Báo động tình trạng thâu tóm đất đai - Bài 1: Gian nan xử lý bất động sản bỏ hoang

Vân Ly

(KTSG Online) – LTS: Câu chuyện các chủ đầu tư tích lũy đất đai, gom đất đầu cơ, lập dự án nhưng chậm trễ triển khai, từ đó dẫn đến hoang hóa đất đai đang là thực trạng xảy ra ở nhiều địa phương, gây lãng phí nguồn tài nguyên, giảm hiệu quả đóng góp vào sự phát triển kinh tế - xã hội đất nước. Trong loạt bài phản ánh thực trạng nêu trên, KTSG Online cũng sẽ chuyển tải những khuyến nghị chính sách cùng giải pháp, để xử lý vấn đề tài nguyên đất bị lãng phí, sử dụng sai mục đích.

Một bức tranh tương phản của thị trường bất động sản Hà Nội được giới chuyên gia phân tích tại nhiều cuộc hội thảo chuyên đề gần đây là việc thị trường thiếu nguồn cung nhà ở cho nhóm người có thu nhập trung bình và trung bình thấp trong xã hội, trong khi đó lại có gần 400 dự án bỏ hoang, chậm triển khai.

Trong quyết tâm chấn chỉnh những hạn chế của thị trường nhà đất, chính quyền Hà Nội đang đề xuất đánh thuế hoặc phạt chủ sở hữu bất động sản bỏ hoang, không đưa vào sử dụng, và các đề xuất giải pháp này đang nhận được sự đồng tình của giới chuyên gia.

Dự án Usilk City tại Hà Nội triển khai hàng chục năm chưa xong. Ảnh: TTXVN

Khách hàng bị "mắc kẹt" ở các dự án bỏ hoang

Anh Nguyễn Tuấn Sinh (*), kỹ thuật viên của một công ty công nghệ của Mỹ tại Việt Nam cho biết, năm 2010 anh đã đóng tiền để đăng ký mua một căn hộ chung tư tại dự án Usilk City nằm trên đường Tố Hữu, quận Hà Đông, Hà Nội. Căn hộ anh mua có giá tiền gần 3 tỉ đồng, qua nhiều đợt anh đã đóng tổng cộng 1,5 tỉ đồng để mua căn hộ.

Dự án Usilk City được xây dựng quy mô lớn gồm 13 toà nhà, dự án đã xong phần thô. Đến nay, sau hơn 10 năm bị bỏ hoang, những khối xi măng ngổn ngang của dự án Usilk City đã bị đổi màu. Một số máy móc đã bị dừng thi công trong suốt thời gian dài, sắt thép của công trình đã hoen gỉ, công trường không một bóng công nhân.

Dự án này được khởi công vào năm 2009 và kế hoạch bàn giao nhà vào 2012-2013, song đang thi công dở dang thì dừng vào giữa năm 2011. Dù đã thu hơn 4.000 tỉ đồng của hơn 2.000 khách hàng, song các căn hộ tại Usilk City đã không được bàn giao đến người mua đúng như tiến độ đã cam kết.

Anh Tuấn Sinh cho hay, những người đóng tiền mua nhà tại dự án này như anh đã họp rất nhiều lần với chủ đầu tư nhưng vẫn không có động thái gì triển khai tiếp dự án. Tiền thì không lấy lại được, nhà cũng không được nhận mà không biết làm sao.

Cách không xa dự án Usilk City, Golden Millennium Tower (110 đường Trần Phú, quận Hà Đông, Hà Nội) cũng là dự án đã phát triển 11 năm nay nhưng hơn 300 khách hàng vẫn chưa thể nhận nhà.

Cũng tại quận Hà Đông, dự án Booyoung Vina là dự án được khởi công vào đầu năm 2007, dự kiến kết thúc đưa vào sử dụng trong năm 2010 song trễ hẹn. Đến giữa năm 2011 dự án này được tái khởi công nhưng đến giờ vẫn chưa thấy thi công. Hơn chục năm trôi qua, dự án này được bỏ hoang được quây tôn kín với đất trống nuôi cỏ  dại.

Tại Hà Nội hiện có hàng trăm dự án chậm triển khai hàng chục năm, bỏ hoang gây lãng phí đất. Trong đó, huyện Mê Linh là nơi có số dự án chậm triển khai nhiều nhất với 47 dự án bất động sản với tổng diện tích gần 2.000 héc ta nhưng hơn chục năm nay vẫn trong tình trạng dở dang, gây lãng phí đất.

