các tín hiệu tốt đã bắt đầu xuất hiện, quan trọng là nhà đầu tư chưa dám xuống tiền”, ông Ngọc nói và cho biết thêm rằng, cơ bản thị trường đã gần qua hết "mùa Đông" thanh khoản.

Còn theo đại diện THM Land, vấn đề quan trọng nhất hiện nay là câu chuyện tâm lý đầu tư. Theo đó, khi tâm lý nhà đầu tư được cải thiện thì thị trường sẽ sôi động hơn. Hiện tại, đã bắt đầu có những tín hiệu tích cực hơn cho sự hồi phục, có nhiều hơn các nhà đầu tư xuống tiền so với giai đoạn trước. Đây là những chỉ báo khả tín cho sự phục hồi nói chung và bối cảnh hiện tại sẽ có lợi cho các dự án có suất đầu tư vừa phải.

“Sản phẩm dưới 3 tỷ đồng và đáp ứng nhu cầu ở thực sẽ được quan tâm, còn sản phẩm đầu tư đơn thuần sẽ chưa được hấp thụ nhanh, vì các nhà đầu cơ còn giữ thế thủ”, đại diện THM Land cho biết.

“Hiện là giai đoạn nhà đầu tư chỉ thích sản phẩm nào ra được tiền hàng tháng. Vẫn có các nhóm nhà đầu tư tìm kiếm các sản phẩm giảm giá mạnh, đã bàn giao, đưa vào vận hành và có thể khai thác ngay. Điều họ kỳ vọng chính là tìm kênh cất giữ tiền và có thể tạo ra doanh thu thường xuyên, đồng thời khi thị trường phục hồi thì có khả năng tăng giá”, ông Văn Lộc nhấn mạnh.

Tuy nhiên, ông Lộc cũng cho biết, đây vẫn là chiến lược của những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh túc tắc giải ngân, còn đa số nhà đầu cơ vẫn vì lúc này, một là nhà đầu cơ đang chóng mặt vì lãi ngân hàng dù lãi suất đã giảm, hoặc ít ra cũng đang cạn dòng tiền và dù nhìn thấy nhiều cơ hội nhưng cũng chỉ đứng ngoài cuộc chơi.