Ngồi tính nhẩm với chúng tôi khi quyết định "bỏ phố về rừng" để đầu tư Homestay, Farmstay (gọi chung là nhà vườn), nhà đầu tư Lâm Phong (ngụ Tp.HCM) đã chia sẻ về quyết định táo bạo của mình khi đến với vùng đất hoang sơ Bảo Lộc (Lâm Đồng). Không phải kiểu đầu tư nhỏ lẻ 1-2 nhà vườn, thấy được tiềm năng của vùng đất này, Lâm Phong chọn cách đi mạnh mẽ hơn, kèm rủi ro cao hơn là xây nhiều sản phẩm nhà vườn, có đội ngũ chăm sóc quản lý thường xuyên để bán lại cho NĐT cá nhân.

"Tôi bắt đầu đến với quyết định này từ tháng 2/2020, khi đợt dịch Covid-19 lần đầu tiên bùng phát tại Việt Nam. Phải hơn 3 tháng bỏ hẳn Tp.HCM về đây gắn bó ăn ở tại địa phương để tìm hiểu thị trường, đối tượng khách hàng, giá cả.. tôi mới quyết định đầu tư. Nhưng trên thực tế, tôi đã đặt chân đến Bảo Lộc, Lâm Đồng để khảo sát thị trường này từ tháng 6/2019. Đến tháng 5/2020 thì bắt đầu bung sản phẩm ra thị trường. Như vậy, tính đến nay đã được 2 năm phát triển dòng sản phẩm nhà vườn tại thị trường Bảo Lộc", nhà đầu tư Lâm Phong chia sẻ.

Theo cách nói của nhà đầu tư này thì quyết định đầu tư nhà vườn tại thị trường hoang sơ Bảo Lộc xuất phát phần lớn từ cảm xúc cá nhân. Từ cảm xúc có được, NĐT phân tích thị trường bằng nhu cầu thực tế.

"Trong những ngày giãn cách xã hội, gò mình vào trong ngôi nhà hộp cùng 2 đứa con, tôi thấy bí bách, đi ra đi vào, hết ti vi sang điện thoại, rồi máy tính…Cuộc sống tẻ nhạt vô cùng. Ngồi ngẫm nghĩ về tuổi thơ với rất nhiều kỷ niệm trong không gian hoa lá, vườn nhà, chơi đùa, chăm sóc thu hoạch hoa quả, học được kiến thức mà sách vở không có. Tôi nhận thấy, tụi trẻ bây giờ cũng cần lắm những không gian như vậy. Từ đó, giúp con cái mình gắn kết hơn, trải nghiệm nhiều hơn, tuổi thơ của các con sẽ nhiều màu sắc hơn…Từ suy nghĩ đó, tôi quyết tâm tạo ra dòng sản phẩm ngôi nhà thứ hai. Tôi đã nghiên cứu, học hỏi qua những chia sẻ của các anh em đi trước và hình thành khu nghỉ dưỡng sau 2 năm xây dựng", nhà đầu tư này bộc bạch.

Theo nhà đầu tư này, ban đầu anh chỉ làm một khu quy mô nhỏ tầm 20 sản phẩm để đáp ứng nhu cầu đặt hàng của bạn bè, khách hàng thân thiết. Nhưng, về sau thấy nhu cầu tránh xa phố thị khá cao nên anh quyết định gắn bó với sản phẩm này. Nếu so với dự án đất nền 1.000-2.000 sản phẩm thì theo nhà đầu tư này, việc tìm khách hàng cho vài chục sản phẩm nhà vườn dễ hơn nhiều.

Tìm hiểu nhu cầu của khách hàng cho thấy, hơn một nửa khách hàng mua sản phẩm nhà vườn không quá đặt nặng 100% lợi nhuận mà chia đều 50-50. Tức là 50% là nhìn về con số lợi nhuận, 50% nhìn về giá trị sử dụng thực tại (sinh sống, nghỉ dưỡng).

"Lúc đó, tôi bắt đầu hình thành suy nghĩ đây là sản phẩm nghỉ dưỡng đầy tiềm năng. Chiến thắng hay không là ở cách làm, cách hiện thực hóa mô hình chứ không hoàn toàn nằm ở nhu cầu của khách hàng nữa. Nếu như trước kia, nhắc đến BĐS nghỉ dưỡng người ta liên tưởng ngay đến các khu resort đẳng cấp bãi biển thì đã đến lúc đem định nghĩa này đến với cao nguyên mát mẻ và sinh thái", Lâm Phong chia sẻ.

