Bài học đắt giá khi thị trường lao dốc

Cách đây tròn 3 năm, thị trường bất động sản Bắc Vân Phong bắt đầu dậy sóng, cùng với thông tin trở thành đặc khu kinh tế, giá đất tại đây cứ nóng lên từng ngày.

Thời điểm đầu năm 2018, đất đai tại Bắc Vân Phong "đắt như tôm tươi"

Những lô đất trải dài, rộng mênh mông, không hạ tầng đã nhanh chóng được thu gom và chuyển nhượng lại với tốc độ chóng mặt. Theo đó, giá đất đẹp ở đường biển thị trấn Vạn Giã trước năm 2016 khoảng 15 - 18 triệu đồng/m2, sau khi có thông tin lên đặc khu Bắc Vân Phong, giá bắt đầu nhảy dựng và nhanh chóng đạt đỉnh 80 triệu đồng/m2.

Tháng 5/2018, UBND tỉnh Khánh Hòa đã có lệnh cấm giao dịch khiến giá đất ở Vạn Ninh giảm mạnh chỉ còn khoảng 30-35 triệu đồng/m2. Nhiều văn phòng môi giới rơi vào tình cảnh "đóng cửa" im lìm.

Cho đến đầu năm nay, khi cơn sốt đất đổ bộ các địa phương, thị trường Bắc Vân Phong cũng "ăn theo" rục rịch sôi động trở lại, nhà đầu tư tìm đến đây để săn đất, tuy nhiên giá bán theo các môi giới tại đây không đột biến như ở các địa phương khác.

Trong khi đó, trên thị trường Bắc Vân Phong thời gian gần đây bắt đầu xuất hiện động thái bán tháo, giá giảm tới 60 - 65% so với thời điểm cuối năm 2018.

Các thông tin rao bán cho thấy giá đất Vạn Ninh đã hạ nhiệt

Ghi nhận trên các trang thông tin mua bán bất động sản , giá đất vị trí trung tâm trên đường Nguyễn Trãi có giá xấp xỉ 20 triệu đồng/m2, giá đất khu ngã tư Mã Mây có giá chưa đến 10 triệu đồng/m2. Trong khi đó, các khu ven biển như Vạn Khánh, Vạn Thọ, Vạn Thắng… trước đây loại nào cũng có người hỏi mua, còn bây giờ "rớt" 3-4 lần so với thời điểm nóng sốt, từ 25 triệu đồng/m2 còn khoảng 7 triệu đồng.

Đất tái định cư khu vực Đại Lãnh từng dao động từ 7 - 10 triệu đồng/m2… giờ chỉ 3 - 4 triệu đồng/m2. Thị trường không còn ghi nhận sự xuống tiền ồ ạt với cả đất rừng, đất vườn, đất nuôi trồng thủy sản như trước.

Trước đó, cuối năm 2019, khi tỉnh Khánh Hòa cho phép giao dịch đất đai trở lại ở Bắc Vân Phong, theo Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Vạn Ninh số lượng hồ sơ làm thủ tục đất đai lên tới hơn 1.000 hồ sơ. Tuy nhiên, đa phần là hồ sơ tồn đọng từ trước, phần còn lại chủ yếu là sự biến động từ việc phân chia đất ở các gia đình, hồ sơ liên quan đến các giao dịch mới rất ít.

Theo ông Phan Việt Hoàng - Tổng thư ký Hội môi giới Bất động sản tỉnh Khánh Hòa, khi phát triển quá nóng thì sẽ nảy sinh bất cập như việc "vẽ dự án", quảng cáo không đúng thực tế, đẩy giá… khiến tình hình khó kiểm soát.

"Bài học Vân Phong năm 2018 là minh chứng thực tế khi đất bị đẩy lên cao gấp hàng chục lần khi thông tin quy hoạch lộ ra. Nhưng khi cơn sốt đất qua đi đã để lại những hệ quả nặng nề cho người dân địa phương. Còn nhà đầu tư kiệt quệ khi gánh nặng tài chính quá lớn vì ôm hàng không thoát ra kịp thời" – ông Hoàng cho biết.

Đồng quan điểm, theo Ban Quản lý Khu Kinh tế Vân Phong, đây là bài học lớn, nhờ đó mà thanh lọc được những thành phần đầu cơ đất, thổi giá để trục lợi. Đất Vân Phong có ổn định mới tạo tâm lý tốt đối với các nhà đầu tư lớn, đồng thời giúp chính quyền dễ dàng hơn trong việc lập lại quy hoạch cho cả khu vực này.

Câu chuyện dài hạn

Trong khi đó, mặc dù Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội Đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt Bắc Vân Phong đã tạm dừng, nhưng với rất nhiều nhà đầu tư, đây chỉ là bước tạm dừng về mặt thủ tục hành chính, còn trên thực tế, xét về lợi thế, Bắc Vân Phong vẫn là địa phương có tiềm năng thực sự về phát triển bất động sản.

Xét về mặt tổng thể, Bắc Vân Phong có lợi thế đặc biệt về vận tải đường biển với mực nước rất sâu, trung bình từ 20 - 27 m và không bị phù sa bồi đắp. Đồng thời, được che chắn bởi các dãy núi bao quanh, giúp tạo điều kiện để hình thành một hệ thống cảng biển hiện đại bậc nhất thế giới, đảm bảo giao thương hàng hóa tối ưu với chi phí tiết kiệm không kém cạnh nhiều cảng biển quốc tế hiện đại hiện nay như Thượng Hải, Hong Kong, Thâm Quyến (Trung Quốc), Busan (Hàn Quốc), Rotterdam (Hà Lan)…

Các nhà đầu tư kỳ vọng, khi các cảng biển được vận hành tốt, thường sẽ có sự chuyển dịch lớn về cơ cấu kinh tế, kéo theo nhu cầu gia tăng mạnh của thị trường bất động sản do nhu cầu thuê hoặc sở hữu là vô cùng nhiều.

Chưa kể, từ đây có thể kết nối giao thương hàng hóa thuận lợi với các vùng trong cả nước qua hệ thống giao thông trục chính sẵn có như đường bộ Quốc lộ 1A, đường bộ cao tốc Bắc - Nam, Quốc lộ 26 kết nối vùng Tây Nguyên...

Tuy nhiên, trở lại với bài học cơ hội đầu tư vào thị trường bất động sản Bắc Vân Phong, "đi tắt đón đầu" dễ thấy lợi nhuận thực chỉ sinh ra khi thực sự có sự phát triển về kinh tế. Giá trị đất đai tăng lên nhờ hạ tầng được kết nối, kêu gọi được các nhà đầu tư hoạt động sản xuất, vận chuyển…

"Xu hướng đầu tư sắp tới vào Bắc Vân Phong có lẽ sẽ theo chiều hướng khác, đặc biệt sau dịch Covid-19 xảy ra, quan điểm "ăn xổi, ở thì" cũng như sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn sẽ khó có thể áp dụng" - Một nhà đầu tư bày tỏ.

Mai An