Báo cáo với đoàn giám sát của hội đồng nhân dân thành phố Hà Nội tại buổi làm việc về tình hình quản lý các dự án sử dụng đất chậm triển khai trên địa bàn huyện Mê Linh, lãnh đạo huyện này cho biết thời gian tới là sẽ tiếp tục đôn đốc các chủ đầu tư dự án nhanh chóng triển khai thực hiện theo quy định. Yêu cầu chủ đầu tư các dự án xây dựng, cam kết tiến độ thực hiện cụ thể. Huyện sẽ tích cực phối hợp với các chủ đầu tư hoàn thiện các thủ tục, báo cáo các sở, ngành và thành phố Hà Nội điểu chỉnh quy hoạch, chủ trương đầu tư, giao đất và công tác bồi thường giải phóng mặt bằng đối với các dự án.

Đối với các chủ đầu tư không phối hợp triển khai thực hiện dự án hoặc không đủ năng lực để đầu tư, huyện Mê Linh cho biết sẽ báo cáo TP.Hà Nội để thu hồi dự án và giao cho chủ đầu tư khác có năng lực để thực hiện theo quy định.

Hà Nội có 324 dự án bỏ hoang, vi phạm Luật Đất đai

Theo ghi nhận của KTSG Online, Thường trực Hội đồng nhân dân TP Hà Nội trước đó đã ban hành quyết định tái giám sát việc thực hiện kết luận giám sát của Hội đồng nhân dân TP Hà Nội về tình hình quản lý các dự án sử dụng đất chậm triển khai, vi phạm Luật Đất đai trên địa bàn.

Kết quả báo cáo từ đoàn giám sát của Thường trực Hội đồng nhân dân TP Hà Nội cho biết, từ thời điểm trước và sau cuộc giám giám sát, từ năm 2018 đến hết tháng 4-2021, có 390 dự án chậm triển khai, vi phạm Luật Đất đai tại thành phố này.

Trong đó, 66 dự án chưa được giao đất, cho thuê đất, chậm thực hiện thủ tục đầu tư, triển khai theo quyết định được phê duyệt. Bên cạnh đó, có 324 dự án đã được giao đất chậm triển khai, vi phạm Luật Đất đai.

Riêng 89 dự án chậm triển khai đã tiến hành xử lý theo kiến nghị giám sát, tồn đọng đến hết năm 2020. Đến nay 56 dự án vẫn chưa được khắc phục dứt điểm vi phạm, 22 dự án đã ban hành quyết định thu hồi đất. Nhưng đến thời điểm tái giám sát vào tháng 3 vừa qua, có tới 18 dự án chưa được thu hồi đất.

Từ năm 2018 đến nay, Hà Nội có 90 dự án chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, 37 dự án chậm nộp tiền sử dụng đất, tổng số tiền gần 2.000 tỉ đồng. Một số địa bàn tại Hà Nội có nhiều dự án bỏ hoang, chậm triển khai như: Mê Linh, Hoài Đức, Hoàng Mai, Nam Từ Liêm...

Trên thực tế, có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng dự án nhà đất chậm triển khai. Nguyên nhân khách quan chủ yếu do những hạn chế trong công tác quy hoạch, nếu điều chỉnh quy hoạch thì dự án cũng phải điều chỉnh theo. Bên cạnh đó, cũng có nguyên nhân từ năng lực tài chính của chủ đầu tư... Ví dụ, khi thị trường hết “nóng” thì không ai đổ tiền vào, dự án không triển khai được. Chủ đầu tư tìm cách kéo dài thời gian, xây dựng một phần nhỏ hoặc chỉ san nền, quây tôn rồi bỏ đấy. Có chủ đầu tư chờ hết thời hạn rồi chuyển nhượng cho một nhà đầu tư khác, sau đó dự án lại tiếp tục nằm im.

Ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng nhà nước đã bị thiệt hại rất lớn từ các dự án treo, dự án bỏ hoang đất. Trong khi đó, tình trạng dự án bỏ hoang đất là chuyện rất phổ biến không chỉ ở Hà Nội mà trên cả nước. Nhiều đại gia, quan chức tham nhũng chủ yếu là từ đất. Lợi dụng sự lỏng lẻo của chính sách đất đai, các đại gia thu tiền từ đất rất lớn. Có tình trạng ôm dự án, tích trữ đất để đấy rồi chờ giá đất lên, khi mà có quy hoạch, khi phát triển đô thị, hạ tầng, giá đất lên cao, chênh lệch giá đất dẫn đến Nhà nước thiệt hại rất nhiều.

“Trong khi đó ta đã có quy định về xử lý các dự án treo là hết 24 tháng mà không triển khai đúng tiến độ thì được phép gia hạn 24 tháng nữa. Hết 24 tháng nữa mà vẫn bị treo thì Nhà nước thu hồi cả đất lẫn tài sản đã đầu tư trên đất. Quy định luật Đất đai 2013 đã rất rõ ràng, nhưng thực tế xử lý các dự án treo còn rất yếu. Dự án bỏ hoang đất dẫn đến lãng phí cũng cho thấy có dấu hiệu lợi ích nhóm”, chuyên gia Đặng Hùng Võ phân tích.