Tuy vậy, để có được mảnh đất đẹp, lên ý tưởng, xin phép … rồi am tường thổ nhưỡng, sự thích nghi từng loại cây, khí hậu, vật liệu xây dựng... buộc bản thân phải sống như người bản địa thực thụ mới có những giải pháp tối ưu.

Chia sẻ vì sao chọn Lâm Đồng và vì sao chọn đầu tư nhà vườn – vốn là thị trường không ít "trái đắng", nhà đầu tư Lâm Phong cho hay, đây đúng là mô hình mới nên vừa là cơ hội, vừa là thách thức rất lớn khi bắt tay vào làm. Nhất là trong bối cảnh khẩu vị của đa số nhà đầu tư cá nhân vẫn xem đất nền trong và ven các TP lớn như Hà Nội, Tp.HCM, Đà Nẵng, Nha Trang…là mảnh đất màu mỡ, hái ra tiền.

Tuy vậy, "trong nguy lại có cơ", dịch Covid-19 ập đến đã làm thay đổi tâm lý của khá nhiều người. Thành thị là nơi nhộn nhịp, tấp nập, nhưng cũng là nơi dễ lây lan dịch bệnh. Nắm bắt được nhu cầu của nhiều người là mong muốn có một yên tĩnh, cả nhà quây quần trong khu vườn, tự cung tự cấp những thức ăn sạch hằng ngày, tránh tiếp xúc nhiều người, phòng dịch đi song song với chống nóng….đã mang đến cơ hội cho dòng sản phẩm này.

Theo đó, qua nghiên cứu kỹ, Lâm Đồng đáp ứng 4 yếu tố là thổ nhưỡng tốt: Khí hậu mát mẻ; Giao thông thuận tiện; Giá trị gia tăng lâu dài đã thôi thúc nhà đầu tư này quyết định chọn Bảo Lộc làm nơi phát triển dòng sản phẩm nhà vườn.

"Bảo Lộc nằm ở độ cao 900m so với mực nước biển, khí hậu trung bình 21 độ C. Cách Tp.HCM 200km. Tuyến cao tốc Dầu Giây – Tân Phú - Bảo Lộc – Liên Khương sẽ đi vào hoạt động vào năm 2025. Như vây, đánh giá chung nơi này hội đủ điều kiện để kinh doanh dòng sản phẩm. Tuy vậy, từ khâu gom đất, lên ý tưởng, xin phép là một công đoạn khá vất vả", nhà đầu tư này bộc bạch.

Theo kinh nghiệm của nhà đầu tư này, vị trí đóng vai trò quan trọng trong quyết định đầu tư. Khu nhà vườn không cần nằm ở trung tâm nhưng cũng không nên cách xa trung tâm quá 6km. Như vậy thì việc di chuyển đến các dịch vụ tiện ích ngoại khu mới nhanh chóng. Yếu tố nữa là vùng đất bắt buộc phải nắm trong khu được phép chuyển đổi mục đích đất ở (chuyển lên thổ cư).

Chưa kể, khi đầu tư vào mô hình này, xác định sẽ rất khó khăn cả về chủ quan lẫn khách quan. Với việc đầu tư quy mô hàng chục sản phẩm nhà vườn sẽ khác với đầu tư đất nền đơn thuần là NĐT phải bỏ dòng vốn nhiều hơn. NĐT phải xây dựng hoàn thiện một khu thật đẹp, thời gian lâu hơn 6 tháng để cảnh quan và cây cối sinh trưởng phát triển và đi vào thu hoạch rau củ, cây ăn trái thì phải trên 4 năm. Do đó chi phí và trách nhiệm đảm bảo cao hơn so với làm đất nền.

Nói dễ hiểu hơn là khi bán đất nền chủ đầu tư chỉ cần mua đất, làm hạ tầng, cảnh quan, pháp lý rồi bàn giao cho khách hàng thì làm nhà vườn phải làm cảnh quan thật sự bền vững, chăm sóc chu đáo từ khi bàn giao khách hàng đến khi hết tuổi thọ vòng đời sinh trưởng của thực vật. Phải tôn tạo cảnh quan, dịch vụ. Cùng với đó, vận hành khu nghỉ dưỡng để thu hút khách hàng tạo vòng tài chính cho khách hàng hàng tháng. Tối ưu được lợi nhuận. Lợi nhuận ở đây là lợi nhuận kép, tức là thu nhập hàng tháng và tăng giá BĐS theo thị trường.

