Chung cư đang được xây dựng ở TP Thủ Đức, TP.HCM (ảnh chụp trưa 18-7) - Ảnh: QUANG ĐỊNH
Nhiều chuyên gia, doanh nghiệp đã khuyến nghị như vậy tại buổi tọa đàm "Mua nhà để ở - bây giờ hay đợi thêm?", do báo Tuổi Trẻ tổ chức ngày 18-7, khi cho rằng nguồn cung căn hộ giá vừa túi tiền đang khan hiếm, nhu cầu mua nhà để ở - nhu cầu thực đang rất lớn...
Vắng căn hộ dưới 25 triệu đồng/m²
Phát biểu tại buổi tọa đàm, ông Nguyễn Mạnh Khởi - phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) - cho biết nguồn cung nhà ở giảm theo từng năm, có những quý cả miền Nam chỉ có vài dự án mới hoàn thành, đặc biệt là những dự án mà sản phẩm có giá đáp ứng nhu cầu nhà ở thực.
Ông Nguyễn Mạnh Khởi (trái) - phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) - Ảnh: Q.Đ.
"Trong khi đó, có nhiều dự án mà sản phẩm được bán với giá rất cao, đem dự án ra thị trường cũng không đáp ứng nhu cầu thực vì giá cao quá, giá gấp đôi khả năng tài chính của người mua", ông Khởi nói.
Ông Huỳnh Thanh Khiết - phó giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM - cũng thừa nhận trong sáu tháng đầu năm, TP chỉ có 13 dự án với 14.666 căn đủ điều kiện mở bán. Trong đó, phân khúc cao cấp (trên 40 triệu đồng/m²) chiếm đến 87%, phân khúc trung cấp (dưới 40 triệu đồng/m²) giảm mạnh và căn hộ dưới 25 triệu đồng/m² "hoàn toàn vắng bóng".
Tuy nhiên, ông Khiết thừa nhận rất khó để có căn hộ chung cư với giá dưới 25 triệu đồng/m² tại thời điểm này, bởi chỉ riêng chi phí xây dựng công trình đã 11 triệu đồng/m², chưa kể chi phí khác.
Do đó, cần đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội để tăng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền.
Ông Huỳnh Thanh Khiết - phó giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM - Ảnh: Q.Đ.
Dù vậy, theo ông Khiết, với lãi suất cao hiện nay cũng rất khó cho người mua nhà, ngay cả đối với nhà ở xã hội thì chính sách hiện vẫn hạn chế về thời gian hỗ trợ, hạn mức cho vay.
Do đó, ông Khiết cho rằng cần phải kéo giảm lãi suất, cũng như thành lập quỹ hỗ trợ cho người dân mua nhà ở xã hội khắc phục những hạn chế của các chính sách hiện hành.
Theo ông Đinh Minh Tuấn, giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan, dữ liệu thống kê cho thấy nhu cầu tìm mua các căn hộ có giá dưới 40 triệu đồng/m² đang rất cao.
Tuy nhiên, căn hộ dưới mức giá này rất hiếm, hiện chỉ có một dự án tại khu đông TP.HCM đang mở bán với giá 43 triệu đồng/m². Trong khi đó, giá bán các căn hộ lại gần như không có sự thay đổi trong nửa năm qua, chỉ giảm 3-5%.
Ông Phạm Lâm - phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam - cho rằng dù thị trường thời gian qua đã có những tín hiệu tích cực hơn từ việc hạ lãi suất, doanh nghiệp đưa ra kích cầu giảm giá bán, chính sách thanh toán linh hoạt hơn nhưng vẫn rất khó về nguồn cung. Cụ thể, từ quý 2-2023, nguồn cung mới rất hạn chế, ít hơn nhiều so với cùng kỳ năm ngoái và hiếm các dự án giá thấp.
Địa phương phải tích cực gỡ vướng thủ tục
Cho rằng pháp lý đất đai chính là điều làm khổ các nhà đầu tư lẫn các cơ quan thực thi chính sách, TS Sử Ngọc Khương - giám đốc cấp cao Savills Việt Nam - cho rằng chỉ cần khơi thông về các chính sách pháp lý như tính tiền sử dụng đất, chấp thuận chủ trương đầu tư, cho dự án được xây dựng bên cạnh các chính sách về tài khóa, tiền tệ mà Chính phủ đang thực hiện sẽ tăng nguồn cung, giúp kéo giảm giá nhà.
TS Sử Ngọc Khương - giám đốc cấp cao Savills Việt Nam
Khẳng định người dân ở các đô thị lớn như TP.HCM đang có nhu cầu rất lớn về nhà ở vừa túi tiền, ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, đề nghị các cơ quan quản lý cần chung tay gỡ vướng về cơ chế, giúp thị trường tăng cung sản phẩm thuộc phân khúc này.
