Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đã tổ chức buổi lễ Công bố "Báo cáo Thị trường Bất động sản Quý II/2022: Dòng tiền khó" vào sáng ngày 15/7 tại Hà Nội.

Bất động sản - kênh tránh lạm phát

Theo báo cáo của VARS, nền kinh tế Việt Nam đã bước qua nửa năm 2022 với dấu hiệu phục hồi rõ nét sau đợt tàn phá bất ngờ bởi dịch bệnh Covid-19 nửa cuối năm 2021.

Trong đó, GDP quý II/2022 ghi nhận tăng trưởng 7,72% so với cùng kỳ, là mức tăng trưởng quý II cao nhất trong vòng một thập kỷ vừa qua. Kim ngạch xuất khẩu, giải ngân vốn FDI, thu ngân sách, số lượng doanh nghiệp thành lập mới và quay trở lại hoạt động… đều có kết quả khả quan.

Tuy nhiên, những rủi ro từ nguy cơ lạm phát trên quy mô toàn cầu sau những tác động của dịch bệnh Covid-19, xung đột Nga - Ukraine gây đứt gãy chuỗi cung ứng,... vẫn đang hiện hữu.

Trong một cuộc khảo sát gần đây của VARS với các hội viên là những nhà môi giới bất động sản đang hoạt động, có tới 83% số người được hỏi cho rằng nên đầu tư bất động sản như một công cụ đối phó với lạm phát.

Trong tình hình vĩ mô diễn biến phức tạp và khó dự đoán, hầu hết các nhà môi giới được hỏi (90%) cho rằng giá căn hộ sẽ tăng trong nửa cuối năm nay. Tuy nhiên, chỉ 53% tin rằng giao dịch bất động sản sẽ sôi động trong thời gian tới. 

Dẫn dữ liệu của VARS, ông Nguyễn Mạnh Quỳnh - Chánh văn phòng VARS cho biết thanh khoản trên thị trường bất động sản đang có xu hướng giảm rõ rệt, đặc biệt so với giai đoạn sốt đất nửa cuối năm trước và đầu năm nay.

Cùng với đó là sự thiếu vắng nguồn cung phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở giá bình dân, là giá nhà tăng liên tục và chưa có tín hiệu dừng lại. Nguy cơ lạm phát một lần nữa thúc giục nhu cầu sở hữu và cất giữ tài sản, trong đó bất động sản là một trong những lựa chọn hàng đầu. 

Đây là giai đoạn Dòng tiền chờ đợi những cơ hội đầu tư vững chắc, đồng thời cân nhắc kỹ càng những biến số vĩ mô, địa chính trị xung quanh. Giai đoạn dòng tiền dễ đã thực sự đi qua, cùng với đó là chính sách kiểm soát tín dụng thận trọng trong mọi lĩnh vực sản xuất kinh doanh, trong đó có bất động sản. 

Việc mua nhà để đầu tư, đặc biệt khi sử dụng các đòn bẩy tài chính cần được cân nhắc. Dòng tiền cần chờ đợi những cơ hội thực sự an toàn trong tương lai sau khi cân nhắc kỹ càng những yếu tố vĩ mô. 

“Sự phục hồi của nền kinh tế kéo theo nhu cầu bất động sản tăng cao ở tất cả các phân khúc, từ căn hộ đến văn phòng cho thuê, nhà xưởng, bất động sản bán lẻ… Đặc biệt trong tình hình nguồn cung bị thắt chặt bởi nhiều lý do, mặt bằng giá bất động sản tăng lên trong thời gian tới là điều có thể tính đến. Mua nhà để ở trong giai đoạn “bản lề” này sẽ tận dụng được tối ưu những lợi thế và tín dụng và mặt bằng giá cả” - báo cáo của VARS nhấn mạnh. 

Doanh nghiệp khát vốn

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS cho rằng, thị trường đang trải qua thời kỳ tái cân bằng, giá nhà sẽ chịu áp lực tăng do chi phí tăng bởi lạm phát, nhu cầu về nhà ở cao mà nguồn cung hạn chế... Trong khi đó, thanh khoản lại giảm bởi dòng tiền "dễ" không còn. Các nhà đầu tư cũng có xu hướng cho dòng tiền nghỉ ngơi và trở nên thận trọng hơn.

Nếu những nút thắt này không sớm được tháo gỡ thì thị trường có thể rơi vào giai đoạn đóng băng dài và gây đổ vỡ cho doanh nghiệp. Giai đoạn này cần có chính sách hỗ trợ để quá trình tái cân bằng của thị trường diễn ra “mềm”. 

