Gần đây, cộng đồng những người mua nhà (hoặc mua nhà dự án) để bán lại với mong muốn kiếm lời xuất hiện nhiều lời than vãn do các diễn biến mới của thị trường. Một trong các nguyên nhân dẫn đến câu chuyện này là chuyện siết tín dụng cho bất động sản.

Anh Khanh, quê Gia Lai, đã sống ở TP HCM 10 năm và bắt đầu mua nhà từ 2 năm trước. Khanh mua nhà bằng cách tiền tích lũy lẫn tiền vay mượn các bên; tất nhiên có lãi. Thời điểm đó, căn hộ của anh mua có giá trị khoảng 3 tỷ hơn một chút. Và lại muốn bán ra để tham gia góp vốn kinh doanh với bạn bè. Khanh tìm kiếm các "mối" chuyên trung gian mua bán nhà với mong muốn bán thật nhanh để quy về tiền mặt càng sớm càng tốt.

Tuy nhiên, những người này đều cho Khanh biết: "Hiện mua nhà thì dễ còn bán thì rất khó. Đừng nói gì đến lãi, lời. Chỉ có nước chủ nhà chịu lỗ thì may ra đẩy hàng đi nhanh hơn". Chàng trai 32 tuổi dự định phải chịu lỗ 100-150 triệu đồng, bấm bụng bán đi căn hộ kia với giá khoảng 2,8 tỷ đồng, kỳ vọng được hơn 2,9 tỷ đồng.

Mua nhà kiếm lời trở thành công việc mưu sinh được nhiều người lựa chọn vì có chênh lệch rất lớn. Tuy nhiên, mọi chuyện giờ lại khác. Ảnh minh họa: Dy Khoa.

Dẫu vậy, Khanh vẫn rất khó tìm được người mua. "Người có thu nhập trung bình thì phải chờ vay. Người giàu, có tiền sẵn thì ai mua căn của mình. Người mua nhà bán lại kiếm lời thì mất tăm", Khanh tâm sự.

Theo Khanh, nếu đúng như dự kiến như hồi 2-3 năm trước thì căn hộ của anh bán đi có thể lời đến 300 triệu đồng. Thậm chí, nếu khả quan, là còn lời hơn nữa. Còn bây giờ thì phải bán lỗ giá trị nhà và gánh thêm khoản lãi hồi vay mua nhà. "Nếu không cần tiền xoay gấp thì sẽ chưa bán", anh nói.

Cô Hằng cũng là người mua nhà với mong muốn bán lại kiếm lời. Cô mua dự án tại quận 2 (cũ, nay là một phần của TP Thủ Đức) với giá 5 tỷ đồng. Người phụ nữ mong muốn bán lại chênh lệch khoảng 10%-15% "là ngon". Tuy nhiên, nhà đầu tư đang rơi vào trạng thái vắng người mua. Cô đang dự tính sẽ bán lỗ để đẩy đi nhanh dự án này. Tuy nhiên, cô không nói rõ lý do vì sao lại muốn bán gấp để bán lỗ.

Từng kỳ vọng mua nhà và bán lại sẽ lãi chục phần trăm nhưng giờ nhiều người chịu bán lỗ để đảm bảo an toàn tài chính. Ảnh minh họa: Dy Khoa.

Mua nhà nghĩ lời nhưng đành bán lỗ

Theo báo cáo mới đây của DKRA Việt Nam, thanh khoản bất động sản ở thị trường thứ cấp trong quý 2/2022 xuống thấp, giá giảm cục bộ ở một số dự án hết chương trình ân hạn nợ gốc. 

Công ty này cho rằng nguyên nhân tác động đến từ tình hình lạm phát và lãi suất tăng cao. Khi lãi tăng đã ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng chi trả của nhóm khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính. 

Khi phải chịu áp lực lớn về lãi vay, một số khách hàng chấp nhận giảm một phần lợi nhuận để bán nhà với mức thấp hơn kỳ vọng. Quan trọng hơn là thời điểm này rất khó để kiếm khách mua vào do tâm lý phòng bị và kỳ vọng giá nhà còn giảm sâu.

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho biết thêm, vài tháng nay thị trường nhà đất thứ cấp giao dịch trầm lắng và đã xuất hiện trường hợp bên bán giảm giá trong quá trình thương lượng. Thanh khoản toàn thị trường thứ cấp đều có dấu hiệu đi xuống và giảm mạnh ở khu vực chưa thể khai thác kinh doanh, ghi nhận mức giảm phổ biến trên dưới 10%, những nơi từng tăng nóng sốt ảo đã giảm giá 20%.

Hiện đa số người mua nhà bán lại kiếm lời vẫn cố gắng gồng. Tuy nhiên, nếu chuyện siết tín dụng bất động sản vẫn kéo dài thì dự báo sẽ có làn sóng "xả hàng". Ảnh minh họa: Dy Khoa.

Việc Ngân hàng Nhà nước đã có động thái kiểm soát nguồn vốn tín dụng BĐS đang tác động tâm lý rất lớn đến người mua và người bán. Chính ví vậy, nhiều nhà đầu tư trong tình thế kẹt vốn đành phải thoát hàng nhanh để tránh nợ chồng thêm nợ. 

Giới đầu cơ, đầu tư ngắn hạn chùn tay vì thanh khoản kém trong khi các nhà đầu tư dài hạn, am hiểu thị trường chỉ quan sát chứ chưa sẵn sàng nhập cuộc vì họ tin rằng giá bất động sản có thể giảm thêm.

Cả DKRA và chuyên gia kinh tế đều cho rằng thị trường còn chờ quan sát thêm vì quan điểm bất động sản giảm giá nữa. Chính suy nghĩ này khiến rất ít người sẵn sàng giao dịch mua nhà trong giai đoạn này.

Tiếp cận vốn vay khó khăn dẫn đến nhà đầu tư có động thái giảm giá tài sản để thoát hàng, thu hồi dòng tiền nhằm dự phòng rủi ro. Quan điểm của ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam, phù hợp với tình hình thực tế hiện tại. 

Theo ông Kiệt, việc ngân hàng kiểm soát tín dụng bất động sản không chỉ gây ảnh hưởng tâm lý khá mạnh đến nhà đầu tư mà cũng khiến người mua thực gặp khó khăn tiếp cận nguồn vốn để mua nhà, nhất là với sản phẩm thứ cấp.

Trong hiện tại, số người chấp nhận bán lỗ còn chưa nhiều bởi họ kỳ vọng thị trường sẽ tươi sáng hơn. Tuy nhiên, nếu chính sách tín dụng không thay đổi thì rất nhiều chủ nhà sẽ bán lỗ để đảm bảo an toàn tài chính, tăng dự phòng, tránh gánh thêm thêm các rủi ro mới.