Yếu vì thiếu

Nguồn cung giảm mạnh, nguồn cầu yếu đang khiến phân khúc nhà liền thổ tại các thị trường trọng điểm gặp khó trong quý II/2023. Dữ liệu từ các đơn vị nghiên cứu thị trường đang cho thấy khá rõ điều này.

Tại thị trường Hà Nội, theo JLL Việt Nam, quý II/2023, thị trường Nhà đất liền thổ Hà Nội tiếp tục chìm vào trạng thái “ngủ Đông” khi đa số các chủ đầu tư vẫn khóa bảng hàng trong quý này. Thị trường tiếp tục không ghi nhận dự án mở bán mới, ngoại trừ 54 căn đến từ giai đoạn mở bán tiếp theo của hai dự án nhỏ ở khu vực phía Tây Hà Nội bao gồm Rue De Charme (tên cũ: Legacy Garden) và Sunshine Capital Tây Thăng Long.

Về giá bán, JLL Việt Nam cho hay, không có nhiều thay đổi trong giá bán sơ cấp theo quý tại đa số các dự án nhà liền thổ do đa số các dự án đều đang khóa bảng hàng. Giá bán sơ cấp trung bình toàn thị trường rơi vào mức USD 7.227/m2 đất, tăng nhẹ 0,72% so với quý trước nhờ sự tăng giá của các căn shophouse mặt phố đi bộ ở dự án Rue De Charme.

Còn theo CBRE Việt Nam, trong quý II/2023, nếu cộng cả Hà Nội và Hưng Yên, thị trường cũng chỉ ghi nhận 152 căn được mở bán mới. Đây là mức mở bán mới thấp nhất ghi nhận được tại Hà Nội kể từ giai đoạn Covid-19.

Theo CBRE Việt Nam, nguyên nhân đến từ lượng hàng tồn kho còn cao và những trở ngại vĩ mô vẫn tiếp tục ảnh hưởng đến thị trường, hầu hết các đơn vị phát triển đều thận trọng với những đợt mở bán mới tiếp theo của mình. Tổng nguồn cung nhà ở gắn liền với đất mới tại Hà Nội trong nửa đầu năm nay ghi nhận hơn 1.400 căn, giảm 76% so với cùng kỳ năm ngoái.

Về nguồn cầu, CBRE Việt Nam cho biết, tốc độ bán hàng trong 6 tháng đầu năm nay duy trì ở mức thấp với chỉ 1.671 căn ghi nhận đã bán, chỉ bằng 1/5 số căn bán được trong nửa đầu năm ngoái. Trong quý II/2023, phần lớn số căn bán được đến từ các dự án đô thị lớn ở phía Đông Hà Nội.

Về giá bán, mặc dù tỷ lệ hấp thụ chậm nhưng giá bán sơ cấp nhà ở gắn liền với đất tại Hà Nội ghi nhận mức tăng 8% so với quý trước và đạt gần 195 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, nguyên nhân tăng giá chủ yếu đến từ sự điều chỉnh tăng giá bán sơ cấp của các dự án tại Hưng Yên và sự khác biệt về vị trí cũng như loại hình sản phẩm của các dự án chào bán trong quý này so với quý trước.

Ngược lại, giá bán tại thị trường thứ cấp vào cuối quý II/2023 tiếp tục xu hướng giảm kể từ quý IV/2022 nhưng với tốc độ chậm hơn. Giá thứ cấp trung bình của nhà ở gắn liền với đất Hà Nội đạt 154 triệu đồng/m2 (đã bao gồm chi phí xây dựng và chưa bao gồm VAT), giảm 1,6% so với quý trước và 13% so với mức đỉnh lập hồi quý III/2022. Một số khu vực ngoại thành gồm Gia Lâm, Mê Linh và Hoài Đức vốn ghi nhận tốc độ tăng trưởng đáng kể về giá bán thứ cấp trong giai đoạn 2021 - 2022 thì đến nay có mức giảm giá thứ cấp cao hơn so với các khu vực khác, trong khoảng 5 - 6% theo quý.

Vắng bóng dự án mở bán mới

Tại TP.HCM, theo JLL Việt Nam, trong quý II/2023, thành phố Thủ Đức (TP.HCM) tiếp tục thống lĩnh nguồn cung sơ cấp trên thị trường nhà liền thổ với khoảng 85 căn mở bán mới đến từ các dự án đã mở bán từ trước của Masterise và Đại Phúc Group. Thị trường tiếp tục chưa ghi nhận dự án mở bán mới nào trong quý này.

Về nguồn cầu, số lượng giao dịch vẫn hạn chế với chỉ 36 căn bán trong quý, khiến tỷ lệ bán trong quý giảm xuống mức 7.44% tại quý II/2023. Các sản phẩm trên thị trường sơ cấp chủ yếu là hàng tồn kho có giá trị giao dịch lớn (trên 1 triệu USD/căn) nên giao dịch càng hạn chế trong bối cảnh tâm lý thị trường thận trọng.

Riêng về giá bán, JLL Việt Nam cho hay, giá sơ cấp trung bình của các dự án nhà liền thổ tăng nhẹ 1,0% theo quý. Tuy nhiên, điều này đến chủ yếu do các dự án hiện hữu không còn áp dụng chính sách kích cầu mạnh như của quý trước. Sự biến động này chủ yếu diễn ra ở địa bàn khu Đông (Thành phố Thủ Đức) do các dự án sơ cấp tập trung ở đây.

Giá bán thứ cấp trung bình tăng nhẹ 1,0% theo quý, trong đó, khu trung tâm (CBD) vẫn ghi nhận mức tăng trưởng giá cao nhất khoảng 2,2% theo quý, trong khi khu Nam Sài Gòn tiếp tục tăng trưởng khả quan ở mức 1,9% theo quý nhờ vào nhu cầu ở thực ổn định tại những khu vực này.

Triển vọng chưa nhiều

Theo CBRE Việt Nam, trong nửa cuối năm 2023, dự kiến hơn 3.250 căn sẽ được bổ sung vào tổng nguồn cung mới về nhà ở gắn liền với đất của cả năm 2023 tại Hà Nội. Theo đó, tổng nguồn cung mở bán mới trong năm nay dự báo đạt gần 4.650 căn, khá khiêm tốn so với số liệu ghi nhận được trong quá khứ.

Đánh giá về triển vọng thị trường nhà liền thổ Hà Nội những tháng cuối năm 2023, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam Chi nhánh Hà Nội cho rằng, sự phục hồi của thị trường bất động sản nhà ở dự kiến sẽ bắt đầu từ năm 2024 khi thị trường có thêm thời gian để thích ứng với những thay đổi gần đây về chính sách cũng như có thể tiếp cận nguồn vốn tốt với mức lãi suất hợp lý hơn.

Với thị trường TP.HCM, bà Trang Lê, Giám đốc cấp cao khối Tư vấn và Nghiên cứu JLL Việt Nam cho rằng hai quý cuối năm, bức tranh thị trường vẫn sẽ chưa được cải thiện nhiều. Phân khúc nhà liền thổ dự kiến chào đón khoảng 300 căn đến từ hai dự án mở bán mới ở Thành phố Thủ Đức và Quận Bình Tân. Nguồn cầu tương ứng với nguồn cung và được dự đoán ở mức thấp tương tự như giai đoạn 6 tháng đầu năm.

Về giá bán, tốc độ tăng trưởng giá có khả năng tiếp tục bị cản trở bởi tâm lý mua cẩn trọng trong bối cảnh kinh tế còn nhiều bất ổn và một số chủ đầu tư tung ra các chương trình bán hàng ưu đãi để kích cầu.