Theo ông Đính, thời gian qua, nguồn vốn đổ vào bất động sản dạng đầu cơ nhiều, nhưng vốn để tiếp cận cho phát triển dự án bất động sản, vốn cho người có nhu cầu mua nhà ở thật thì còn thiếu. Từ đó dẫn tới giá bất động sản bị đẩy lên một cách phi lý, cơ cấu sản phẩm còn chưa phù hợp. Đây là vấn đề bất cập, không tốt cho việc phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

Trong khi đó, thị trường vẫn còn tiềm ẩn rất nhiều yếu tố tiêu cực như lạm phát, khó khăn trong các quy định pháp luật, mất cân đối về cơ cấu sản phẩm trên thị trường khi hiện tượng "thừa nhà cao cấp, thiếu nhà bình dân" ngày càng nhiều, nhà ở giá rẻ gần như không còn tại thị trường Hà Nội, TP.HCM…

Chưa kể, Chủ tịch VARS cho biết các doanh nghiệp rất khó tiếp cận nguồn vốn bất động sản dù Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước đều cho rằng chủ trương của Chính phủ là không siết vốn tín dụng đổ vào bất động .

"Trên thực tế, Ngân hàng Nhà nước nói không siết vốn bất động sản nhưng các doanh nghiệp thuộc Hiệp hội Bất động sản đều phản ánh rằng không thể tiếp cận được vốn vay", ông Đính khẳng định.

Theo đó, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng chính các chính sách siết tín dụng, các kênh huy động vốn đều yếu và hạn chế nguồn cung bất động sản làm cho giá nhà bị đẩy lên, vượt quá sức mua của phần lớn người dân.

Ngoài ra, theo Chủ tịch VARS thì chính việc lệch pha cung cầu về đất nền khiến cho thị trường xuất hiện sản phẩm bất động sản là "hàng giả, hàng lậu".

Cụ thể, khó khăn của doanh nghiệp xuất hiện khi nguồn cung chính thống được pháp luật thừa nhận khan hiếm, dấn đến câu chuyện các doanh nghiệp phải lách luật, xé rào để tìm kiếm nguồn hàng, tìm kiếm cơ hội trước bối cảnh nhu cầu tìm mua đất nền của nhà đầu tư tăng cao.

"Hàng giả, hàng lậu" từ đây bắt đầu lách luật để làm, tại địa phương biến đất ở nông thôn kết hợp vươn để chia lô tách thửa, chuyển đổi quy hoạch đất đồi đất trồng cây để phân lô tách thửa. Theo chủ tịch VARS chia sẻ có tình trạng nhiều địa phương buông lỏng quản lý, thậm chí là có động thái đồng hành với những hành động lách luật này.

Tạo hành lang thuận lợi cho kênh trái phiếu

Do đó, trong thời gian tới, cụ thể là nửa cuối năm 2022 đại diện VARS nhận định thị trường bất động sản vẫn sẽ tiếp tục đối mặt với nhiều khó khăn thách thức.

Ông Đính nhận xét thị trường bất động sản nửa cuối năm 2022 sẽ không thuận lợi bởi tiếp tục chịu ảnh hưởng xấu từ áp lực lạm phát, giá dầu, địa chính trị,… Nhiều vấn đề phát sinh nếu cả Nhà nước, doanh nghiệp và nhà đầu tư không tỉnh táo thận trọng thì những vấn đề của thị trường sẽ còn trở nên nặng nề hơn.

Tuy nhiên, dù đối mặt với nhiều áp lực nhưng nếu trong thời gian tới thị trường có chính sách tốt sẽ hạn chế khó khăn, hạn chế được sự ảnh hưởng của lạm phát.

"Với chính sách của nhà nước, Chính phủ, bộ ngành hy vọng thị trường bất động sản cuối năm dù còn đối mặt nhiều áp lực nhưng các quyết tâm của chính phủ sẽ làm hạn chế khó khăn, cho thị trường có tính tích cực hơn", Chủ tịch VARS kỳ vọng.

Bên cạnh đó, đại diện VARS cũng đưa ra kiến nghị, Nhà nước cần thúc đẩy nhanh việc sửa đổi luật để tạo ra một hành lang thông thoáng; việc kiểm soát dòng tiền cần cân đối với việc hỗ trợ các phân khúc một cách chọn lọc.

Đồng thời, VARS cho rằng, Nhà nước nên tạo hành lang thuận lợi cho kênh phát hành trái phiếu, quỹ đầu tư tín thác để đa dạng hóa nguồn vốn; đồng thời, có biện pháp kiểm soát thích ứng lạm phát. Đặc biệt, Nhà nước nên tạo điều kiện "mở đường" cho các dự án mang ý nghĩa thực, đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân phát triển. Song song, tiến hành ngăn chặn những dự án không mang lại ích lợi cho người dân.

Về phía các nhà đầu tư, VARS đưa ra khuyến nghị về việc sử dụng vốn minh bạch, hiệu quả, đặc biệt từ các nhà đầu tư thứ cấp; không nên tham gia vào vòng xoáy của cơn sốt đất; các sàn giao dịch nghiêm túc thực hiện vài trò của mình.