Các tòa nhà zombie

Flatiron là một trong những tòa nhà chọc trời đầu tiên cũng như biểu tượng kiến trúc của thành phố New York. Tuy nhiên, nó đã gần như không có người thuê trong 4 năm qua.

Vào năm 2019, khi thị trường bất động sản văn phòng tại New York vẫn còn nóng, Macmillan - một đơn vị xuất bản lớn đã trả mặt bằng tại Flatiron. Và chẳng ai ngờ, việc thiếu hụt 1.100 nhân viên của gã khổng lồ xuất bản lại là hồi chuông “báo hiệu” cho sự suy tàn của tòa nhà lịch sử. Được biết, tỷ lệ văn phòng trống tại New York đã tăng vọt lên mức kỷ lục 22,7%.

Kế hoạch ban đầu của chủ sở hữu Flatiron là cho công ty Knotel thuê toàn bộ không gian - sau đó họ sẽ tiến hành cải tạo mở rộng và mở hàng loạt văn phòng linh hoạt để cho thuê lại. Tuy nhiên, chính Knotel lại phá sản, công ty này đã gặp khó khăn trong việc trả tiền thuê khi làm việc tại nhà trở thành xu hướng.

Theo thông tin gần nhất, sau một số thỏa thuận không thành về kế hoạch tân trang, Flatiron - tòa nhà lịch sử của New York đang được bán đấu giá với mức giá khởi điểm là 40.000 USD.

Tuy nhiên, Flatiron cũng đã chỉ ra vấn đề mà thị trường bất động sản hàng đầu thế giới đang gặp phải - quá nhiều các tòa nhà zombie. Theo thống kê, số lượng các tòa nhà văn phòng trống không “vật vờ” tại New York đang gia tăng mạnh.

Michael Cohen, một chuyên gia với thâm niên 40 năm trong ngành bất động sản tại New York kiêm giám đốc điều hành công ty Williams Equities cho biết các “tòa nhà zombie” đang mọc lên khắp thành phố.

Tòa nhà zombie là tình trạng các tòa nhà trống, không có ai thuê khiến hoạt động tổng thể trững lại. Đồng thời, các chủ nhà của những bất động sản này thường không thể trang trải nổi chi phí.

Cohen nhận định: “Bất kỳ tòa nhà nào mua trong khoảng 5 năm trước đại dịch đều có khả năng trở thành các tòa nhà zombie. Và thậm chí là những tòa 10 năm đổ lại”.

Số lượng ngày càng tăng đó đã khiến cuộc khủng hoảng bất động sản thương mại, cụ thể là văn phòng càng trở nên trầm trọng.

Áp lực từ các khoản nợ ngân hàng, tín dụng giảm và xu hướng làm việc từ xa đã khiến các chủ sở hữu rơi vào tình huống khó xử khi khó có thể đòi được tiền thuê. Hay thậm chí, họ không thể trang trải các chi phí của bất động sản đó.

Tại sao “zombie” lan rộng khắp thị trường?

Bất động sản văn phòng - danh mục “màu mỡ” được các nhà đầu tư sành sỏi như Nuveen và SL Green tin dùng lại đang trở thành những “zombie”.

Một trong những yếu tố khiến thị trường này “ảm đạm” là bởi chi phí tổng thể để sở hữu rất đắt đỏ. Theo BI, các tòa nhà văn phòng tại New York trung bình có giá giao động khoảng 2000 USD/m2 (khoảng hơn 47 triệu đồng/m2). Chưa hết, họ còn tốn rất nhiều chi phí để cải thiện không gian cho người thuê cũng như phí môi giới, pháp lý và các phụ phí khác.

Chưa hết, theo công ty JLL, cứ 4 tòa nhà văn phòng ở Manhattan thì có 1 tòa bị định giá thấp hơn giá bán lần cuối. Khu vực này đã ghi nhận khoản lỗ 75,8 tỷ USD đối với hơn 380 tòa nhà và có thể đây mới chỉ là sự khởi đầu.

Đưa “zombie” trở lại cuộc sống

Không giống như trong phim, các tòa nhà “zombie” không tồn tại mãi mãi. Để khắc phục, có thể chuyển đổi các tòa nhà văn phòng thành căn hộ. Tuy nhiên, điều này gặp nhiều khó khăn khi chủ nhà không thể chi trả thêm các khoản chi phí xây dựng chuyển đổi đắt đỏ. Ngoài ra, có một cách khác để hồi sinh các tòa nhà zombie là chủ nhà tăng vốn chủ sở hữu của họ.

Bên cạnh đó, cũng có một số chủ sở hữu văn phòng như Blackstone hay RXR đã không trả được nợ nên đã trả lại ngân hàng sau khi những người thuê nhà bỏ trốn.

“Trao lại chìa khóa” cho các đơn vị cho vay cũng là một chiến lược khôn ngoan. Vào tháng 3/2023, tập đoàn Chetrit đã để lại tòa nhà 850 Third Ave cho đơn vị cho vay HPS Investment Partners với giá 266 triệu USD, giảm khoảng 150 triệu USD (gần 40%) so với giá mua vào năm 2019. Chetrit đã tái cấp vốn 320 triệu USD cho tòa nhà vào tháng 10/2021 cùng khoản nợ cấp cao 220 triệu USD với HPS.

HPS đang hy vọng cứu vãn khoản đầu tư của mình bằng cách tự thuê mặt bằng. Họ cũng đặt cược rằng việc cải tạo cũng như tọa lạc tại vị trí gần với trung tâm đi lại Grand Central Terminal sẽ thu hút những người thuê tiềm năng - những công ty đang cố gắng “kêu gọi” nhân viên của mình quay lại văn phòng. Nếu thành công, tòa nhà zombie này sẽ là một minh chứng rằng thị trường này có thể “trở về từ cõi chết”.

Tham khảo BI