Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đang lấy ý kiến dự thảo Thông tư sửa đổi Thông tư 39/2016 quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh NH nước ngoài đối với khách hàng.
Một vấn đề quan trọng được nêu rõ trong dự thảo Thông tư sửa đổi là tổ chức tín dụng không được cho vay để thanh toán tiền đặt cọc cho các giao dịch trong tương lai mà tại thời điểm đặt cọc chưa đủ điều kiện thực hiện như chưa có giấy phép xây dựng, chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất...
 |
Ngân hàng Nhà nước đang lấy ý kiến dự thảo Thông tư sửa đổi Thông tư 39/2016 quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng. Ảnh minh họa: T.LINH |
Tính răn đe khắt khe hơn
NHNN cho biết đã có trường hợp, sau khi tổ chức tín dụng cấp tín dụng, khách hàng và chủ đầu tư hủy hợp đồng đặt cọc do không hoàn thiện được thủ tục pháp lý để ký hợp đồng chuyển nhượng. Do đó, việc kiểm soát mục đích sử dụng vốn khó khăn, tiềm ẩn rủi ro.
Tổng giám đốc NH OCB Nguyễn Đình Tùng cho rằng: “Thực ra, trong khung quy định của Thông tư 39 hiện hành, NHNN đã yêu cầu các NH khi cho vay bất động sản phải đảm bảo tính pháp lý, có phương án kinh doanh khả thi. Tuy nhiên, với việc đưa thành điều khoản cấm cho vay để đặt cọc cho các dự án chưa có giấy phép xây dựng, đất ở chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất... vào trong dự thảo Thông tư 39 thì cần được hiểu rằng đây là quy định mang tính răn đe, khắt khe cao hơn đối với các NH trong việc vừa phải tuân thủ các điều kiện cho vay, vừa đảm bảo các quy định khác của pháp luật liên quan đến bất động sản”.
Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, cho rằng: Cấm cho vay đặt cọc giao dịch mua bán bất động sản chưa đủ điều kiện pháp lý hoàn toàn đúng đắn. Bởi nhu cầu của đối tượng này chủ yếu để đầu cơ, lướt sóng, đầu tư ảo chứ không phải người vay để mua nhà ở thực.
“Quy định này nếu được thông qua thì với những dự án nhà ở hình thành trong tương lai mà chưa hoàn tất thủ tục pháp lý, chưa có giấy phép xây dựng nhưng đã mở bán chắc chắn sẽ khó khăn trong việc huy động vốn từ khách hàng” - ông Phúc nhận định.
NHNN cho biết đã có trường hợp, sau khi tổ chức tín dụng cấp tín dụng, khách hàng và chủ đầu tư hủy hợp đồng đặt cọc do không hoàn thiện được thủ tục pháp lý để ký hợp đồng chuyển nhượng.
Có lợi cho nhiều bên
Ngoài ra, dự thảo còn quy định tổ chức tín dụng không được cho vay góp vốn, hợp tác đầu tư, kinh doanh không hình thành nên vốn điều lệ của bên nhận vốn góp.
NHNN cho rằng việc đánh giá phương án khả thi và khả năng trả nợ của khách hàng là rất khó, vì hiệu quả của phương án được xác định bởi khoản lợi tức cố định do bên nhận góp vốn cam kết trả cho khách hàng, không phụ thuộc vào tình hình kinh doanh của bên nhận góp vốn.
Ông Ngô Quang Phúc cho rằng: Nội dung này nếu được thông qua sẽ chặn cửa của những tay mơ kinh doanh bất động sản theo kiểu “tay không bắt giặc”. Qua đó sẽ giúp thanh lọc bớt những doanh nghiệp bất động sản “thùng rỗng kêu to”, giảm thiểu tình trạng nhan nhản doanh nghiệp “gắn mác” kinh doanh địa ốc nhưng vốn tự có thì rất mỏng.
Thực tế hiện nay có nhiều chủ đầu tư đăng ký vốn kinh doanh thì rất lớn nhưng không có khả năng triển khai dự án. Do đó họ chỉ “ngồi ôm đất” chờ lên giá thì rao bán lại dự án, tức là chỉ “bán buôn dự án” chứ không phải doanh nghiệp tạo lập đầu - cuối (tức là mua đất - xây dựng dự án - tạo ra sản phẩm để bán cho người tiêu dùng - tạo công ăn việc làm…). Trong khi đó, những doanh nghiệp có thực lực lại không có đất để xây dự án.
“Nếu tình trạng này không được “siết” sẽ gây ra méo mó, không phản ánh đúng bản chất của thị trường, đặc biệt là thị trường vốn” - ông Phúc nhấn mạnh.
Ông Nguyễn Đình Tùng cũng cho rằng: “Khi các dự án đủ điều kiện để cho vay thì cũng được xem như một “lưới lọc” đảm bảo. Dự án mà được NH giải ngân cũng là những dự án đã tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật. Do vậy, quy định trong dự thảo sửa đổi này sẽ khuyến khích các dự án như vậy phát triển, hạn chế các dự án không tuân thủ quy định pháp luật, giúp thị trường hoạt động chuẩn mực hơn. Và như vậy có lợi cho cả NH, khách hàng, doanh nghiệp bất động sản”.
Theo ông Tùng, trong một thị trường mà cả doanh nghiệp làm ăn nghiêm túc và doanh nghiệp “làm ăn chộp giật” vẫn hoạt động ngang hàng với nhau thì không chỉ tạo ra sự cạnh tranh bất bình đẳng mà còn tiềm ẩn rủi ro cao. Thế nhưng với quy định chặt chẽ trong dự thảo Thông tư 39 thì những dự án làm ăn nghiêm túc tự nhiên được hưởng lợi vì vô hình trung giúp loại bỏ những đối thủ “xấu” trên thị trường.
“Tất nhiên, ban đầu có thể tạo ra một số khó khăn cho một số doanh nghiệp nhưng về lâu dài thì điều này giúp cho thị trường bất động sản phát triển tốt hơn. Nhìn chung, đây là một quy định có lợi cho nhiều bên tham gia lĩnh vực bất động sản” - ông Tùng nói.•
Tín dụng đối với nhà ở xã hội luôn được khuyến khích
Bàn về quan điểm của NHNN đối với tín dụng bất động sản, Phó Thống đốc thường trực NHNN Đào Minh Tú khẳng định: “NHNN chỉ quản lý rủi ro của các NH thương mại khi cho vay vào lĩnh vực bất động sản có nguy cơ rủi ro như bất động sản có tính chất đầu cơ hay các dự án có phân khúc lớn, giá trị lớn… Còn tín dụng đối với nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân… luôn được khuyến khích.
Những dự án có dòng tiền tốt, chứng minh được các phương án kinh doanh hiệu quả thì chúng tôi vẫn khuyến khích NH tạo điều kiện cho vay. NHNN không có chính sách “siết” hay “thắt” tín dụng vào lĩnh vực này”.
Theo ông Tú, tính đến ngày 31-3 vừa qua, dư nợ tín dụng bất động sản là gần 2,3 triệu tỉ đồng, tăng khoảng 7,9% so với cuối năm ngoái, chiếm tỉ trọng 20,23% tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống. Doanh nghiệp vay để kinh doanh bất động sản chỉ chiếm tỉ trọng 34,99%, trong khi đó cho vay để mua nhà ở dân cư chiếm tỉ trọng 65,01% tổng dư nợ tín dụng bất động sản.