Thị trường bất động sản thêm một “gọng kìm”

Mới đây, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) vừa công bố Dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 39/ 2016/TT-NHNN quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng (TCTD), chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng.

Mục tiêu của Dự thảo Thông tư là nhằm kiểm soát chặt chẽ mục đích sử dụng vốn của khách hàng vay và kiểm soát rủi ro tín dụng. Vì vậy, nhà điều hành đã bổ sung một loạt những nhu cầu vốn không được cho vay.

Cụ thể, NHNN yêu cầu các ngân hàng không được cho vay để khách hàng chứng minh khả năng tài chính trong các giao dịch dân sự với bên thứ ba. Đồng thời, không được cho vay góp vốn hợp tác đầu tư, kinh doanh mà vốn góp hình thành vốn điều lệ hoặc không hình thành vốn điều lệ; không cho vay nhận chuyển nhượng vốn góp; không cho vay thanh toán tiền đặt cọc để thực hiện các giao dịch tương lai chưa đủ điều kiện; không cho vay bù đắp vốn tự có/hoàn tiền vay để mua bất động sản/hàng hóa.

Đánh giá về những sửa đổi này, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, một số nội dung đề xuất sửa đổi, bổ sung trong Dự thảo chưa thực sự hợp lý, chưa hạn chế được rủi ro tín dụng mang lại, ngược lại còn biểu hiện rõ việc thắt chặt tín dụng.

Theo ông Châu, nên thống nhất về nguyên tắc tổ chức tín dụng không được cho vay để chứng minh khả năng tài chính của khách hàng, nhưng đề nghị cho vay trong trường hợp khách hàng có tài sản bảo đảm. Ví dụ như cho vay mở sổ tiết kiệm chứng minh khả năng tài chính đi du học, du lịch; cho vay chứng minh khả năng tài chính để đấu thầu, đấu giá... mà khách hàng có tài sản bảo đảm.

Tương tự, với mục đích vay góp vốn, hợp tác đầu tư, ông Châu cũng kiến nghị cho vay trong trường hợp khách hàng có tài sản bảo đảm. Ví dụ như cho vay để góp vốn thành lập công ty, hợp tác đầu tư với bên thứ ba, nhận chuyển nhượng vốn góp, bù đắp vốn tự có/hoàn tiền vay để mua bất động sản/hàng hóa mà người vay có tài sản bảo đảm.

“Việc kiểm soát nhu cầu vốn thông qua biện pháp không được cho vay tín dụng chỉ nên quy định trong các trường hợp như: Mua bán vũ khí, ma túy, buôn lậu; mua bán vàng miếng hay vay để đảo nợ hoặc nhằm mục đích che giấu nợ quá hạn/nợ xấu.

Ngoài ra, đối với các ngành nghề không khuyến khích cho vay thì chỉ yêu cầu áp dụng các điều kiện tín dụng khắt khe hơn để hạn chế tín dụng. Ví dụ: Giới hạn tỷ lệ cho vay/tài sản bảo đảm; giới hạn về tỷ lệ cho vay/tổng dư nợ...

Còn với khách hàng vay có lịch sử tín dụng tốt, có tài sản bảo đảm tốt, thanh khoản cao, pháp lý đầy đủ thì tài sản đó cũng được xem là nguồn lực tài chính của khách hàng như là vốn tự có, vốn đối ứng, ứng trước của khách hàng...”, ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, Chủ tịch HoREA cũng cho biết, hiện nay nhiều luồng dư luận cho rằng NHNN định hướng thắt chặt tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, bao gồm cả cho vay để mua bất động sản cao cấp do đây là khoản vay có giá trị lớn. Điều này có thể dẫn đến hệ quả là các tổ chức tín dụng ngại hoặc không dám cho vay đối với doanh nghiệp bất động sản, nhà đầu tư thứ cấp và kể cả cá nhân, hộ gia đình vay để mua, thuê bất động sản hoặc vay để xây, sửa chữa nhà. Như vậy, thị trường bất động sản sẽ rơi vào trạng thái rất khó khăn. Riêng câu chuyện giải quyết nhà ở cho người dân cũng khó thực hiện.

Bày tỏ quan điểm trước Dự thảo Thông tư 39, chuyên gia kinh tế - PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh cũng nhìn nhận, thị trường bất động sản hiện đang rất khó khăn khi nhiều kênh huy động vốn bị siết chặt, vì vậy những quy định tại thông tư này như tạo thêm “gọng kìm”, hạn chế tối đa dòng vốn đổ vào thị trường bất động sản. 

“Mặc dù NHNN nhiều lần khẳng định không siết tín dụng nhưng thực tế những quy định tại Dự thảo đang cho thấy, NHNN có thắt chặt, kiểm soát tín dụng vào thị trường chứng khoán và bất động sản. Những quy định tại Dự thảo Thông tư 39 dành cho ngân hàng nhưng gián tiếp tác động đến khách hàng, đặc biệt là khách hàng cá nhân. Trong bối cảnh giá bất động sản không ngừng tăng, người mua nhà khó khăn trong tiếp cận vốn vay sẽ càng khó có cơ hội sở hữu nhà”, ông Thịnh nhận định. 

