Báo cáo thị trường bất động sản liền thổ của Cushman & Wakefield cho hay, bình quân giá bán sơ cấp (nhà đầu tư chào bán lần đầu) của phân khúc nhà phố và biệt thự tại TP HCM trong quý II lần lượt ghi nhận hơn 9.300 USD một m2 và 11.300 USD một m2, chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng (VAT). Chỉ tính riêng phân khúc biệt thự, bình quân giá chào bán tài sản trong quý vừa qua đã tăng hơn 2.400 USD một m2 so với đầu năm nay.

Theo Cushman & Wakefield, bình quân giá chào bán các loại nhà gắn liền với đất tại TP HCM quý II tăng 25% so với quý đầu năm. Đây là mức tăng giá khá mạnh, đẩy các tài sản liền thổ lập mặt bằng giá mới kể từ đợt đấu giá đất Thủ Thiêm cuối năm ngoái đến nay.

Trong khi đó, báo cáo của DKRA Việt Nam cũng cho biết, thị trường nhà phố, biệt thự tại các dự án mới mở bán trong quý II trên địa bàn TP HCM ghi nhận mặt bằng giá mới với mức 700 tỷ đồng một căn. Giá bán sơ cấp nhà phố, biệt thự tại TP HCM tăng trên dưới 10% so với cùng kỳ.

Các biến động giá được cho là đã bao gồm các chính sách bán hàng kèm theo nhiều ưu đãi, chiết khấu, hỗ trợ lãi suất... được chủ đầu tư tính vào giá thành. Quý vừa qua, thành phố đón 921 căn nhà phố, biệt thự mới và bán được 572 căn. Lượng tiêu thụ trong 6 tháng đầu năm phần lớn thuộc các dự án quy mô lớn.

Bà Trang Bùi, CEO Cushman & Wakefield giải thích, nhà liền thổ là nhóm tài sản có giá trị cao, số lượng mở bán đang hạn chế dần theo thời gian khi TP HCM định hướng phát triển nhà cao tầng trong thập kỷ tới. Hiện nay, quỹ đất phát triển các dự án nhà gắn liền với đất chỉ còn giới hạn tại TP Thủ Đức, huyện Nhà Bè và Bình Chánh. Do nguồn cung ít dần so với căn hộ, các dự án nhà liền thổ thường có giá chào bán tăng dần theo thời gian.

CEO Cushman & Wakefield xác nhận, tổng giá trị bất động sản liền thổ khá lớn, lên đến hàng chục, thậm chí hàng trăm tỷ đồng một sản phẩm. Vì vậy, phân khúc này thường chỉ hút khách mua có dòng vốn ổn định, nắm giữ lâu dài làm kênh trú ẩn an toàn.

Không chỉ có bất động sản liền thổ tại các dự án chào bán lần đầu ra thị trường sơ cấp tăng giá, nhà phố lẻ trong khu dân cư hiện hữu cũng có dấu hiệu đội giá trên các chợ địa ốc online. Báo cáo của Batdongsan mới đây cũng cho biết, trong quý II, nhà phố lẻ và nhà phố mặt tiền tại TP HCM đều ghi nhận tăng giá chào bán trên các chợ trực tuyến. Nhà phố lẻ quận 1, 3, 7 ghi nhận bên bán chào giá tăng 6-7% trong khi tại quận 2 cũ, nhà phố lẻ tăng giá bán 17%. Trong khi đó, nhà phố mặt tiền tại quận 2, 7 cũng tăng giá bán 8% trên các sàn trực tuyến trong quý vừa qua.

Ông Nguyễn Lộc Hạnh, Tổng giám đốc Công ty Ngọc Châu Á, nhận định với tác động của lạm phát rõ rệt thời gian gần đây, giá chào bán bất động sản gắn liền với đất trên thị trường sơ cấp (chủ đầu tư tung hàng lần đầu) tăng trong quý II là bình thường. Theo ông Hạnh, lạm phát xảy ra là một trong những nguyên nhân chính thúc đẩy nhu cầu tìm đến bất động sản liền thổ làm kênh trú ẩn an toàn, từ đó đẩy giá trị tài sản đội lên trên thị trường sơ cấp. Xu hướng đội giá này được dự báo có thể tiếp tục diễn ra trong năm 2022 khi nguồn cung bất động sản liền thổ ở TP HCM không nhiều.

Trong khi đó, theo phó tổng giám đốc một công ty bất động sản đang phân phối dự án tại TP Thủ Đức, tuy giá sơ cấp tăng vọt, giá bán nhà liền thổ trong quý II có biến động nhẹ trên thị trường thứ cấp. Do đặc tính linh hoạt về giá của thị trường đầu tư mua đi bán lại, giá trị của tài sản nhà gắn liền với đất phụ thuộc vào dòng tiền của người mua và ít chịu tác động bởi "ý chí tăng giá" của các chủ đầu tư.

Theo đó, nếu người mua nhà liền thổ bằng vốn tự có, tiền tích lũy, nhiều khả năng giá trị tài sản tiếp tục duy trì ở mức cao vì đây là suất đầu tư dài hạn và khá bền vững. Nếu người mua nhà liền thổ có sử dụng đòn bẩy tài chính, giá bán bất động sản liền thổ trên thị trường thứ cấp có thể biến động bởi sự thay đổi dòng tiền cá nhân của họ.

Trong hai tháng gần đây, thị trường nhà liền thổ bắt đầu xuất hiện trường hợp nhà đầu tư thứ cấp cần tiền mặt nhưng thanh khoản thị trường thứ cấp yếu. Do chịu áp lực lãi vay, nhà đầu tư đã xả hàng thấp hơn giá kỳ vọng (giá rao) trong quá trình thương lượng.

"Các giao dịch xả hàng thấp hơn giá kỳ vọng chỉ là hiện tượng bên bán giảm bớt một phần lợi nhuận. Bởi lẽ, nhiều năm qua giá nhà đất đã trải qua nhiều đợt nóng sốt liên tục, việc giảm lời chưa thấm vào đâu so với biên lợi nhuận rất cao của phân khúc nhà liền thổ", đại diện đơn vị phân phối này cho hay.

Vũ Lê