Những bất ổn của thị trường bất động sản

Cảnh báo về một số dấu hiệu “bất ổn”, đáng quan ngại của thị trường bất động sản do đang có biểu hiện giảm tốc, chững lại, giảm thanh khoản, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA) cho rằng , tình trạng lệch pha cung - cầu, thiếu hụt nguồn cung dự án dẫn đến thiếu hụt nguồn cung nhà ở.

Cùng đó, tình trạng lệch pha phân khúc thị trường, lệch về phân khúc nhà ở cao cấp, đặc biệt là rất thiếu nguồn cung nhà ở có giá vừa túi tiền có giá dưới 2 tỷ đồng/căn và nhà ở xã hội, tác động trực tiếp đến mục tiêu đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở cho đa số người yếu thế trong xã hội là người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị.

Cụ thể loại nhà ở bình dân dưới 30 triệu đồng/m2 tại thành phố Hồ Chí Minh, năm 2020 chỉ chiếm 1%; năm 2021 và hiện nay không còn nhà ở vừa túi tiền (0%); trong lúc nhà ở cao cấp chiếm đến 74%, còn lại 26% là nhà ở trung cấp.

Tình trạng thiếu sản phẩm nhà ở, nhất là thiếu nhà ở có giá vừa túi tiền dẫn đến giá nhà đã tăng liên tục trong hơn 5 năm qua. Hiện nay, tại TP. HCM đã có ngôi nhà liền thổ có giá lên đến 500 tỷ đồng, hoặc căn hộ cao cấp hạng sang có giá trên 100 tỷ đồng.

Bên cạnh đó, hàng nghìn căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, nhà phố du lịch bị thu hồi Giấy chứng nhận (sổ hồng) do công nhận “quyền sử dụng đất ở không hình thành đơn vị ở” trái pháp luật, nay được cấp đổi, cấp lại “sổ hồng” nhưng có thể bị trừ đi thời hạn sử dụng đất kể từ ngày được cấp đổi, cấp lại “sổ hồng” gây bất an cho hàng nghìn khách hàng.

Đáng chú ý, giao dịch bất động sản trầm lắng, khách hàng mua nhà và cả chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở cũng rất khó khó tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng; giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản giảm 79% trong quý II/2022.

Kiến nghị tháo gỡ cho thị trường bất động sản

Theo ông Châu, thời gian qua, bên cạnh những kết quả và thành tựu đã đạt được, thị trường bất động sản phát triển chưa minh bạch, chưa lành mạnh, chưa ổn định, chưa bền vững, tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Để thị trường bất động sản trở thành kênh phân bổ đất đai hợp lý, công bằng, hiệu quả, đòi hỏi cần phải xây dựng hoàn thiện các quy định pháp luật có liên quan đến thị trường bất động sản, khắc phục tình trạng đầu cơ nhà, đất.

Theo đó, vị chuyên gia kiến nghị, đến năm 2023 phải hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai 2013 và một số luật liên quan như Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Luật Quản lý đô thị 2009,... đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất.

Để đảm bảo quyền tiếp cận nguồn lực đất đai của doanh nghiệp để thực hiện dự án đầu tư, trong đó có quyền được công nhận chủ đầu tư sau khi doanh nghiệp đã “có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở” phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, nhà ở: Điều 169, Điều 191, Điều 193 Luật Đất đai 2013 cho phép doanh nghiệp được “nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư”, trong đó có “đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở”.

Nhưng, Điều 23 Luật Nhà ở 2014 không công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với trường hợp doanh nghiệp chỉ có đất nông nghiệp hoặc chỉ có đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, nên không phù hợp với các quy định trên đây của Luật Đất đai 2013.

Ví dụ, doanh nghiệp A “mua” lại 20 ha đất trồng cây cao su thuộc khu vực quy hoạch đô thị sân bay Long Thành với giá 120 tỷ đồng, nhưng không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, không thể triển khai thực hiện dự án thì sẽ rất khó khăn.

