"Chỉ 500 triệu đồng sang lại nhà nguyên căn, hàng tháng chỉ cần trả giá thuê 100 triệu đồng sẽ có 20 phòng căn hộ dịch vụ, mỗi căn khai thác được 8 triệu đồng một tháng", lời quảng cáo như thế đã hấp dẫn anh Biên, một nhà đầu tư mới vào nghề tại TP HCM.

Cho đây là món hời, anh nhẩm tính, nếu sang nhượng lại suất đầu tư nhà nguyên căn kia, doanh thu tổng khoảng 160 triệu đồng một tháng, trừ đi 100 triệu đồng tiền thuê và 20 triệu chi phí quản lý vận hành cũng còn lời ngay 40 triệu đồng. Như vậy, chỉ một năm anh thu hồi 500 triệu tiền sửa sang dự án này, từ năm thứ hai sẽ có lãi.

Song bài toán lý thuyết không như anh nghĩ. Khi đi vào vận hành, anh Biên nhận ra, cả căn nhà chỉ có 6 phòng diện tích rộng 40 m2 có thể cho thuê được giá 8 triệu (là các phòng mà bên sang lại và môi giới đưa anh vào xem). Còn lại, 14 phòng 25 m2 chỉ cho thuê được dưới 6 triệu đồng. Doanh thu tối đa chỉ 125 triệu thay vì 160 triệu đồng như anh đang nghĩ. Nhưng tỷ lệ lấp đầy chỉ đạt trên dưới 80% nên doanh thu thực tế chỉ đạt 95-100 triệu đồng.

Vì vẫn phải trả phí quản lý, vận hành hàng tháng cộng thêm chi phí môi giới, quảng cáo cho thuê phòng nên anh Biên bị lỗ thêm chục triệu đồng mỗi tháng. "Buồn nhất là 500 triệu chi phí đầu tư sang lại ban đầu xem như không có cơ hội thu hồi. Sau hai năm, suất đầu tư này ngốn của tôi gần 800 triệu đồng, không có đồng lãi nào", anh Biên tiết lộ.

Tương tự, ở mảng thuê sỉ nhà phố nguyên căn để làm văn phòng cho thuê, vì muốn vượt qua đối thủ, ông Giản chấp nhận trả giá thuê cao hơn để lấy mặt bằng trên đường Điện Biên Phủ. Nhưng cuối cùng, ông cũng lỗ nặng. Ông Giản nhớ lại, cuối tháng 12/2021, khi thành phố đã kiểm soát được dịch bệnh, bước vào giai đoạn bình thường mới được 3 tháng, hoạt động kinh doanh dần trở lại, ông quyết định thuê sỉ nhà phố nguyên căn khu vực cận trung tâm để cho thuê văn phòng.

Đối thủ mặc cả chỉ thuê 12 USD mỗi m2 một tháng mới có lãi, nhưng muốn chứng tỏ vị thế kèo trên, ông Giản phá giá, trả mức cao hơn, vọt lên đến 14 USD mỗi m2 để lấy về căn nhà phố một trệt 4 lầu khai thác cho thuê. Cũng chính vì thuê sỉ giá cao, sau khi bố trí mặt bằng và hoàn thiện căn nhà phố thành văn phòng, ông Giản phải chào giá thuê lẻ 16 USD mỗi m2 một tháng mới có lãi. Song, với giá chào thuê đắt hơn các văn phòng cải tạo từ nhà phố khu vực xung quanh, lợi thế cạnh của ông Giản kém xa đối thủ. Khách thuê lấp đầy chậm, luôn có khoảng 50% diện tích trống. Chỉ sau nửa năm vận hành, ông Giản đã lỗ tiền tỷ.

Ông Giản chia sẻ, căn nhà phố tổng diện tích khoảng 700 m2 sàn xây dựng, vị chi giá thuê sỉ mỗi tháng bỏ ra đã 10.500 USD nhưng chỉ thu về khoảng 5.500 USD. "6 tháng qua tôi lỗ 30.000 USD, cộng thêm chi phí làm mới, nâng cấp ban đầu ngốn mất 500 triệu đồng và phí quản lý, vận hành, quảng cáo, nửa năm lỗ gần 1,4 tỷ đồng", ông kể.

Ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia tư vấn đầu tư bất động sản cho thuê, nhìn nhận thuê sỉ bất động sản với giá cao để cho thuê lẻ là một cái bẫy phổ biến với các nhà đầu tư mới chân ướt chân ráo vào thị trường. Với công thức bỏ giá thuê cao hơn thị trường để giành quyền khai thác, đây là bước đi sai ngay từ đầu.

"Người kinh doanh mô hình này phải phân biệt được đâu là doanh thu thật giữa một rừng được môi giới tâng bốc thái quá", ông khuyến cáo.

Doanh thu thật, theo ông, bằng giá cho thuê thực tế cộng với tỷ lệ lấp đầy đã được quân bình đơn vị và số lượng khai thác, trừ đi rất nhiều chi phí không tên. Nhóm chi phí không tên này gồm: phí quản lý vận hành, chi phí khấu hao, phí môi giới, chi phí năng lượng (điện, nước)... Chỉ cần tính sai một loại chi phí và diện tích khai thác bị trống khoảng 50%, suất đầu tư thuê để cho thuê chắc chắn âm vốn.

Mặt khác, quan điểm chủ nhà khi cho thuê mặt bằng là chỉ ký hợp đồng thuê dài tối thiểu 3 năm, trung bình 5 năm trở lên. Một khi cho thuê bị lỗ, người thuê trước sẽ tự tìm người thuê sau để sang lại. "Trong chu kỳ thua lỗ này, giá của người thuê trước sẽ làm tham chiếu cho người thuê sau, vô tình tạo ra tình trạng ngáo giá", ông Kiên nhận định.

Ông Nguyễn Hồng Hải, Chủ tịch VNO Group cũng đánh giá, nhiều nhà đầu tư non kinh nghiệm đang nhảy vào thị trường thuê để cho thuê gặp lỗi sơ đẳng nhất là doanh thu ước tính sơ bộ thường kém xa so với doanh thu thực tế đạt được.

Theo ông, có nhiều rủi ro mà nhà đầu tư kênh này do không đủ trải nghiệm thực tế nên chưa lường trước. Thứ nhất là chi phí khấu hao lớn, từ đôi ba trăm triệu đồng đến nửa tỷ đồng, không ít trường hợp lên đến bạc tỷ. Đây là khoản chi phí sửa chữa nâng cấp bố trí mặt bằng ban đầu, thường chiếm tỷ trọng rất cao trên tổng số vốn đầu tư và cần tối thiểu 3-5 năm mới khấu hao hết. Nếu cả suất đầu tư bị lỗ liên tục, cơ hội khấu hao dòng tiền này bằng 0, đồng nghĩa khấu hao trở thành khoản lỗ lớn nhất.

Rủi ro thứ hai là chi phí đặt cọc cũng không hề nhỏ, thường tương đương 3 tháng tiền thuê và một tháng gối đầu. Nếu trả lại bất động sản trước hạn, bên thuê gần như mất trắng khoản tiền cọc này.

Thứ ba là thời gian chết quá nhiều dẫn đến ảnh hưởng hiệu quả khai thác. Ví dụ: thời gian sửa chữa nâng cấp, thời gian đăng quảng cáo, thời gian tìm kiếm khách thuê, thời gian khách setup mặt bằng (nếu thuê để kinh doanh, bán buôn hoặc làm văn phòng) có thể ăn mòn vào vốn.

Và cuối cùng, tử huyệt có thể đánh gục mô hình kinh doanh thuê sỉ để cho thuê lẻ, theo ông Hải, là rủi ro lấp đầy thấp. Tỷ lệ lấp đầy lý tưởng bất động sản thuê để cho thuê là 100%, tuy nhiên chỉ cần đạt mức cho thuê full 80% đã bước vào ngưỡng yên tâm hòa vốn hoặc bắt đầu có lãi. Thế nhưng, những ca chân ướt chân ráo bỏ giá thuê cao để vượt qua đối thủ, thường chỉ lấp đầy khoảng 50% nên lỗ chồng lỗ.

Vũ Lê