Theo đó, khó khăn khách quan chính là sự thay đổi khẩu vị đầu tư của NĐT cá nhân. "Khách hàng quá quen thuộc với đất nền. Nên nhà vườn cần phải có thời gian để khách cảm nhận. Song song đó thì đau đầu tư Bảo Lộc cách Tp.HCM 200km là khoảng cách xa hơn nhiều so với vùng ven như Long An, Long Thành, Bà Rịa Vũng Tàu..", nhà đầu tư Lâm Phong chia sẻ.

Chưa kể, mặc dù nhìn thấy được tiềm năng của thị trường BĐS Bảo Lộc, nhưng nơi đây vẫn chưa được truyền thông tốt như các địa phương khác, chưa có nhiều Key bán hàng như Sân bay quốc tế hay cảng biển…"Đây là nơi có sản phẩm thật, phục vụ nhu cầu thật sự. Khi mua khách hàng cũng phải nhìn thấy cái thật của thị trường của sản phẩm. Chính vì vậy nên việc kinh doanh cũng phải chỉnh chu và tính thuyết phục cao hơn", nhà đầu tư này khẳng định.

Khi "dấn thân" với mô hình đầu tư này, nhà đầu tư Lâm Phong chia sẻ phải thực sự am hiểu về khẩu vị của khách hàng. Với khác hàng là những người thành thị, người làm văn phòng, doanh nghiệp thì làm sao có kinh nghiệm chăm sóc vườn? Đây được xem là vấn cốt lõi để thuyết phục người mua.

"Khi chúng ta muốn vẽ nên bức tranh đẹp về cuộc sống an nhiên dưới màu xanh của hoa lá tại vùng đất tương đối xa xôi với thành thị thì chắc chắn phải nghĩ đến đội ngũ vận hành, quản lý để màu xanh ấy luôn tươi tốt. Theo đó, để xây dựng khu quy mô khoảng 50 sản phẩm nhà vườn chắc chắn phải có đội ngũ chăm sóc quản lý thường xuyên. Chủ nhân khi trở về thì có người trông nom cây cối, chăm sóc ngôi nhà luôn sạch sẽ. Nếu chủ nhà có nhu cầu, tôi còn có dịch vụ cho thuê khi không sử dụng. Camera an ninh quan sát từ xa, giúp chủ nhà thấy được sự sinh trưởng hằng ngày của vườn cây. Khi muốn tận tay chăm sóc, hay muốn con trẻ trải nghiệm thì sẽ có người hướng dẫn chi tiết. Vì thế, họ sẽ không lo lắng ngôi nhà mình thành một vườn hoang. Đây là yếu tố cạnh tranh quan trọng của sản phẩm", nhà đầu tư này chia sẻ.

Thế thì chi phí vận hành thế nào, thưa anh? về chi phí vận hành không quá lớn. Với một khu vườn diện tích 350m2 thì chi phí trong khoảng 1,5 triệu đòng/tháng thì không quá nhiều. Để bù đắp chi phí này, gia chủ chỉ cần cho khách thuê thuê 1 ngày + đêm có thể đã dư chi phí quản lý và chăm sóc.

Theo nhà đầu tư này, thay vì nhà đầu tư mua nhỏ lẻ bên ngoài phải thuê người trông coi, chi phí vận hành cao, việc cho thuê cũng khó thực hiện do manh mún nhỏ, không tạo thành quần thể, thì với mô hình nhà vườn quy mô vài chục sản phẩm đáp ứng được 3 yếu tố là nghỉ dưỡng, kinh doanh, lợi nhuận đầu tư. Khi khách mua sản phẩm và hợp tác vận hành với chi phí 1,5 triệu đồng/tháng nghĩa là có sự an tâm. Cảnh quan cây xanh, rau vườn hoa cỏ đều có người chăm sóc.

"Ngoài ra, tôi nhìn thấy lượng nhu cầu còn rất lớn trong tương lai. Bảo Lộc là điểm đến của nhiều khách du lịch khi có khí hậu mát mẻ, có cảnh đẹp. Hiện tại chỉ mất 3 giờ lái xe từ Tp.HCM đã đến Bảo Lộc và tương lai còn nhanh gấp đôi khi cao tốc hoàn thành. Với tình trạng quá tải của Đà Lạt gần đây thì những gia đình chọn Bảo Lộc là điều tất yếu. Hơn nữa khí hậu không quá lạnh, không ảnh hưởng nhiều đến sức khỏe cho người lớn tuổi hay trẻ em khi thay đổi đột ngột thời tiết cũng là yếu tố giúp sản phẩm này có tiềm năng phát triển", nhà đầu tư này chia sẻ.