Do có tình trạng lợi ích nhóm trong quản lý đất đai nên làm giảm hiệu quả ngân sách nhà nước, gây thiệt hại cho người dân bị thu hồi đất. Lợi ích từ đất đang đi nhiều hơn vào các doanh nghiệp tư nhân, đi vào các nhóm lợi ích. Cần phải đưa ra tiêu chí định lượng để phê duyệt dự án, làm rõ các yếu tố khả thi, đánh giá về hiệu quả sử dụng đất thật cụ thể. Tránh tình trạng áp dụng tiêu chí không quản được các chủ đầu tư.

Ông Đặng Hùng Võ còn cho hay, Luật Đất đai đưa ra là mọi dự án đều phải tham gia đấu giá đất. Nhưng hiện nay, các dự án chủ yếu đưa ra cơ chế đấu thầu dự án có sử dụng đất. Mà đấu thầu thì gần như là doanh nghiệp bỏ tiền ra giải phóng mặt bằng đều trúng thầu hết. Bởi có tiêu chí khẳng định ai bỏ tiền ra giải phóng mặt bằng thì trúng thầu. Đây vẫn là hình bóng của cơ chế giao trực tiếp, thông qua hình thức đấu thầu dự án có sử dụng đất. Hiện nay, việc đấu giá đất cho các dự án đầu tư gần như chưa có. Chủ yếu là cấp huyện đấu giá đất phân lô bán nền. Cơ chế đấu giá đất chưa được áp dụng cho các dự án đầu tư, chủ yếu vẫn áp dụng phương thức đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Một dự án bỏ hoang tại Hà Nội. Ảnh: TTXVN

Những giải pháp cứng rắn

Trước tình trạng nhiều dự án được phê duyệt trên địa bàn bị bỏ hoang, mới đây UBND TP Hà Nội đã đề xuất với Bộ Tài chính thực hiện phương án đánh thuế hoặc xử phạt chủ sở hữu nhà bỏ hoang, không đưa vào sử dụng như: biệt thự bỏ hoang 3 tháng áp thuế khoảng 5% trên giá trị hợp đồng, sau một năm vẫn bỏ hoang sẽ bị tính thuế 10% trên tổng giá trị. Bên cạnh đó, mức xử phạt hành chính chủ sở hữu biệt thự bỏ hoang từ 10 - 20 triệu đồng/căn. Hà Nội cũng kiến nghị Chính phủ áp dụng thu thuế cao lũy tiến đối với người mua từ ngôi nhà thứ hai trở lên.

Ông Đặng Hùng Võ cho rằng, việc đất bị sử dụng lãng phí, không hiệu quả do thuế sử dụng đất đang ở mức quá thấp (0,03%). Ở các nước khác trên thế giới, thuế phải tối thiểu từ 1% trở lên và họ dùng khoản tiền thu được để đầu tư hạ tầng, làm dịch vụ công cộng, thay vì bị lãng phí hay phân tán cho các nhóm lợi ích.

Bên cạnh đó, những bất cập, thiếu minh bạch về bảng giá đất quy định 5 năm thay đổi một lần, nhưng tồn tại sự chênh lệch lớn với giá trị thực tế. Điều này dẫn đến nhiều hệ lụy cho công tác quản lý và sự phát triển của thị trường bất động sản. Bảng giá đất, khung giá đất như hiện nay tiềm ẩn nhiều nguy cơ tiêu cực, tham nhũng trong đó. Khung giá đất không thể hiện vai trò tích cực trong quá trình quản lý giá đất suốt thời gian qua.

“Đã đến lúc nhà nước nên nghiên cứu việc bãi bỏ quy định về bảng giá đất, để thay bằng hình thức thuế bất động sản. Hoặc nếu duy trì thì bảng giá đất phải ngang bằng với giá thị trường. Từ đó làm căn cứ để thu thuế, phí liên quan đến bất động sản. Khi thuế tăng lên thì hiện tượng đầu cơ, tích trữ giảm. Về lâu dài sẽ rất tốt cho thị trường bất động sản, giảm đầu cơ thì giá nhà sẽ giảm. Giá nhà hiện nay đang cao bởi có nhiều người tích trữ, đầu cơ”, ông Đặng Hùng Võ chia sẻ.

Một số chuyên gia cho rằng, đất đai bị chiếm giữ đầu cơ lại không bị chính sách thuế khóa hạn chế nên dẫn đến đất đai bị hoang hóa kéo dài. Việc đề xuất đánh thuế cao đối với những sản phẩm nhà đất bỏ hoang là chính đáng. Các nước phát triển trên thế giới đã thực hiện tốt mô hình này. Bất động sản không sử dụng thì phải đóng thuế đất gấp nhiều lần so với sử dụng. Làm như vậy để triệt tiêu tất cả hoạt động đầu cơ đất mà không sử dụng mà nhằm mua đi bán lại kiếm lợi nhuận cao.

-------------------------------------------------------

(*) Tên của nhân vật đã được thay đổi theo đề nghị từ nguồn tin