Thời gian gần đây, phương thức kinh doanh "mua nhà mới gần như không cần vốn" lại bất ngờ xuất hiện, dù không khác so với hình thức "đổi nhà mới lấy nhà cũ" đã từng được áp dụng trước đây. Nhưng điều đáng nói, sự xuất hiện trở lại của phương thức này đã khiến nhiều người "bán tín, bán nghi", đặc biệt là những khách hàng có nhu cầu mua nhà hiện nay.

Lý giải về phương thức trên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, phương thức "mua nhà mới gần như không cần vốn" áp dụng đối với các khách hàng có thu nhập ổn định và có sẵn quyền sở hữu căn nhà cũ, trong đó, việc mua bán nhà sẽ kết hợp hoán đổi nhà và kết hợp cả cho vay tín dụng có tài sản bảo đảm là căn nhà cũ và cả căn hộ mới.

"Trường hợp mua căn hộ dự án có giá 5 tỷ đồng, với phương thức thanh toán là đặt cọc khoảng 50 triệu đồng cho đến khi nhận nhà, khách hàng có thể thế chấp căn nhà cũ tương đương khoản vay để thanh toán 30% giá trị hợp đồng mua căn hộ mới. Khi khách hàng nhận căn hộ mới, đồng thời thế chấp căn hộ này để đảm bảo cho khoản vay để thanh toán 70% giá trị hợp đồng mua căn hộ mới (phần giá trị hợp đồng còn lại). Đây là trường hợp khách hàng vay tín dụng 100% giá trị hợp đồng mua nhà, được thế chấp bằng căn nhà cũ và căn nhà mới", ông Châu dẫn chứng.

Trong khi đó trao đổi với Nhadautu.vn về hình thức này, TS. Lê Bá Chí Nhân, Chuyên gia kinh tế cho rằng, hình thức "mua nhà mới gần như không cần vốn" không phải là mới xuất hiện, bởi trước đây cũng đã từng được áp dụng nhưng không thành công  vì có nhiều rủi ro, đặc biệt là phía khách hàng.

"Để tránh được những rủi ro, chính khách hàng là những người chủ động, cần tìm hiểu các thông tin, pháp lý cụ thể trước khi mua bán nhà ở theo hình thức này". TS. Lê Bá Chí Nhân, Chuyên gia kinh tế

Theo TS. Lê Bá Chí Nhân, khi áp dụng phương thức này khách hàng buộc phải có tài sản để thế chấp, có thể là căn nhà cũ khách hàng đang sinh sống hay tài sản khác có giá trị (đất, cửa hàng,..), theo đó, tài sản này sẽ được cầm cố cho một đơn vị liên quan như ngân hàng, tổ chức tín dụng hay chủ đầu tư,… sau đó, đơn vị này sẽ thẩm định giá trị tài sản thế chấp này, để trao đổi, mua bán nhà.

"Ví dụ, giá trị căn nhà cũ của khách hàng trị giá 2,5 tỷ đồng, nhưng sau khi được thẩm định, giá trị có thể bị hạ thấp xuống còn 2 tỷ đồng, trong khi đó, căn nhà mới có giá lên đến 5 tỷ đồng, theo đó, buộc khách hàng phải có những tài sản giá trị khác đề bù vào, nên đây vừa là thiệt thòi, vừa kèm theo rủi ro cho khách hàng. Mặt khác, trường hợp sau khi tài sản đã được thế chấp và hợp đồng thanh toán có thời hạn, đây cũng là một vấn đề đáng quan tâm, nếu khách hàng không thể thanh toán đúng thời hạn thì nguy cơ bị siết nợ rất cao, khách hàng sẽ tiếp tục lỗ, có thể mất mát tài sản. Do đó, khách hành trước khi giao dịch mua bán cần tìm hiểu kỹ thông tin, pháp lý để tránh gặp phải những rủi ro không đáng có", TS. Lê Bá Chí Nhân dẫn chứng và cảnh báo.

Bên cạnh đó, Chuyên gia kinh tế Lê Bá Chí Nhân cũng nhận định, hình thức kinh doanh trên, không có dấu hiệu trái pháp luật vì đều là thỏa thuận hợp đồng giữa bên mua, bên bán. Tuy nhiên, cũng không tránh khỏi tình trạng biến tướng để lừa đảo dựa theo hình thức này, do đó, các cơ quan chức năng cũng cần phải quan tâm đưa ra những cảnh báo sớm cho người dân, khách hàng nắm rõ.