Theo ông Châu, doanh nghiệp mong muốn tiếp cận được nguồn lực đất đai một cách minh bạch, công bằng thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất chứ không chỉ định nhà đầu tư như một số trường hợp đã xảy ra trước đây.

Nhưng cần phải bổ sung trở lại quy định về “đấu thầu dự án có sử dụng đất” vào Luật Đất đai theo định hướng của Nghị quyết 18-NQ/TW, đi đôi với sửa đổi Luật Đấu giá tài sản 2016, Luật Đấu thầu 2013 đối với trường hợp “đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất” để không xảy ra tình trạng lợi dụng đấu giá, đấu thầu để trục lợi bất chính, gây ra các hệ quả tiêu cực.

Về lâu dài, Hiệp hội đề nghị Nhà nước cho phép chủ đầu tư được quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, nhà ở để đảm bảo và tôn trọng quyền tự chủ kinh doanh của doanh nghiệp, trong đó có quyền chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất và bên chuyển nhượng dự án có nghĩa vụ nộp thuế cho Nhà nước để đảm bảo sự phù hợp với quy định tại Điều 7 Luật Doanh nghiệp 2020.

Vị chuyên gia cũng cho rằng, tại thời điểm hiện nay, chưa nên quy định “sở hữu căn hộ nhà chung cư có thời hạn (50 năm, 70 năm)” để phù hợp tâm tư, nguyện vọng của người dân muốn được “sở hữu căn hộ nhà chung cư đi đôi với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài” vì đây là tài sản có giá trị lớn muốn để lại cho con cháu, để không gây “biến động” trên thị trường bất động sản và trong xã hội; Việc xử lý nhà chung cư hết “tuổi thọ”, “nguy hiểm” cho người sử dụng thì thực hiện theo cơ chế chính sách quy định tại Nghị định 69/2021/NĐ-CP của Chính phủ “về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư”.

Tuy nhiên, cũng cần khuyến khích các doanh nghiệp thực hiện dự án nhà chung cư sở hữu có thời hạn tương tự như dự án “căn hộ dịch vụ (serviced apartment)” hiện nay với thời hạn sở hữu “căn hộ dịch vụ” theo thời hạn dự án, phổ biến là 50 năm.

Loại căn hộ này có giá bán chỉ bằng 70 - 80% giá căn hộ sở hữu vĩnh viễn để khách hàng lựa chọn và làm quen với loại sản phẩm căn hộ chung cư sở hữu có thời hạn.

HoREA cũng kiến nghị Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ và các cơ quan có thẩm quyền của Trung ương sớm xem xét “có kết luận dứt điểm” các dự án bị dừng triển khai do thực hiện công tác rà soát pháp lý, kiểm tra, thanh tra, điều tra theo hướng thực hiện “thu hồi triệt để tài sản nhà nước bị thất thoát do tham nhũng, tiêu cực”; các doanh nghiệp có liên quan phải nộp nghĩa vụ tài chính, kể cả phần nộp bổ sung (nếu có) cho ngân sách nhà nước theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, để cho dự án được tiếp tục triển khai thực hiện góp phần phát triển kinh tế và ổn định xã hội.

Hiệp hội đề nghị Chính phủ và Bộ Tài nguyên Môi trường đôn đốc các địa phương sớm ban hành tiêu chí tách thành dự án độc lập đối với diện tích “đất công” nằm xen kẽ trong dự án nhà ở thương mại để tháo gỡ vướng mắc cho các dự án.

Hiệp hội kiến nghị Bộ Xây dựng và Chính phủ xem xét bổ sung thêm đối tượng được áp dụng gói tín dụng ưu đãi nhà ở xã hội 15.000 tỷ đồng đối với 02 đối tượng người thuê/mua nhà và chủ nhà trọ.

Ngoài ra, xem xét sớm ban hành Nghị định sửa đổi một số điều của các nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, trong đó có quy định thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho công trình xây dựng không phải là nhà ở đưa vào kinh doanh như căn hộ văn phòng, căn hộ dịch vụ, căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch, nhà phố du lịch.