Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (DXS FERI) vừa công bố Báo cáo Nghiên cứu thị trường quý 2 và 6 tháng đầu năm 2023, cho thấy bức tranh của thị trường bất động sản tiếp tục giậm chân tại chỗ.

6 tháng đầu năm 2023, thị trường bất động sản Việt Nam tồn tại những thách thức lớn, từ những tác động bất lợi của tình hình kinh tế, chính trị, tài chính toàn cầu và trong nước, đến việc pháp lý BĐS vẫn còn bị thắt chặt, chưa có biện pháp cụ thể để tháo gỡ vướng mắc pháp lý. Niềm tin thị trường vẫn chưa phục hồi mạnh khiến các bên tham gia thị trường đều gặp khó khăn.

Nguồn cung BĐS mới gần như không có

Xét về nguồn cung bất động sản, nguồn cung mới tại Hà Nội và Tp.HCM giảm lần lượt 89% tại Tp.HCM và 91% Hà Nội so với năm trước. Theo đó, số lượng dự án mới được mở bán cũng giảm sâu. Nguồn cung hiện hữu chủ yếu đến từ các dự án đã triển khai nhiều năm trước, chiếm đến khoảng 90% tổng nguồn cung sơ cấp tại các vùng trọng điểm.

Tại Hà Nội và các vùng lân cận không có nhiều dự án ra được hàng, loại hình căn hộ chiếm ưu thế thị trường Hà Nội, đa số từ các dự án nhỏ lẻ, các dự án đã giao nhà hiện hữu, trong 6 tháng đầu năm 2023 nhìn chung toàn thị trường giao dịch chậm.

Tại Tp.HCM, giỏ hàng sơ cấp phần lớn đến từ loại hình sản phẩm căn hộ khu Đông Tp.HCM, giảm 70% so với cùng kỳ năm ngoái. Tại địa bàn Tp.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An ghi nhận nguồn cung căn hộ đều hạn chế, chủ yếu đều đến từ giai đoạn tiếp theo của các dự án cũ.

So sánh hai thị trường lớn là Hà Nội và Tp.HCM, nguồn cung mới căn hộ ghi nhận giảm rất sâu. Tại Hà Nội chỉ đạt khoảng 500 sản phẩm, giảm 91% theo năm, chủ yếu đến từ các dự án nhỏ lẻ nhằm thăm dò thị trường. Tp.HCM đạt khoảng 1.800 sản phẩm, giảm 89% theo năm.

Cả hai khu vực đều ghi nhận giá bán bình quân sơ cấp căn hộ tăng, với Hà Nội từ 42-55tr/m2, tăng 3 – 5% theo năm; với Tp.HCM từ 60-80tr/m2, tăng 2 – 3% theo năm. Tỉ lệ hấp thụ sản phẩm căn hộ tại Hà Nội đạt khoảng 15%, nổi bật với sự quan tâm của khách hàng nước ngoài.

Tỉ lệ hấp thụ sản phẩm căn hộ tại Tp.HCM khoảng 20%, trong đó các dự án mới như Elysian, The Avatar, 9x An Sương có tỉ lệ hấp thụ ở mức 50% - 60%.

Tại thị trường miền Trung cũng không có nhiều tín hiệu tích cực hơn khi nguồn cung chủ yếu đều đến từ các dự án hiện hữu, không có dự án mới.

Khu vực miền Tây đang hạn chế nguồn cung loại hình căn hộ thương mại, tuy nhiên, dự kiến sẽ có nguồn cung căn hộ thương mại tại khu vực này từ cuối năm 2023.

Xét chung toàn thị trường, tỉ lệ hấp thụ chung vào khoảng 10 - 15%, trong đó: miền Bắc hấp thụ được cao nhất, ở mức 15 – 20%; miền Trung và miền Tây có tỉ lệ hấp thụ rất thấp, chỉ khoảng 5%; còn khu vực Tp.HCM và các tỉnh lân cận tỉ lệ hấp thụ dao động quanh mức 10 – 20%.