"Nhà nước phải rút ngắn thủ tục hành chính, bởi thủ tục càng kéo dài thì chi phí xây dựng càng đội lên, nhà đầu tư sẽ tính luôn vào giá thành. Vì vậy, thủ tục có được rút ngắn, chi phí tài chính của dự án giảm, lúc đó mới mong có được nhà ở cho người dân có nhu cầu với giá vừa túi tiền", ông Châu nói.
Ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM
Ông Trần Quốc Dũng - phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh - cũng kỳ vọng Nhà nước sẽ có các chính sách hỗ trợ về tiền sử dụng đất, thuế, phí... để doanh nghiệp chia sẻ trách nhiệm xã hội, tăng làm nhà ở thương mại vừa túi tiền.
"Chúng tôi mong muốn có sự hỗ trợ về mặt cơ chế, chính sách làm sao rút ngắn được thời gian cho các doanh nghiệp về mặt thủ tục, tháo gỡ dứt điểm khó khăn cho các doanh nghiệp, giúp tăng nguồn cung", ông Dũng kiến nghị.
Ông Trần Quốc Dũng - phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh
Trực tiếp tham gia tổ gỡ vướng của Chính phủ, ông Khởi cho rằng khó nhất là thủ tục về đất đai, nếu khơi thông được khâu này sẽ hỗ trợ cho các khâu phát triển dự án tiếp theo.
Tuy nhiên, rất nhiều vướng mắc thuộc thẩm quyền của địa phương, nên các cơ quan chức năng địa phương phải tích cực tháo gỡ thủ tục theo thẩm quyền để hỗ trợ doanh nghiệp từ việc chấp thuận chủ trương đầu tư, giao đất, tính tiền sử dụng đất... để tăng nguồn cung.
"Các địa phương mới là nơi thực hiện các thủ tục, Bộ Xây dựng đã gỡ nhiều, thậm chí có văn bản trả lời thì địa phương vẫn ngồi yên.
Do đó, các địa phương nên triển khai, không đùn đẩy lòng vòng", ông Khởi nói, đồng thời đề nghị các ngân hàng cũng cần nghiên cứu tiết giảm chi phí, hỗ trợ về lãi suất, điều kiện vay cho người mua nhà có nhu cầu ở thực, bởi lãi suất cho vay vẫn đang quá cao và việc tiếp cận vốn của doanh nghiệp và người dân còn gặp khó.
Nhiều chủ đầu tư tung ưu đãi lớn
Theo ghi nhận của chúng tôi, thời gian qua có nhiều chương trình kích cầu, chính sách bán hàng ưu đãi hấp dẫn để thu hút khách hàng. Chẳng hạn, với dự án Essensia Sky (đường Nguyễn Hữu Thọ, huyện Nhà Bè), Công ty CP địa ốc Phú Long đã tung ra chính sách "mua nhà nhẹ vốn".
Theo đó, khách hàng chỉ cần thanh toán 30% giá trị căn hộ trong vòng ba năm cho đến khi nhận nhà và được HDBank cam kết hỗ trợ cho vay đến 80% giá trị hợp đồng với thời gian vay tối đa là 35 năm, ân hạn nợ gốc, miễn lãi suất tối đa 24 tháng cùng nhiều ưu đãi khác.
Ông Trần Quốc Dũng cũng cho biết từ đầu năm đến nay, Hưng Thịnh đã đưa ra nhiều chính sách kích cầu tốt nhất từ trước đến nay, như giãn tiến độ thanh toán 5-7 năm, giảm tỉ lệ đóng tiền cọc xuống còn 4-6% thay vì 10% như trước, ngoài ra còn giảm lãi suất, hỗ trợ lãi suất cho người mua đến 4 năm thông qua tài trợ của ngân hàng...
Với dự án Lumière Boulevard tại TP Thủ Đức, theo chủ đầu tư là Masterise Homes, khách hàng chỉ trả 50% trong 3 năm và nhận nhà ở ngay, 10 tháng tiếp theo mỗi tháng trả 5%, tặng gói nội thất... Khách cũng có thể vay đến 80% với các ưu đãi như ân hạn nợ gốc đến 38 tháng, hỗ trợ lãi suất 0% trong 14 tháng, tặng 12 tháng phí quản lý, voucher nội thất lên đến 500 triệu đồng…
Khi nào xuống tiền?
Theo nhiều chuyên gia, với những người có nhu cầu mua nhà để ở thực, bất cứ lúc nào cũng có thể xuống tiền. Và với xu hướng giá nhà ngày càng tăng do chi phí tài chính bị đội lên vì thủ tục kéo dài, tiền sử dụng đất luôn có xu hướng tăng, việc mua nhà vừa túi tiền tại thời điểm này là thích hợp.