Về lượng khách du lịch thuê mô hình nhà vườn thay vì thuê khách sạn, nhà đầu tư Lâm Phong cho rằng, so với giá thuê khách sạn loại khá ở Bảo Lộc nằm ở chi phí tầm 2 triệu đồng ngày+đêm thì cũng chừng ấy khách thuê có nguyên một khu nhà vườn yên tĩnh, có đầy đủ hoa quả, không gian check in, dịch vụ tốt…tôi nghĩ là khả quan.

Mất bao lâu anh thu hồi hàng chục tỉ đồng bỏ ra đầu tư vào loại hình này? Lâm Phong chia sẻ, khi đầu tư dòng sản phẩm này thì việc thu hồi dòng vốn, tôi xác định sẽ lâu hơn. Bởi phải xây dựng hoàn thiện mọi thứ sau đó mới phân phối đến khách hàng. Trung bình phải mất 1 năm từ khi xong pháp lý thì mới xây dựng xong để giới thiệu ra thị trường. Tức dòng tài chính sẽ phải ngâm 12 tháng (không lãi suất).

Để xây dựng một khu hoàn thiện với quy mô tầm 50 sản phẩm có diện tích 350m2 thì phải cần 3,8 ha đất để làm. Trong đó hơn 50% diện tích để xây dựng hạ tầng giao thông và tiện ích cảnh quan nội khu. Tuy vậy, theo nhà đầu tư này, chi phí ban đầu mua đất tại Bảo Lộc còn khá mềm ( tầm 1-1,5 triệu đồng/m2) nên cũng là lợi thế khi cung cấp sản phẩm giá tốt cho khách hàng ( khoảng 4-5 triệu đồng/m2). Nếu làm phép tính so sánh với Long An (trung bình 15 triệu đồng/m2), Phú Mỹ (12-14 triệu đồng/m2) hay Long Thành (18 triệu đồng/m2) thì thì mức giá 4-5 triệu đồng/m2 là mềm.

"So với lợi nhuận đầu tư đất nền trước đây tôi đã từng làm thì cũng tương đương, nhưng số vốn ban đầu ít hơn do giá BĐS Bảo Lộc còn mềm. Tuy vậy, thời gian thu hồi vốn lâu hơn 12 tháng nên nếu cân đối thì cũng cân bằng, không quá lệch pha so với việc đầu tư đất nền", nhà đầu tư Lâm Phong khẳng định.

Lợi nhuận thu về thế nào, thưa anh? Sau khi trừ tất cả chi phí thì trung bình lợi nhuận sau 12 tháng nếu phân phối hết 100% sản phẩm là 60%. Trong đó một phần lợi nhuận phải đưa vào ngân sách tái đầu tư, vận hành khu nghỉ dưỡng.

Cụ thể, nếu 50 căn nhà vườn làm ra bán với giá khoảng 1.5 tỉ đồng/sản phẩm thì tổng doanh thu khoảng 75 tỉ đồng. Chi phí mua đất khoảng 50% ( khoảng 35 tỉ), chi phí bán hàng 15% (11,25 tỉ), xây dựng cảnh quan 10 tỉ đồng thì tổng chi phí phải chi ra tầm 55 tỉ. Nếu như bán hết 100% sản phẩm thì lời khoảng 50-60% của 55 tỉ đồng.

Như vậy, phải bán hết 100% sản phẩm thì mức lời mới ổn? "Thực ra tỷ lệ bán khoảng 70% là nhà đầy tư đã lời rồi", nhà đầu tư Lâm Phong nhấn mạnh.

Theo nhà đầu tư này, hiện tại ở Bảo Lộc đất làm nhà vườn quy mô tầm 3ha rất khó tìm những nơi đẹp. Theo đà này trong vòng 3 năm tới sẽ không còn đất để làm, nhà đầu tư hiện tại đã đi xa trung tâm 20km để làm như các khu vực Lộc Ngải, B' lá.. trong khi, hiện các điểm nóng như Lộc Tân , Lộc An Dambri đã triển khai rầm rộ. Khảo sát cho thấy, trong 3 năm gần đây, đất tại Bảo Lộc tăng đều trung bình 20%/ năm.

Được biết, nhà đầu tư này đã lấp đầy tỉ lệ khách mua khu đầu tiên, hiện đang triển khai khu tiếp theo.

"Với những ai chuẩn bị bước chân vào đầu tư loại hình này, tôi khuyên hãy tìm hiểu thật kỹ địa phương, về khí hậu, thổ nhưỡng, dịch vụ.. Sau đó là chuẩn bị về dòng tài chính tốt và cuối cùng là sự liên kết với các dịch vụ du lịch để khai thác sản phẩm", nhà đầu tư này nhấn mạnh

Hạ Vy