Dự án đường vành đai 3 là một trong những tuyến đường quan trọng trong việc liên kết nhiều TP và tỉnh, thành khu vực kinh tế trọng điểm phía Nam gồm TP.HCM, Long An, Bình Dương và Đồng Nai. Thông tin về hạ tầng giao thông này đang được các chủ đầu tư dự án, nhà môi giới, cò đất khai thác triệt để, đu theo để rao bán sản phẩm bất động sản (BĐS).
Hạ tầng kỳ vọng nhưng thanh khoản kém
Theo quy hoạch, đường vành đai 3 đi qua Đồng Nai có độ dài hơn 11 km bắt đầu từ địa phận huyện Nhơn Trạch. Đây là cơ hội cho các dự án nhà đất, căn hộ ở khu vực này đua nhau lên sóng quảng cáo để thu hút khách hàng.
Ông Quốc Định (TP.HCM) cho biết đã đầu tư đất ở huyện Nhơn Trạch (Đồng Nai) cách đây vài năm khi có thông tin xây cầu Cát Lái nối TP.HCM với Đồng Nai. Tuy nhiên, sau đó sốt đất hạ nhiệt, cầu Cát Lái vẫn chưa được triển khai khiến ông không ra được hàng, chịu chôn vốn trong thời gian dài.
 |
Các dự án đất nền tại huyện Nhơn Trạch (Đồng Nai) đang tranh thủ ăn theo sức hút của đường vành đai 3. Ảnh: Q.HUY |
“Tôi nghe tin các tỉnh, thành đang đẩy nhanh tiến độ hoàn thành đường vành đai 3, đây sẽ là cơ hội để tôi bán được đất sớm” - ông Định tiết lộ.
Theo ông Định, lô đất vườn của ông nằm gần mặt tiền đường vành đai 3 đi qua, thuộc xã Vĩnh Thanh, huyện Nhơn Trạch, diện tích gần 1.000 m2, chào bán với mức giá hơn 20 tỉ đồng. Tuy nhiên, rao bán hơn tháng nay mà vẫn chưa có khách có nhu cầu thực sự đến xem đất, chủ yếu chỉ là cò và môi giới các công ty.
Nhiều tin rao bán đất nền với nội dung quảng cáo mặt tiền đường vành đai 3 được đưa lên khắp các diễn đàn kèm lời rao giá hời bởi “chính chủ kẹt tiền bán, ngộp nhà băng phải bán lỗ…”. Tuy nhiên, trong đó khá nhiều thông tin chưa chính xác. Khi chúng tôi vào vai người mua tìm đến thì chủ đất mới nói đất cách đường lớn… vài kilomet, hiện trạng chỉ là đường đất hoặc đường rải đá xanh.
Đường vành đai 3 chạy qua các khu vực Nhơn Trạch (Đồng Nai), Thuận An (Bình Dương) hay TP Thủ Đức (TP.HCM)… cũng tạo cơ hội cho một loạt dự án từ đất nền, nhà phố, căn hộ trong khu vực này nhộn nhịp hẳn lên. Phần lớn các dự án này đều đang mở bán giai đoạn tiếp theo để tận dụng tối đa sức bật từ hạ tầng.
Ông Tiến Long, Phó Giám đốc một sàn giao dịch BĐS ở Bình Dương, cho biết những dự án chung cư tại Bình Dương, Đồng Nai ăn theo đường vành đai 3 đều đã mở bán ra thị trường từ nhiều năm trước, một số là dự án mới. Thông tin đường vành đai 3 triển khai mạnh là cơ hội để bán sản phẩm tồn kho, nhân đó đẩy hàng mới.
Ông Long kỳ vọng tuyến đường hoàn thành không chỉ giúp giao thông thuận tiện giữa bốn tỉnh, thành mà còn tạo quỹ đất rất lớn dọc hai bên đường để khai thác, tạo tiền đề kêu gọi đầu tư phát triển đô thị, công nghiệp. BĐS tại các khu vực lân cận cũng được hưởng lợi đáng kể.
“Thị trường hiện nay đang có dấu hiệu chậm lại vì nhiều yếu tố như lạm phát, tín dụng. Dù đẩy mạnh thông tin quảng bá để tiếp cận khách hàng nhưng giao dịch thật ra vẫn sụt giảm mạnh so với trước” - ông Long nhìn nhận.
Dự án đầu tư xây dựng đường vành đai 3 TP.HCM có tổng chiều dài 76,34 km. Đường vành đai 3 có điểm đầu tại điểm giao với cao tốc Bến Lức - Long Thành thuộc địa phận huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai và điểm cuối tại nút giao với cao tốc Bến Lức - Long Thành thuộc địa bàn huyện Bến Lức, tỉnh Long An. Tổng mức đầu tư của dự án hơn 75.300 tỉ đồng.
Sở TN&MT TP.HCM cho biết có khoảng 2.000 ha đất liền kề dự án đường vành đai 3, trong đó chủ yếu là đất nông nghiệp, rất ít dân cư. Để thu hồi đất, bồi thường và tái định cư với 2.000 ha này, số vốn dự kiến cần hơn 100.000 tỉ đồng.
Tiền mặt và dài hạn
Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Đầu tư BĐS Việt An Hòa, cho biết giá trị BĐS sẽ gia tăng nếu có vị trí gần chợ, bệnh viện, trường học, trung tâm hành chính… Những dự án BĐS được dán mác cao cấp nhưng xung quanh không có tiện ích hay hạ tầng kết nối thì vẫn khó gia tăng giá trị.
Gần kề các dự án hạ tầng giao thông chưa chắc BĐS sẽ hưởng lợi, nhà đầu tư cần có một cái nhìn bao quát về vị trí dự án, tiềm năng thu hút dân cư trong 5-10 năm tới.
“Trước khi mua, chúng ta phải đến tận nơi khảo sát xem giá mảnh đất này đắt hay rẻ so với khu vực, dự đoán trong vòng ba năm nữa khu vực này có người ở hay không, tránh tình trạng mua lô đất rồi 10 năm sau vẫn không được đô thị hóa” - ông Quang lưu ý.
Nói về giá bán sản phẩm, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho rằng thời điểm này mặt bằng giá ở các tỉnh, thành khu vực đường vành đai 3 đi qua đều đã cao sau nhiều lần tăng giá. Đúng là hạ tầng giao thông phát triển phần nào nâng giá trị cho BĐS nhưng thời điểm này nhà đầu tư phải đầu tư dài hạn chứ không thể lướt sóng.
Nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ về quy hoạch, tính thanh khoản để tránh rủi ro chôn vốn. Đồng thời nghiên cứu kỹ dư địa tăng giá và tiến độ triển khai hạ tầng.
Với kinh nghiệm nhiều năm đầu tư đất vùng ven, ông Nguyễn Vũ (TP.HCM) lưu ý nhà đầu tư cần quan tâm đến một số yếu tố như lựa chọn dự án có pháp lý hoàn chỉnh, liên kết vùng tốt và đầy đủ tiện ích.
Đặc biệt, nhà đầu tư thời điểm này hạn chế dùng đòn bẩy tài chính nên đầu tư bằng tiền nhàn rỗi, ưu tiên chọn những dự án được đầu tư và quy hoạch bài bản, chủ đầu tư có thương hiệu, uy tín, tránh dính vào những dự án phân lô bán nền tự phát, dự án ma.