Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa có văn bản kiến nghị với Chính phủ, Quốc hội... chỉnh sửa một số điểm trong Dự thảo nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 44/2014/NĐ-CP (viết tắt là dự thảo).

Theo HoREA, tại Điều 4 của dự thảo quy định 3 phương pháp định giá đất gồm: phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp hệ số K và không còn quy định phương pháp thặng dư. 

Còn tại điểm d, khoản 3, Điều 5 quy định phương pháp hệ số K được áp dụng để định giá đất cho trường hợp: Xác định giá đất của thửa đất, khu đất mà thửa đất, khu đất có giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất dưới 200 tỉ đồng (trong các trường hợp quy định tại các điểm b và điểm d khoản 4 Điều 114, khoản 2 Điều 172 Luật Đất đai) và trường hợp tính tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê khi Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.

Hiệp hội nhận thấy quy định áp dụng phương pháp hệ số K đối với thửa đất, khu đất định giá phải có mức giá dưới 200 tỉ đồng so với bảng giá đất chưa sát thực tiễn, do đã "bỏ sót" rất nhiều dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô lớn như ở Hà Nội, TP HCM. 

Lý do là không có phương pháp định giá đất nào phù hợp để áp dụng định giá đất cho các trường hợp này. Trong đó, không thể áp dụng phương pháp so sánh hoặc phương pháp thu nhập để định giá đất nhằm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, việc áp dụng phương pháp hệ số K để xác định giá đất nhằm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất các dự án hiệu quả cần phải có 2 điều kiện chủ yếu.

Điều kiện 1 là phải xây dựng bảng giá đất theo tuyến đường để xác định chỉ số giá đất là giá đất trung bình của các giao dịch nhà đất cùng loại đã thực hiện trong một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định; hoặc phải xây dựng bảng giá đất theo khu vực là chỉ số giá đất được xác định bằng các phương pháp định giá được pháp luật công nhận. Mục tiêu trong khoảng 5 năm tới, sẽ xây dựng được "cơ sở dữ liệu giá đất đầu vào" đầy đủ, chính xác, được cập nhật kịp thời theo thời gian thực…

Điều kiện 2 là phải xây dựng "các hệ số K" phù hợp theo từng khu vực ; hoặc theo từng loại dự án bất động sản; hoặc theo hệ số sử dụng đất của dự án… Và 1 dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị có thể được điều chỉnh bởi 1 hoặc một số "hệ số điều chỉnh giá đất" để định giá đất.