Hàng xóm làm nhà, đào đất rất sâu để làm hầm. Một đêm mưa lớn hai nhà bên cạnh nghiêng rồi đổ sập. Giờ nhà bị đổ đòi bồi thường thế nào?

Bạn đọc Trần Phương, TP.HCM.

GS.TS Đỗ Văn Đại (Trường đại học Luật TP.HCM) tư vấn về việc bồi thường như sau:

Đây là trường hợp bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng do công trình xây dựng gây ra và tòa án vẫn thường cho bồi thường thiệt hại trong những trường hợp tương đồng với hoàn cảnh được nêu. 

Xoay quanh tình huống trên, có 4 vấn đề pháp lý cần lưu ý: Căn cứ làm phát sinh trách nhiệm bồi thường, người chịu trách nhiệm bồi thường, thiệt hại được bồi thường và mức bồi thường.

* Căn cứ làm phát sinh trách nhiệm bồi thường

Theo điều 605 Bộ luật Dân sự năm 2015, "chủ sở hữu, người chiếm hữu, người được giao quản lý, sử dụng nhà cửa, công trình xây dựng khác phải bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình xây dựng khác đó gây thiệt hại cho người khác". 

Quy định này áp dụng cho thiệt hại do "công trình xây dựng" gây ra. 

Trên tinh thần Bộ luật Dân sự năm 2015 như vừa nêu, việc đào sâu để làm hầm dẫn tới thiệt hại cho hai căn nhà bên cạnh thuộc phạm vi điều chỉnh của quy định vừa nêu nên làm phát sinh trách nhiệm bồi thường thiệt hại do công trình xây dựng gây ra.

Theo khoản 3, điều 584 Bộ luật Dân sự năm 2015, "trường hợp tài sản gây thiệt hại thì chủ sở hữu, người chiếm hữu tài sản phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại, trừ trường hợp thiệt hại phát sinh theo quy định tại khoản 2 điều này". 

Ở đây, tài sản (trong đó có công trình xây dựng) gây thiệt hại không làm phát sinh trách nhiệm bồi thường thiệt hại khi thuộc trường hợp nêu tại khoản 2, điều 584 Bộ luật Dân sự năm 2015, tức khi thuộc "trường hợp thiệt hại phát sinh là do sự kiện bất khả kháng hoặc hoàn toàn do lỗi của bên bị thiệt hại". 

Trong tình huống trên, có việc trời mưa nhưng việc trời mưa trong bối cảnh này không được coi là bất khả kháng nên trách nhiệm bồi thường thiệt hại vẫn phát sinh.

* Chủ thể chịu trách nhiệm bồi thường

Với quy định trên, "chủ sở hữu, người chiếm hữu, người được giao quản lý, sử dụng" chịu trách nhiệm bồi thường. Ở đây, thông thường ai là chủ sở hữu công trình xây dựng là nguyên nhân dẫn đến thiệt hại cho nhà bên cạnh thì người đó chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại.

Ngoài chủ sở hữu công trình xây dựng ra, Bộ luật Dân sự năm 2015 còn quy định "khi người thi công có lỗi trong việc để nhà cửa, công trình xây dựng khác gây thiệt hại thì phải liên đới bồi thường" (điều 605). 

Như vậy, nếu đơn vị thi công mà "có lỗi" trong việc để công trình xây dựng gây thiệt hại cho nhà liền kề, chủ sở hữu và đơn vị thi công phải liên đới bồi thường thiệt hại. Lúc này, người bị thiệt hại có thể yêu cầu chủ sở hữu hay đơn vị thi công hay cả hai cùng lúc phải bồi thường toàn bộ thiệt hại.

* Về thiệt hại được bồi thường

Trong tình huống nêu trên, không có thiệt hại về người mà chỉ có thiệt hại về tài sản. Do đó, cần áp dụng điều 589 Bộ luật Dân sự về bồi thường thiệt hại do tài sản bị xâm phạm.

Lúc này, người bị thiệt hại được bồi thường "chi phí hợp lý để ngăn chặn, hạn chế và khắc phục thiệt hại". Do đó, nếu người bị thiệt hại phải bỏ ra chi phí để dọn dẹp, để xây lại căn nhà thì chi phí này được bồi thường (nếu chi phí đó phù hợp với mức chi phí trung bình tại nơi có thiệt hại).

Bên cạnh đó, điều luật trên còn cho bồi thường "lợi ích gắn liền với việc sử dụng, khai thác tài sản bị mất, bị giảm sút". Ở tình huống nêu trên, nhà bị nghiêng và bị sập nên người bị thiệt hại bị mất hay giảm sút việc khai thác, sử dụng tài sản là căn nhà nên lợi ích từ việc khai thác, sử dụng bị mất, giảm được bồi thường. 

Trong thực tiễn, tòa án thường tính lợi ích của việc khai thác, sử dụng bị mất, giảm dựa vào giá thuê tài sản tương tự ở cùng địa điểm để trị giá lợi ích bị mất, giảm bằng tiền. Nếu sau khi nhà bị nghiêng và sập, chủ nhà phải đi thuê nơi khác để ở, khoản tiền thuê này là căn cứ để xem xét mức bồi thường, nhất là khi tài sản thuê tương đồng với nhà không còn được sử dụng nữa.

* Về mức bồi thường

Theo khoản 1, điều 585 Bộ luật Dân sự năm 2015, "thiệt hại thực tế phải được bồi thường toàn bộ". Do đó, người có nhà bị nghiêng và sập có thiệt hại bao nhiêu thì được bồi thường bấy nhiêu. 

Tuy nhiên, trong thực tiễn xét xử, tòa án vẫn thường đánh giá yếu tố là nhà bị hư hỏng có kết cấu và xây dựng như thế nào để xem xét mức bồi thường trên thực tế. Chẳng hạn, nếu nhà bị thiệt hại có kết cấu không bền vững và công việc của hàng xóm chỉ là một trong các nguyên nhân dẫn đến tổng thiệt hại thì tòa án có thể cân nhắc về tổng mức bồi thường thiệt hại trong thực tế (người có nhà bị nghiêng, sập chưa chắc đã được bồi thường toàn bộ thiệt hại).

Trên đây là hướng giải quyết theo quy định của pháp luật. Thực tế, quan hệ dân sự cốt ở hai bên nên các bên có thể thương thảo với nhau về việc bồi thường. 

Hy vọng rằng thiệt hại trong quan hệ láng giềng như tình huống trên nên được giải quyết trên cơ sở thỏa thuận, không cần đến sự can thiệp của tòa án.