Tôi độc thân, là chuyên viên quản trị mạng cho một doanh nghiệp sản xuất hàng tiêu dùng, đi làm ở Sài Gòn 12 năm, tích lũy được 2 tỷ đồng. Tôi vẫn ở nhà thuê vì muốn ưu tiên dồn vốn tìm các cơ hội gia tăng dòng tiền thêm vài năm nữa. Giữa năm ngoái, do dịch Covid-19 bùng phát khiến việc di chuyển bất tiện, tôi gửi tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng, vừa hết hạn và rút tiền về từ đầu tháng 7 năm nay.

Do lạm phát cao, tôi định mang tiền đầu tư để tránh trượt giá nhưng khảo sát thấy chứng khoán, căn hộ... kênh nào cũng khó khăn nên muốn bỏ tiền vào đất nền. Thế nhưng tôi hơi lo thị trường hiện không có thanh khoản, mua dễ nhưng bán khó.

Xin chuyên gia tư vấn giúp với số vốn 2 tỷ đồng tôi nên tạm giữ chờ cơ hội hay quyết định đầu tư từ bây giờ? Nếu chờ cơ hội, tôi nên chờ trong bao lâu? Còn nếu đầu tư, tôi nên chọn loại hình bất động sản nào và khu vực nào tối ưu? Tôi nên có chiến lược gì để mua được giá tốt?

Thanh Tùng, huyện Nhà Bè, TP HCM

Chuyên gia trả lời:

Bạn đang có 2 tỷ đồng tiền mặt trong thời điểm lạm phát cao, thị trường bất động sản đang khát vốn là một lợi thế rất lớn. Tuy có những mặt thuận lợi đáng kể, bạn không nên chủ quan, đừng vội vàng ra quyết định đầu tư. Bởi lẽ đây là thời điểm rất nhạy cảm, thị trường đứng trước nhiều biến động, nên chậm ra quyết định để tập trung quan sát các cơ hội.

Việc đầu tư bất động sản hiện nay cần cân nhắc 3 nhóm yếu tố. Thứ nhất, giao dịch thị trường đang chậm lại, giá bán thứ cấp có xu hướng giảm nhẹ, nhất là ở vùng xa. Thứ hai, ngân hàng đang siết tín dụng bất động sản. Thứ ba, lãi suất vay có xu hướng tăng lên trong thời gian tới. Từ 3 yếu tố này, cộng với quan sát diễn biến thị trường thứ cấp (nhà đầu tư mua đi bán lại) khá yếu từ tháng 3 đến giữa tháng 7, có thể giá bất động sản trên thị trường đầu tư lẫn đầu cơ sẽ tiếp tục điều chỉnh trong các tháng cuối năm 2022.

Hiện nay lạm phát rất cao trên toàn cầu và có thể kéo theo chu kỳ suy thoái. Tuy tỷ lệ lạm phát tại Việt Nam thấp hơn mặt bằng chung của thế giới, tác động của lạm phát rất mạnh mẽ đến tâm lý thị trường tài chính. Điều này dẫn đến những làn sóng dịch chuyển vốn, tái cấu trúc vốn đáng kể của giới đầu tư (trong đó có giới đầu tư địa ốc) trong thời gian tới. Bất động sản là một trong những kênh trú ngụ cho các dòng vốn thời lạm phát. Khả năng chống trượt giá của tài sản liền thổ (gắn liền với đất) gồm có: nhà phố, biệt thự, đất nền luôn cao hơn so với phần còn lại của thị trường (chung cư, officetel, condotel).

Vì vậy, với 2 tỷ đồng tiền mặt, nếu quyết định đầu tư bạn nên nhắm đến bất động sản liền thổ. Bạn có lên kế hoạch ưu tiên đất nền là bước đi hợp lý. Lợi nhuận trung bình của đất nền luôn dao động quanh biên độ 15% một năm, tức cao hơn lãi suất gửi tiết kiệm ngân hàng. Trong nhóm bất động sản liền thổ, đất nền có giá "mềm" hơn so với nhà phố và biệt thự, do không cần bỏ thêm chi phí để tạo dựng các tài sản trên đất. Giá trị tài sản không quá cao cũng là một lợi thế đáng kể khi bạn cần thanh khoản (bán ra để chốt lời hoặc thu hồi dòng tiền về).

Mặt khác, đầu tư vào đất nền cũng giảm thiểu được các lo ngại về việc nhà xuống cấp, không cần phải bảo trì, bảo dưỡng. Tuy nhiên, khi chọn phân khúc đất nền, đòi hỏi bạn phải đầu tư dài hạn đôi ba năm mới tối ưu được lợi nhuận đồng thời đây cũng là kênh yêu cầu phức tạp về pháp lý và điều kiện kết nối hạ tầng phải thông suốt.

Bạn nên có sự chuẩn bị hoặc có sự tư vấn đáng tin cậy về pháp lý của tài sản, đồng thời đi khảo sát kỹ quãng đường di chuyển đến khu đất trước khi chọn mặt gửi vàng. Khi đã xác định được các thông tin trên, bạn nên cân nhắc chọn lựa đất thuộc khu dân cư hiện hữu, đất thuộc khu dân cư phục vụ công nghiệp hoặc đất có vị trí tiếp giáp với hai khu vực này trong bán kính 1,5-2 km.

Chiến lược mua hàng 6 tháng cuối năm dành cho bạn là không vội, chậm mà chắc. Trước mắt, bạn nên dành thời gian 30 ngày để xác định lựa chọn vùng để đầu tư, nên đi thực địa để khảo sát nếu có điều kiện di chuyển. Tiếp theo là 15-30 ngày chọn sản phẩm, vị trí cụ thể. Khi đã xong hai bước cơ bản, bạn có thể bắt đầu quá trình thương lượng, mặc cả. Từ tháng 2 đến tháng 6, mức giảm giá chào bán trên thị trường thứ cấp đạt trung bình trên dưới 10%. Từ tháng 7 đến cuối năm 2022, do tác động của việc kiểm soát tín dụng, nhiều khả năng biên độ điều chỉnh giá chào bán trên thị trường đầu tư mua đi bán lại có thể nới rộng hơn so với đầu năm.

Bạn có thể đề nghị giảm giá 30%, sau đó 25% và hạ xuống biên độ điều chỉnh 20%. Dự báo trong 6 tháng cuối năm, thị trường thứ cấp có rất nhiều nhà đầu tư xả hàng do ngộp tài chính hoặc muốn phân bổ lại dòng vốn. Vì vậy, bên mua nên mạnh dạn ngã giá. Bạn có thể chốt deal giảm 15-20% là mức giảm khả thi. Tháng 11-12 xuống tiền mua tài sản là thời điểm có thể đạt được giá tốt nhất trong năm 2022.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa