Cùng với việc chờ được cấp sổ cho căn hộ dịch vụ du lịch (condotel), một phần tổ hợp Cocobay Đà Nẵng đã được Đà Nẵng chấp thuận cho chuyển thành chung cư, khiến dư luận lo ngại về tình trạng quá tải hạ tầng tại những dự án được chuyển đổi này.

Trước đó, 4 tòa tháp với hàng ngàn căn hộ du lịch (condotel) của dự án Times Square Đà Nẵng cũng đã được cơ quan chức năng TP Đà Nẵng cho chuyển đổi sang chung cư.

Mật độ dân cư lớn, áp lực lên hạ tầng

Như Tuổi Trẻ đã thông tin, 4 tòa tháp condotel CT1, CT2, CT3 và CT7 của dự án Times Square Đà Nẵng đã được UBND TP Đà Nẵng ký quyết định cho phép chuyển đổi từ đất thương mại dịch vụ sang đất ở đô thị, đồng thời giao cơ quan chức năng và chủ đầu tư xác định lại giá đất theo mục đích xây nhà chung cư và thời hạn sử dụng đất sau chuyển đổi để nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.

Theo ghi nhận, các tòa tháp này đã xây dựng hoàn thiện phần thô, có quy mô từ 30-50 tầng với hàng ngàn căn hộ, tọa lạc ngay khu vực đất vàng cạnh bãi biển Mỹ Khê, phường Phước Mỹ, quận Sơn Trà.

Trao đổi với chúng tôi, kiến trúc sư Phạm Phú Bình, phó chủ tịch Hiệp hội Tư vấn xây dựng Việt Nam, cho rằng việc chuyển đổi xuất phát từ thực tế khó khăn của các chủ đầu tư condotel thời gian qua, nhưng cũng gây ra tâm lý lo ngại sẽ tập trung mật độ dân cư quá lớn, tạo áp lực lên hạ tầng đô thị và phát triển kinh tế - xã hội. 

Theo ông Bình, do trước đây chưa có các quy định pháp luật liên quan đến các dự án condotel nên chưa giải quyết được vấn đề chủ sở hữu.

Việc chuyển sang chung cư sẽ thuận lợi cho chủ đầu tư về vấn đề chủ sở hữu, có sổ nên dễ mua bán, nhanh hoàn vốn, giải tỏa được áp lực về vốn. Tuy nhiên, ông Bình cho rằng việc chuyển đổi cần có sự hài hòa, nếu cho chuyển hết sang chung cư sẽ không hợp lý. 

"Với việc cho phép được cấp sổ cho condotel, sản phẩm này vẫn có cơ hội trong tương lai lâu dài. Do đó, chỉ nên cho phép chuyển đổi một phần dự án để hỗ trợ nhà đầu tư vượt qua giai đoạn khó khăn mà không gây áp lực lớn lên hạ tầng đô thị", ông Bình nói.

Nhiều chuyên gia cũng thừa nhận việc chuyển đổi này là lối thoát tốt nhất cho các dự án condotel, giúp đưa công trình đi vào hoạt động, cứu doanh nghiệp cũng như nhà đầu tư, đồng thời tạo nguồn thu cho ngân sách. 

Dù vậy, cơ quan quản lý cần phải nghiên cứu, xem xét rất cẩn trọng các khía cạnh trước khi chấp thuận chuyển đổi. Không xét duyệt qua loa, dễ dãi để các chủ đầu tư đua nhau chuyển condotel thành chung cư, tạo ra tiền lệ xấu cho quy hoạch và phát triển đô thị.

Nguy cơ phá vỡ quy hoạch

Cũng theo các chuyên gia, cần phải xác định ngay từ đầu loại hình condotel không phải là nhà ở vĩnh viễn mà phục vụ mục đích khai thác du lịch, lưu trú ngắn hạn. Việc đầu tư condotel không yêu cầu hạ tầng đô thị, hạ tầng xã hội kèm theo cho mục đích cư trú lâu dài của người dân. Do đó, một khi chuyển đổi từ condotel sang chung cư, hình thành các đơn vị ở, sẽ có rất nhiều vấn đề phát sinh cần giải quyết.

Kiến trúc sư Hồ Phước Phương, Hội Quy hoạch phát triển đô thị TP Đà Nẵng, cho rằng chỉ nên cho phép chuyển đổi condotel thành chung cư nếu hạ tầng đô thị, hạ tầng xã hội tại khu vực đáp ứng được nhu cầu sinh sống của người dân. 

"Nếu hạ tầng chưa đáp ứng được, cần yêu cầu chủ đầu tư có phương án đầu tư thêm những hạng mục này. Việc chuyển đổi có thể thực hiện thí điểm, từng phần để đánh giá tác động tới đô thị thay vì ồ ạt chuyển đổi một lúc", ông Phương đề nghị.

Trong khi đó, kiến trúc sư Nguyễn Cữu Loan, phó chủ tịch thường trực kiêm tổng thư ký Hội Quy hoạch phát triển đô thị TP Đà Nẵng, khuyến cáo rằng không nên khuyến khích giải pháp này vì nguy cơ phá vỡ quy hoạch. 

Theo ông Loan, nếu hạ tầng đô thị một khu vực chỉ đáp ứng được cho 1.000 hộ dân, bỗng nhiên có thêm mấy ngàn nhà chung cư mọc lên, thêm hàng ngàn hộ dân vào sinh sống sẽ khó thoát cảnh quá tải, phá vỡ quy hoạch.

Chẳng hạn các vấn đề cấp thoát nước, cấp điện, trường học, nhà trẻ, bệnh viện, công viên cây xanh... sẽ trở nên thiếu hụt, quá tải. Hệ lụy là giao thông bất tiện, không gian sinh hoạt chật chội... không đáp ứng được nhu cầu sống của người dân. Việc chuyển đổi có thể mang lại nguồn thu nhỏ cho ngân sách trước mắt nhưng trong tương lai sẽ phải tốn kém đầu tư lại hạ tầng, giải tỏa, giãn dân đô thị.

"Phải đảm bảo được các hạ tầng đô thị như bệnh viện, trường học, nhà trẻ, cây xanh, công viên, bãi xe, đường giao thông... đáp ứng được nhu cầu cư dân. Phải công khai minh bạch các tiêu chí chuyển đổi để các chủ đầu tư soi vào đó mà xem xét. Không để anh này xin được thì anh kia cũng xin được, cuối cùng vỡ hết quy hoạch!", ông Loan cảnh báo.