Phân tích rõ hơn, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh cho biết, các ngân hàng chỉ khuyến khích cho vay với nhu cầu mua nhà ở xã hội, nhưng trên thực tế nguồn cung nhà ở xã hội hiện nay rất thấp, chỉ đáp ứng được một phần rất nhỏ nhu cầu của thị trường. Vì vậy, đa số người dân có thu nhập trung bình và thấp vẫn đang tiếp cận nhà ở thương mại là chủ yếu. Do đó, nếu thắt quá chặt quy định cho vay sẽ khiến những đối tượng khách hàng này khó tiếp cận vốn. 

Cần hạn chế mệnh lệnh hành chính

Các chuyên gia cũng chỉ ra rằng, bên cạnh việc gây nên những khó khăn cho thị trường bất động sản, cho doanh nghiệp, nhà đầu tư và người mua nhà, Thông tư 39 sửa đổi đang thể hiện rõ mệnh lệnh hành chính hơn là một chính sách có tính linh hoạt, phù hợp với tính chất thị trường. 

Theo PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh, thị trường cần hạn chế dần các mệnh lệnh hành chính, những quy định mang tính phi thị trường. Việc đưa ra các quy định khung để đảm bảo an toàn cho hệ thống là tốt nhưng cũng nên để các ngân hàng có thể tự xem xét đánh giá rủi ro và thực hiện đầu tư.

Nhìn từ kinh nghiệm của thị trường bất động sản Trung Quốc, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh cho biết, cuối năm 2020, Trung Quốc ban hành chính sách giới hạn tín dụng bất động sản với 3 "lằn ranh đỏ" khiến hầu hết doanh nghiệp bất động sản không thể vay vốn ngân hàng. Thị trường bất động sản nước này bắt đầu thiếu hụt nguồn cung, chủ đầu tư không có tiền chi trả cho nhà thầu thi công khiến các dự án bất động sản đang triển khai bị đình trệ.

Đến tháng 4/2022, doanh số bán nhà tại đây giảm đến 49% so với cùng kỳ năm trước. Đầu tư bất động sản giảm 2,7%, đầu tư hạ tầng giảm 6,5%, thất nghiệp tăng rất cao lên đến 6,7%. Đặc biệt, tỷ lệ thất nghiệp độ tuổi 16 - 24 lên đến 18,2%... Đến tháng 5/2022, lo ngại sự xuống dốc của thị trường bất động sản ảnh hưởng trực tiếp tới nền kinh tế, Chính phủ Trung Quốc buộc phải thay đổi chính sách, khuyến khích một số địa phương có thể mở cửa trở lại cho tín dụng bất động sản với tùy từng dự án. Ngân hàng Trung ương Trung Quốc yêu cầu giảm mức thế chấp cho vay bất động sản, nới rộng cho vay; điều chỉnh giảm tỷ lệ lãi suất từ 4,6% xuống 4,4% trong tháng 4. Các chính sách này nhằm khơi thông thị trường bất động sản và đến tháng 5 vừa qua, giao dịch bất động sản ở Trung Quốc đã dần ấm lên.

Vì vậy, theo chuyên gia này, Việt Nam cũng nên xem đây là một bài học, cần lựa chọn chính sách tín dụng linh hoạt từng thời điểm, từng thị trường và tùy phân khúc cho phù hợp thực tế. Ngoài ra, chính sách quy hoạch dự án phải minh bạch, cơ cấu sản phẩm, chất lượng đảm bảo để đáp ứng nhu cầu đa số người dân, tránh bỏ hoang, gây lãng phí…

“Thông tư 39 sửa đổi như thế nào đi nữa thì tinh thần vẫn nên tạo điều kiện cho khách hàng cả doanh nghiệp và cá nhân vay vốn. Đừng đưa ra những quy định như "giá trị lớn" để làm "chốt chặn" hạn chế cho vay, vì như vậy là phi kinh tế thị trường”, ông Thịnh bày tỏ.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu, nên thay thế từ "kiểm soát" bằng từ "quản lý" hoặc cụm từ "tăng cường quản lý"; NHNN cần quy định "khoản vay có giá trị lớn" để thuận tiện cho công tác thống kê và quản lý. Cơ quan này đánh giá cần thiết bổ sung quy định tổ chức tín dụng không được cho vay thanh toán tiền đặt cọc để thực hiện các giao dịch trong tương lai mà tại thời điểm đặt cọc chưa đủ điều kiện để thực hiện theo quy định của pháp luật.

"Khi quy định như vậy, doanh nghiệp bất động sản tuân thủ pháp luật sẽ không bị ảnh hưởng, các dự án đủ điều kiện huy động vốn thì khách hàng vẫn được vay tín dụng để thanh toán tiền đặt cọc", ông Châu đánh giá./.