Đồng tình với quan điểm trên, TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao, Bộ phận đầu tư Savills Việt Nam cũng cho rằng, nếu áp dụng hình thức này, nếu xảy ra rủi ro thì phần lớn vẫn là phía khách hàng, do đó, người mua nhà cần cân nhắc giữa việc thế chấp, trao đổi tài sản sao cho phù hợp với giá trị, mức chi trả cho căn nhà mới, tránh gặp những bất lợi.

TS. Sử Ngọc Khương cũng nhận xét hình thức kinh này không "xấu", tuy nhiên, ông đề nghị nhà nước cần có những biện pháp, chế tài phù hợp, thông tin đến người mua để tránh những ảnh hưởng không đáng có, bởi, sẽ có rất nhiều người mua không biết được thực hư về vấn đề này.

"Nhà cửa là giá trị mang tính cả đời người, do đó, người mua nhà cần cân nhắc kỹ trước khi trao đổi, mua bán". TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao, Bộ phận đầu tư Savills Việt Nam

Dù vậy, cũng không thể phủ nhận, hình hình thức kinh doanh mới này mang lại những mặt tích cực cho thị trường bất động sản. Đánh giá về vấn đề này, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu nhìn nhận, phương thức "mua nhà mới gần như không cần vốn" vừa giúp cho khách hàng không phải bỏ ngay một lúc khoản tiền mặt lớn để mua nhà, mà vẫn có được căn nhà mới; vừa tác động giúp phát triển thị trường bất động sản thứ cấp (mua bán nhà cũ), vừa giúp tăng trưởng tín dụng có tài sản bảo đảm, gần như không có rủi ro.

Mặt khác, khi thực hiện phương thức mua bán này thì rất có lợi cho chủ đầu tư dự án vì được nhận đủ 100% tiền bán nhà, trong khi chỉ nhận đến 95% giá trị Hợp đồng, còn 5% chỉ nhận sau khi làm xong "sổ hồng"; lại được quyền xử lý căn nhà thế chấp; vừa có nguồn khách hàng tiềm năng. Đồng thời, ngân hàng cung cấp tín dụng cũng được hưởng lợi vì có các khoản vay lớn, có tài sản đảm bảo.

"Đối với khách hàng, hình thức này cũng phần nào có lợi cho khách hàng, nhất là đối với khách hàng quá bận rộn, nhưng có thu nhập ổn định, sớm được đổi sang nhà mới",  Chủ tịch HoREA nhận định.

Bên cạnh đó, người đứng đầu HoREA cũng có những lưu ý đối với khách hàng, nên tìm hiểu kỹ phương thức mua bán kết hợp hoán đổi nhà và cho vay tín dụng có thế chấp này, bởi khách hàng thường là bên bị thua thiệt khi thanh lý tài sản bảo đảm là căn nhà cũ, do các ngân hàng thường chỉ đánh giá tài sản thế chấp bằng khoảng 60% giá thị trường.

Khi mua bán như phương thức hiện nay, khách hàng trả trước 30% hợp đồng mua nhà, nếu căn nhà giá 5 tỷ đồng thì chỉ vay 70% là 3,5 tỷ đồng và chỉ cần thế chấp bằng chính căn hộ mua. Nếu lãi suất 10% thì trả lãi vay 29,1 triệu đồng/tháng (thế chấp 1 căn nhà).

Nếu thực hiện phương thức mới của chủ đầu tư, thì khách hàng vay đến 100% hợp đồng mua nhà (vay 5 tỷ đồng) và phải thế chấp bằng chính căn hộ mua và cả căn hộ cũ (thế chấp 2 căn nhà). Nếu lãi suất 10% thì mỗi tháng phải trả lãi vay 41,6 triệu đồng.

Ngoài ra, ông Châu cũng đề nghị các chủ đầu tư dự án thực hiện phương thức "mua nhà mới gần như không cần vốn" cần "ứng xử đẹp" với khách hàng, bảo đảm tốt nhất quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng.

Lý Tuấn