Theo ông Lê Hữu Nghĩa (tổng giám đốc Công ty Lê Thành), rất khó để biết đâu là đáy của thị trường, song nếu có tài chính, khách hàng nên mua nhà có sẵn, được bán lại trên thị trường thứ cấp, bởi nhiều căn hộ được rao bán với giá bằng hoặc thấp hơn giá chủ đầu tư. Với sản phẩm của những dự án đang phát triển, ông Nghĩa cho rằng người mua cân nhắc theo các tiêu chí của mình.
Ông Võ Hồng Thắng - giám đốc mảng dịch vụ tư vấn và phát triển dự án (DKRA Group) - cũng cho rằng với nhiều ưu đãi đang được chủ đầu tư áp dụng, người mua có tiềm lực tài chính, đảm bảo thu nhập có thể tận dụng cơ hội để mua nhà.
Chung cư đang được xây dựng ở TP Thủ Đức, TP.HCM (ảnh chụp trưa 18-7) - Ảnh: QUANG ĐỊNH
Giảm lợi nhuận để hạ giá nhà
Cũng tại buổi tọa đàm, ông Trần Quốc Dũng - phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh - cho hay các chủ đầu tư cũng đã "thắt lưng buộc bụng" nhằm kéo giảm giá thành sản phẩm xuống mức thấp nhất, với lợi nhuận của doanh nghiệp này vào thời điểm hiện nay chỉ từ 7-10%.
Theo ông Dũng, trong cơ cấu giá thành sản phẩm, ngoài chi phí rất lớn để thỏa thuận chuyển nhượng, bồi thường đất, chi phí lãi vay và tiền sử dụng đất cũng làm giá thành sản phẩm bị đội lên rất cao, chưa kể nhiều chi phí không tên khác.
Trong khi đó, việc tính tiền sử dụng đất cũng là vấn đề gây đau đầu với các chủ đầu tư, chỉ cần có một điều chỉnh quy hoạch cũng buộc phải tính lại tiền sử dụng đất.
Và theo ông Dũng, "ẩn số" nằm ở việc tính lại tiền sử dụng đất này khiến nhiều doanh nghiệp đều gặp khó, nhất là việc xác định thời điểm tính lại là từ mốc giao đất, điều chỉnh chủ trương đầu tư hay điều chỉnh quy hoạch.
Chưa hết, quy trình thủ tục kéo dài cũng khiến chi phí tài chính - lãi vay của dự án bị đội lên rất nhiều. Thủ tục càng kéo dài, chi phí tài chính của dự án càng bị đội lên.
Do đó, để giảm được giá thành, theo ông Dũng, doanh nghiệp này phải chấp nhận hy sinh lợi nhuận, thậm chí hy sinh lợi nhuận của nhiều năm về trước để ra được giá bán tốt nhất giúp tạo sự hấp thụ cho thị trường.
"Chúng tôi hy sinh lợi nhuận cả 10 năm trước để cấu thành giá bán hiện nay, thậm chí chấp nhận cắt lỗ để làm sao bán được, tạo ra giao dịch, tạo tính thanh khoản và duy trì hoạt động của các công ty trong tập đoàn", ông Dũng nói.
Ông Lê Hữu Nghĩa - tổng giám đốc Công ty Lê Thành - cũng cho rằng do thủ tục kéo dài không chỉ khiến chi phí tài chính, thậm chí là tiền sử dụng đất bị đội lên, mà còn khiến nguồn cung trên thị trường không đáp ứng được nhu cầu.
Do đó, để kéo giảm giá nhà, ông Nghĩa cho rằng chỉ cần giải quyết pháp lý nhanh, doanh nghiệp ào ào tung căn hộ ra thị trường, tự động giá sẽ hạ mà không cần điều tiết.
"Nếu nguồn cung dồi dào, doanh nghiệp có muốn bán cao cũng chẳng ai mua, do đó Nhà nước chỉ cần giúp giùm về duyệt dự án thôi. Ngay cả doanh nghiệp cũng sẽ không đặt lợi nhuận mong muốn cao nữa vì thay vì 5 năm làm dự án, nay chỉ 3 năm thì chủ đầu tư tự động hạ lợi nhuận thôi", ông Nghĩa nói.
Chính sách phức tạp làm giảm nguồn cung, giá nhà tăng liên tụcTheo các chuyên gia, một trong những nguyên nhân chính dẫn đến giá nhà tăng liên tục thời gian qua là nguồn cung căn hộ hạn chế. Do chính sách phức tạp, kéo dài khiến các chủ đầu tư rất khó triển khai dự án, đưa sản phẩm ra thị trường.