“Những khó khăn kéo dài từ cuối năm 2022 đến nửa đầu 2023 được phản ánh rõ rệt qua các chỉ báo nguồn cung mới khan hiếm và tỉ lệ hấp thụ rất thấp. Cụ thể, sau 6 tháng đầu năm, nguồn cung chung vẫn giảm trên mức 50 – 60%, giá bán bình quân giảm 20 – 30%, tỉ lệ hấp thụ toàn thị trường đạt 10% - 15%”, DXS FERI nhận định.

Số lượng doanh nghiệp BĐS giải thể tăng mạnh

Trong 6 tháng đầu năm, nhóm doanh nghiệp bất động sản nằm trong nhóm có tỉ lệ doanh nghiệp giải thể cao nhất, tăng tới 30,4% nhưng lại có số lượng doanh nghiệp thành lập mới thấp nhất cả nước (61,4% theo năm).

Theo DXS FERI, thị trường bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2023 vẫn tiếp tục tồn tại những thách thức lớn, trong đó vướng mắc pháp lý được xem là điểm nghẽn của thị trường nhiều năm qua vẫn chưa có biện pháp cụ thể để tháo gỡ.

Buôn bán ế ẩm khiến cả chủ đầu tư và các sàn giao dịch đều rơi vào tình trạng hết sức khó khăn. Đến cuối tháng 6/2023, số lượng môi giới trên thị trường bất động sản đã giảm 60% - 70% so với cuối năm 2023.

Theo một khảo sát của DXS FERI đối với các cá nhân môi giới đang hoạt động tại các sàn môi giới, kết quả cho biết 71% môi giới sẽ tiếp tục bám trụ với nghề, 19% người được hỏi trả lời rằng hoạt động nghề môi giới bất động sản song song với việc tìm thêm công việc khác để ổn định cuộc sống, 10% môi giới dự kiến sẽ chuyển sang ngành khác.

Đối với 480 mẫu khảo sát nhân viên môi giới bất động sản đã nghỉ việc thì chỉ có đến 52% không có ý định trở lại ngành bất động sản trong năm 2023, 36% sẽ quay trở lại khi thị trường hồi phục.

Phía FERI cho biết, khi lượng lớn môi giới rời thị trường cũng là lúc các chủ đầu tư phải “tung chiêu” tìm người bán hàng. Cách mà các chủ đầu tư thực hiện là tung ra các chính sách đặc biệt nhằm thu hút môi giới như tăng phí môi giới, tăng thưởng nóng, mở rộng điều kiện nhận thưởng, tăng chi phí marketing và chăm sóc khách hàng, chi thanh toán phí dịch vụ môi giới hàng tuần hoặc chi ngay trong vòng 48 giờ sau đối chiếu giao dịch.

Kịch bản 6 tháng cuối năm

Nhận định về thị trường 6 tháng cuối năm, DXS – FERI tiếp tục đưa ra 3 kịch bản, gồm: Kịch bản lý tưởng (Nguồn cung tăng, lãi suất giảm mạnh về mức dưới 10 – 12%, giá bán tăng nhẹ, tỉ lệ hấp thụ tăng khá từ 40 – 50%);

Kịch bản kỳ vọng (Nguồn cung tăng nhẹ, lãi suất giảm nhẹ về quanh mức 11 – 13%, giá bán đi ngang, trong khi tỉ lệ hấp thu tăng 20 – 30%) và kịch bản thách thức (Nguồn cung sẽ tiếp tục giảm thêm từ 20 – 30%, lãi suất tiếp tục giữ ở mức cao >14%, giá bán giảm từ 10 – 20%).

Tuy nhiên, viện nghiên cứu của Đất Xanh cũng đã loại trừ ngay từ đầu kịch bản lý tưởng vì không khả thi trong thời gian tới. Thị trường chỉ còn trông đợi vào sự chuyển biến từ kịch bản thách thức dịch chuyển dần lên kịch bản kỳ vọng và kết quả rõ ràng hơn dự kiến sẽ được nhìn thấy vào nửa đầu năm 2024.

“Có nhiều chỉ báo cho thấy niềm tin thị trường sẽ dần quay trở lại từ cuối năm 2023, đầu năm 2024 khi các chính sách của Chính phủ sẽ bắt đầu phát huy tác dụng cũng là động lực cho giai đoạn tiếp theo của thị trường”, chuyên gia của DXS – FERI nhận định.